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Fondo salva-casa: addio al pignoramento da parte della banca

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Il Fondo salva-casa contenuto nella legge di conversione del decreto fiscale consentirà al debitore di salvare la prima casa grazie alla rinegoziazione del mutuo
salvare la casa dal pignoramento
di Lucia Izzo - Il contribuente in difficoltà che abbia stipulato un mutuo ipotecario per acquistare la prima casa, potrà salvare l'immobile dalla procedura esecutiva. Una nuova misura, infatti, consente al mutuatario inadempiente, se sussistono determinate condizioni, di poter beneficiare di una rinegoziazione o di un rifinanziamento.
Lo prevede il nuovo art. 41-bis del decreto fiscale (D.L. n. 124/2019) la cui legge di conversione è in vigore dal 25 dicembre 2019.


La norma, inserita durante l'esame alla Camera, introduce in via temporanea una nuova disciplina per la rinegoziazione del mutuo in favore del mutuatario inadempiente già esecutato, al fine di fronteggiare, in via eccezionale, temporanea e non ripetibile, i casi più gravi di crisi economica dei consumatori.

Come funziona il fondo salva-casa

Al ricorrere di specifiche condizioni, il debitore-consumatore potrà salvare la sua prima casa di abitazione qualora una banca o una società veicolo, creditrice ipotecaria di primo grado, abbia avviato o sia intervenuta in una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto il suddetto immobile.

In particolare, il consumatore potrà richiedere la rinegoziazione del mutuo in essere ovvero un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza, il cui ricavato dovrà essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere, con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia prima casa e con il beneficio dell'esdebitazione per il debito residuo.

Il Fondo di Garanzia, istituito presso il MEF e introdotto dalla legge di stabilità 2014 (L. n. 147/2013) offre garanzie sui finanziamenti ipotecari per un ammontare complessivo stimato in 20 miliardi di euro. La garanzia è concessa nella misura del 50 per cento della quota capitale.

Condizioni per la rinegoziazione del mutuo

Affinché sia possibile avvalersi della rinegoziazione del mutuo dovranno ricorrere congiuntamente le seguenti condizioni:

Il debitore

In primis, il debitore dovrà essere qualificabile come consumatore, dunque di una persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta.

Nei riguardi del debitore, inoltre, non dovrà essere pendente una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento.

Il creditore

Il creditore, invece, dovrà essere un soggetto che esercita l'attività bancaria (raccolta di risparmio tra il pubblico ed esercizio del credito con carattere d'impresa) o una società veicolo.

Oltre al creditore procedente, inoltre, non dovranno esservi altri creditori interventi, oppure dovrà essere depositato, prima della presentazione dell'istanza di rinegoziazione, atto di rinuncia da parte degli altri creditori intervenuti.

Il credito

Quanto al credito, questo dovrà derivare da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l'acquisto di un immobile che rispetti i requisiti previsti per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione. Ancora, alla data di presentazione dell'istanza di rinegoziazione, il debitore dovrà aver rimborsato almeno il 10% del capitale originariamente finanziato.

Sul bene oggetto di ipoteca dovrà essere pendente un'esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca per il credito, il cui pignoramento dovrà essere stato notificato tra la data del 1° gennaio 2010 e quella del 30 giugno 2019.

Come fare domanda di rinegoziazione del mutuo

L'istanza dovrà essere presentata per la prima volta nell'ambito del medesimo processo esecutivo e comunque entro e non oltre il termine perentorio del 31 dicembre 2021. Il debito complessivo, calcolato ex art. 2855 c.c. nell'ambito della procedura di esecuzione immobiliare e oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento, non potrà essere superiore a 250.000 euro.

Ancora, si richiede che l'importo offerto non sia inferiore al 75% del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d'ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell'asta. Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75% dei predetti valori, l'importo offerto non potrà essere inferiore al debito per capitale e interessi calcolati senza applicazione della percentuale del 75%.

Il rimborso dell'importo rinegoziato o finanziato dovrà avvenire con una dilazione non superiore a 30 anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell'accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tassativamente non superiore ad una durata in anni che, sommata all'età del debitore, superi il numero di 80.

Il debitore dovrà rimborsare integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore.

Intervento di parenti o affini

Se il debitore non riesce a ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, lo stesso potrà essere accordato a un suo parente o affine fino al terzo grado, ferme restando le condizioni summenzionate.

Se il finanziamento è concesso al parente o affine, il giudice emette decreto di trasferimento in suo favore ex art. 586 c.p.c.; per i successivi 5 anni dalla data di trasferimento dell'immobile, il debitore e la sua famiglia avranno il diritto legale di abitazione annotato a margine dell'ipoteca.

Entro lo stesso termine il debitore potrà, previo rimborso integrale degli importi già corrisposti al soggetto finanziatore dal parente o affine, chiedere la retrocessione della proprietà dell'immobile e, con il consenso del soggetto finanziatore, accollarsi il residuo mutuo con liberazione del parente o affine.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale relative al trasferimento degli immobili conseguenti a tale procedura, saranno applicate nella misura fissa di 200 euro agli atti di trasferimento in sede giudiziale degli immobili e all'eventuale successivo trasferimento al debitore dell'immobile residenziale.

Il beneficio decade se il debitore non mantiene la residenza nell'immobile per almeno 5 anni dalla data di trasferimento in sede giudiziale.

Rinegoziazione mutuo assistita da garanzia

Le rinegoziazioni e i finanziamenti potranno essere assistiti dalla garanzia a prima richiesta rilasciata da un'apposita sezione speciale del Fondo di garanzia per la prima casa, che ha una dotazione di 5 milioni di euro per l'anno 2019. La garanzia della sezione speciale è concessa nella misura del 50% dell'importo oggetto di rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento.

Sospensione dell'esecuzione

A seguito di apposita istanza congiunta, presentata dal debitore e dal creditore, il giudice dell'esecuzione, ricorrendo le condizioni suddette, dovrà sospendere l'esecuzione per un periodo massimo di sei mesi.

Il creditore procedente, se è richiesta la rinegoziazione, entro tre mesi, svolge una istruttoria sulla capacità reddituale del debitore. Inoltre, il creditore sarà sempre libero di rifiutare la propria adesione all'istanza o di rigettare, anche successivamente alla presentazione dell'istanza congiunta, la proposta di rinegoziazione avanzata dal debitore.

In ogni caso in cui sia richiesto un nuovo finanziamento a una banca diversa dal creditore ipotecario, a questa è comunque riservata totale discrezionalità nella concessione dello stesso.

Decreto interministeriale entro marzo

Sarà un decreto del Ministro dell'economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, sentita la Banca d'Italia, da emanare entro 90 giorni dall'entrata in vigore della legge di conversione, a definire una serie di aspetti essenziali, tra cui: il contenuto e le modalità di presentazione dell'istanza di rinegoziazione, le modalità con cui il giudice procederà all'esame dell'istanza, gli elementi ostativi alla concessione della richiesta di rinegoziazione e così via.
(06/01/2020 - Lucia Izzo) Foto: 123rf.com
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