Rate condominiali pagate in ritardo: la mora è legittima?

di Lucia Izzo - Tra gli obblighi principali gravanti su ciascun condomino rileva quello relativo al pagamento delle quote condominiali alle scadenze prefissate, in virtù della ripartizione stabilita dalle tabelle millesimali e nel rispetto delle modalità chiarite dal regolamento condominiale.

Ai sensi dell'art. 1130 c.c. spetta all'amministratore la riscossione dei contributi, oltre che l'erogazione delle spese, occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni. Eventuali contestazioni all'amministratore e al suo operato, pertanto, potranno essergli mosse solo tenendo presente quanto stabilito dal regolamento.

Tanto vale anche laddove si verifichi una mora nei pagamenti, dovendo guardare a quanto previsto dal regolamento come conseguenza del ritardo nei versamenti.

Non è infrequente, infatti, che i condomini non siano in regola o trascurino la gestione degli esborsi dovuti, ricevendo dall'amministratore continui solleciti di pagamento. Tuttavia ci si è chiesti se sia legittimo applicare nei confronti degli insolventi interessi di mora o addirittura delle penali o sanzioni.

Interessi moratori solo se approvati all'unanimità

Nessun dubbio parrebbe esserci quanto agli interessi legali per il ritardo nel versamento degli oneri condominiali, i quali sorgono di diritto a partire dal momento della scadenza del credito. Il saggio degli interessi legali viene, ex art. 1284 c.c., determinato annualmente dal Ministro dell'Economia e delle Finanze (0,1% fino al 31.12.2017 e 0,3% dal 1° gennaio 2018).

Quanto agli interessi moratori, invece, la Corte di Cassazione (cfr. sent. n. 10196/2013) ha ritenuto doversi considerare nulla (e non semplicemente annullabile) la delibera assembleare, adottata a maggioranza, che stabilisca interessi moratori per il ritardo dei pagamenti delle quote condominiali, in quanto tale previsione non rientra nei poteri dell'assemblea e, pertanto, può essere inserita soltanto in un regolamento contrattuale, approvato all'unanimità

Di conseguenza, secondo i giudici, l'invalidità si estende anche alle successive delibere nella parte in cui, nel ripartire gli oneri di gestione, applichino il relativo tasso di mora. Dunque, anche tali delibere saranno affette da nullità che potrà essere fatta valere dal condomino interessato senza essere tenuto all'osservanza del termine di decadenza di trenta giorni ai sensi dell'art. 1137 c.c.

In sostanza, eventuali indennità di mora aventi natura sanzionatoria/risarcitoria, eccedenti gli interessi legali (c.d. supermulte) e da calcolare percentualmente alla rata scaduta, potranno essere applicate solo laddove lo preveda il regolamento condominiale e qualora la relativa clausola sia stata approvata con il consenso unanime dei proprietari.

Penale per ritardato pagamento

Principio analogo si ritiene valga anche per eventuali penali in caso di ritardo nel pagamento degli oneri condominiali.

La stessa Cassazione (cfr. sent. n. 10929/2011), infatti, ha stabilito che, così come gli interessi di mora, eventuali "multe" o penali possano essere applicate nei confronti del condomino moroso unicamente ove tale possibilità sia prevista dal regolamento condominiale e la relativa clausola sia stata approvata all'unanimità.

Infatti, si ritiene non rientri nei poteri dell'assemblea prevedere penali a carico dei condomini morosi, che, in teoria, possono essere inserite soltanto in regolamenti c.d. contrattuali, cioè approvati all'unanimità.

Dunque, un'eventuale delibera assembleare che abbia approvato l'applicazione di penali e sia stata adottata solo a maggioranza, sarà nulla e non semplicemente annullabile, dunque impugnabile dal condomino in qualsiasi momento, ad esempio opponendosi all'eventuale decreto ingiuntivo che, oltre alle quote condominiali, gli intimi di pagare anche altri importi a titolo di penale o interessi di mora.