Sale and lease back e violazione del patto commissorio

Avv. Emanuela Foligno - Arriva dalla Corte d'Appello di Brescia una particolare pronunzia che spiega a chiare lettere quando il sale and lease back configura violazione del patto commissorio.

La Corte con sentenza del 2013 dichiarava la nullità del contratto di compravendita immobiliare stipulato tra una S.r.l., che nelle more veniva dichiarata fallita, e la Fineco Leasing per violazione del patto commissorio.

Contro tale decisione proponeva ricorso in Cassazione la Fineco Leasing i cui motivi di impugnazione venivano dichiarati in parte infondati e in parte inammissibili.

Gli Ermellini (cfr. sentenza n. 16646/2017) ritengono impeccabile la valutazione di merito svolta dalla Corte territoriale e l'applicazione compiuta sull'indirizzo dei dettami di Cass. 5583/2011.

Il contratto

di sale and lease back con il quale una impresa commerciale vende un bene un bene immobile di sua proprietà a un imprenditore finanziario e contestualmente lo cede in locazione finanziaria alla stessa venditrice che versa periodicamente dei canoni di leasing per una certa durata, con facoltà di riacquistare la proprietà del bene venduto, corrispondendo al termine di durata del contratto il prezzo stabilito per il riscatto, ha scopo di leasing e non di garanzia.

Nella configurazione tipica del rapporto in esame costituisce solo il presupposto necessario della locazione finanziaria, inserendosi nell'operazione economica secondo la funzione specifica che è quella di procurare all'imprenditore liquidità immediata attraverso l'alienazione di un suo bene conservandone l'uso con facoltà di riacquistarlo.

Tale tipo di vendita, sebbene atipica, non costituisce frode al divieto di patto commissorio.

Quindi tale divieto deve ritenersi violato quando lo scopo di garanzia da "motivo del contratto" diviene "causa concreta" della vendita con patto di riscatto o di retrovendita.

Nel caso esaminato gli Ermellini esternano la carenza della trilateralità che è carattere tipico del leasing in quanto possono essere solo 2 i soggetti dell'operazione finanziaria e del contratto.

Ne consegue che il sale and lease back viola il divieto di patto commissorio quando allo scopo di garantire al creditore l'adempimento dell'obbligazione, il debitore trasferisca a garanzia del creditore un proprio bene riservandosi la possibilità di riacquistarne il diritto dominicale all'esito dell'adempimento dell'obbligazione senza prevedere alcuna facoltà in caso di inadempimento di recuperare l'eventuale eccedenza di valore del bene rispetto all'ammontare del credito.

In definitiva l'operazione contrattuale può definirsi fraudolenta quando si accerti: la presenza di una situazione di debito e credito tra le parti; quando vi è una situazione di difficoltà economica del venditore che induca a sospettare approfittamento; sproporzione tra il valore del bene alienato e il prezzo versato.

L'esistenza, invece, di una concreta causa negoziale di scambio esclude la configurabilità del patto commissorio.

Gli Ermellini indicano che ciò su cui si deve porre l'accento è la causa concreta (conseguimento di uno specifico interesse pratico che si persegue attraverso i due contratti collegati funzionalmente).

Detto in altri termini il sale and lease back è lecito solo se è diretto a finanziare l'impresa, è nullo se è volto a rafforzare la garanzia della società mutuante con la proprietà dei beni.

Avv. Emanuela Foligno - studiolegale.foligno@virgilio.it - @EmanuelaFoligno

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