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L'ordine del giorno dell'assemblea di condominio

Poteri e obblighi dell'amministratore, contenuto e limiti dell'elenco degli argomenti, poteri dei condomini in merito all'integrazione dell'ordine del giorno e all'impugnazione delle delibere
persone intorno a un tavolo per riunione condominio
Avv. Marco Sicolo - Per partecipare con consapevolezza ad un'assemblea, i condomini devono essere messi in condizione di conoscere in anticipo gli argomenti che verranno trattati durante la riunione.

Per questo motivo, la legge impone all'amministratore di indicare, nell'avviso di convocazione, anche l'ordine del giorno dell'assemblea, cioè l'elenco degli argomenti su cui discutere ed eventualmente deliberare.

Questo obbligo deriva dalla disciplina codicistica della comunione (art. 1105 c.c.) e, più nello specifico, dall'art. 66, terzo comma, disp. att. cod. civ., che prescrive che l'avviso di convocazione, completo di specifica indicazione dell'ordine del giorno, dev'essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima dell'assemblea. Tale comunicazione può essere effettuata con raccomandata, PEC, via fax oppure consegnata a mani.

  1. Il contenuto dell'ordine del giorno: assemblea ordinaria
  2. Segue: assemblea straordinaria
  3. L'integrazione spontanea dell'o.d.g.
  4. Validità della voce "varie ed eventuali"
  5. L'impugnazione per irregolare convocazione

Il contenuto dell'ordine del giorno: assemblea ordinaria

Quanto al contenuto dell'ordine del giorno, esso può riguardare i più disparati argomenti di interesse del condominio, dalla valutazione dei preventivi di spesa peri il rifacimento delle facciate alla nomina o revoca dell'amministratore, fino alle eventuali azioni da intraprendere nei confronti di un condomino moroso.

Al riguardo, però, è opportuno distinguere tra assemblea ordinaria e straordinaria.

Quanto all'ordine del giorno dell'assemblea ordinaria annuale, infatti, va ricordato che il suo contenuto è in parte stabilito dalla legge. Infatti, l'art. 1135 c.c. dispone che in tale sede debbano prendersi le decisioni relative alla conferma dell'amministratore e alla sua retribuzione, all'approvazione del preventivo e della sua ripartizione, all'approvazione del rendiconto annuale e alle opere di manutenzione straordinaria. A questi temi, da affrontarsi necessariamente, possono ovviamente aggiungersene altri.

Segue: assemblea straordinaria

L'assemblea straordinaria, invece, viene convocata quando ciò sia ritenuto opportuno dall'amministratore o quando ne sia fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. In questi casi, l'ordine del giorno sarà rappresentato dalle proposte provenienti da tali soggetti.

Va notato che, per costante giurisprudenza, la richiesta di due condomini rappresentanti un sesto del valore dell'edificio risulta vincolante anche quando non sia diretta all'indizione di una nuova assemblea, ma semplicemente all'integrazione dell'ordine del giorno di una riunione già convocata dall'amministratore. In tutti gli altri casi (ad esempio, quando la richiesta di integrazione dell'o.d.g. provenga da un solo condomino), nessuna norma obbliga l'amministratore a modificare e integrare l'ordine del giorno: tale scelta, quindi, viene rimessa alla sua discrezionalità.

Va infine ricordato che, in base al secondo comma dell'art. 1120 c.c., l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea quando sia richiesta, anche da un solo condomino, l'adozione di una delibera riguardante le innovazioni previste dallo stesso articolo (impianti con fonti rinnovabili, antenne TV, parcheggi, etc.). Pertanto, tale richiesta risulta vincolante anche quando sia diretta ad integrare l'o.d.g. di un'assemblea (ordinaria o straordinaria) già convocata.

L'integrazione spontanea dell'o.d.g.

Si ritiene che, dopo aver eseguito la prescritta comunicazione, l'amministratore possa operare delle integrazioni all'ordine del giorno dell'assemblea, sempre che tale intervento sia effettuato nel rispetto del termine di 5 giorni fissato dall'art. 66 disp. att. c.c.

Altrimenti, egli potrà sottoporre la questione direttamente in assemblea solo se siano presenti tutti i condomini, e questi saranno liberi di decidere se affrontare subito l'ulteriore argomento proposto o rimandarne la discussione a successiva assemblea.

Validità della voce "varie ed eventuali"

Molto spesso viene inserita nell'ordine del giorno di un'assemblea una voce generica, solitamente denominata "varie ed eventuali".

Sebbene questa pratica non possa dirsi vietata dalla legge, è bene tenere presente che essa va mantenuta entro limiti ben precisi. In particolare, attraverso tale clausola è possibile introdurre questioni marginali, o avanzare proposte e suggerimenti, oppure lasciar spazio a comunicazioni dell'amministratore.

In nessun caso, però, tali attività potranno portare a una votazione su un argomento che non risultava espressamente nell'ordine del giorno. Eventuali delibere in merito, quindi, dovranno essere rimandate alla successiva assemblea.

L'impugnazione per irregolare convocazione

Cosa succede se non viene rispettata la disciplina codicistica in merito all'ordine del giorno? In particolare, cosa succede se viene presa una decisione su un argomento che non figurava nell'o.d.g.?

In base al quarto comma dello stesso art. 66 disp. att. cod. civ., una simile delibera può essere impugnata per l'annullamento, entro trenta giorni, dai condomini assenti e anche da quei condomini dissenzienti che abbiano fatto rilevare l'irregolarità della convocazione, laddove la stessa non conteneva l'indicazione espressa dell'oggetto della delibera stessa.

(04/10/2018 - Marco Sicolo) Foto: 123rf.com
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