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Eredità: quando l'immobile non è divisibile

Quando un immobile indivisibile ricade nella comunione ereditaria e non è divisibile in natura, l'art 720 c.c. prevede la divisione giudiziale come extrema ratio
casa divisa in due parti con luce e buio concetto divisione beni

di Annamaria Villafrate - Un immobile indivisibile per natura viene venduto all'incanto ai sensi dell'art 720 del codice civile, se non è possibile ricorrere ad altri criteri.

Partendo dall'analisi letterale di questo articolo, ci si sofferma brevemente sull'art. 791 bis c.p.c. introdotto dal decreto del fare, per concludere con la giurisprudenza più recente della Corte di Cassazione.

Immobile indivisibile ed eredità: cosa prevede il codice civile

L'art. 720 c.c.dispone che: "Se nell'eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell'igiene, e la divisione dell'intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l'attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all'incanto."

Art. 720 c.c.: cosa significa "non comodamente divisibile"

Con il termine"non comodamente divisibili"si intendono quei beni che per essere divisi, richiederebbero soluzioni tecniche costose o la cui divisione ne comprometterebbe la funzionalità o il valore, tenendo conto anche della loro destinazione e utilizzo.

A quali beni si riferisce l'art. 720 c.c.

La norma, anche se si riferisce ai soli beni immobili, è applicabile altresì:

  • alle aziende
  • ai beni mobili
  • ai beni assolutamente indivisibili, poiché la divisione farebbe venire meno l'uso a cui sono destinati (scale o muro comune)

Art. 720 c.c.: la ratio giuridica

Nel momento in cui la divisione in natura non è realizzabile, senza recare pregiudizio alla funzionalità o al loro valore economico dei beni, è preferibile sacrificare il diritto dei singoli eredi di ricevere una parte di tutti i beni del patrimonio ereditario, in proporzione alla propria quota (art. 718 c.c.).

Decreto del fare: divisione giudiziale semplificata

L'art. 76 del decreto-legge n. 69/2013, convertito nella legge n. 98/2013 introduce nel codice di procedura civile l'art. 791-bis. Questa disposizione prevede che, le parti della comunione, anche ereditaria, se sono d'accordo e non sono sorte contestazioni sul diritto alla divisione, sulle quote o su questioni pregiudiziali alla stessa, possono chiedere al tribunale di nominare un notaio o avvocato, a cui affidare le operazioni di divisione e la procedura di divisione giudiziale.

Art. 720 c.c.: rassegna giurisprudenziale

- Cosa si intende per "comoda divisibilità"

La Cassazione civile, nella sentenza n. 14343/2016 precisa che "… il concetto di comoda divisibilità di un immobile a cui fa riferimento l'art. 720 cod. civ. postula, sotto l'aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l'aspetto economico - funzionale, che la divisione non incida sull'originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione dei bene stesso."

- Il giudice può derogare i criteri dell'art. 720 c.c.

La Cassazione Civile, con sentenza n. 22663/2015 afferma che:"...in tema di divisione ereditaria, nel caso in cui uno o più immobili non risultino comodamente divisibili, il giudice ha il potere discrezionale di derogare al criterio, indicato dall'art. 720 c.c., della preferenziale assegnazione al condividente titolare della quota maggiore, purché assolva all'obbligo di fornire adeguata e logica motivazione della diversa valutazione di opportunità adottata (nel caso di specie la Corte confermava la sentenza del Giudice di secondo grado con riguardo all'attribuzione dell'immobile non divisibile assumendo come criterio discriminante quello dell'interesse personale prevalente dell'assegnatario, privo di un'unità immobiliare da destinare a casa familiare, rispetto al titolare di quota maggiore che disponeva di altra abitazione)".

- Chi chiede al giudice di derogare ai criteri dell'art. 720 c.c. deve indicare le ragioni specifiche della richiesta

La Cassazione Civile con sentenza 1596/2017 precisa che: "... è pur vero che, nell'esercizio del potere di attribuzione dell'immobile ritenuto non comodamente divisibile, il giudice non trova alcun limite nelle disposizioni dettate dall'art. 720 cod. civ., da cui gli deriva, al contrario, un potere prettamente discrezionale nella scelta del condividente cui assegnarlo, potere che trova il suo temperamento esclusivamente nell'obbligo di indicare i motivi in base ai quali ha ritenuto di dover dare la preferenza all'uno piuttosto che all'altro degli aspiranti all'assegnazione (Cass. 11641/2010) ma nella specie la doglianza dei ricorrenti è del tutto generica posto che - nel censurare la scelta operata dai Giudici - non indica le ragioni che sarebbero state dedotte a fondamento della richiesta di attribuzione in loro favore e che non sarebbero state esaminate, atteso che evidentemente avrebbe dovuto dimostrare la esistenza di motivi che - ove esaminati - avrebbero potuto condurre a una diversa attribuzione."

- Si deve ricorrere alla divisione giudiziale solo se l'immobile non è comodamente divisibile

La Cassazione Civile, con sentenza n. 28230/2017 ribadisce il consolidato principio di diritto secondo cui:" in materia di divisione giudiziale, la non comoda divisibilità di un immobile, integrando un'eccezione al diritto potestativo di ciascun partecipante alla comunione di conseguire i beni in natura, può ritenersi legittimamente praticabile solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti dall'irrealizzabilità del frazionamento dell'immobile, o dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento, o dall'impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, tenuto conto dell'usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso (Sez. 2, Sentenza n. 14577 del 21/08/2012; Sez. 2, Sentenza n. 16918 del 19/08/2015; Sez. 2, Sentenza n. 12498 del 29/05/2007). Gli Ermellini nel caso di specie, dopo aver accertato, in base ai risultati delle perizie, che il terreno da dividere (mq. 75.934,00) era comodamente frazionabile tra i tre attori rimasti, hanno ritenuto di dividerlo in tre quote, poiché tale operazione era realizzabile e non ne comportava il deprezzamento, tenendo conto anche della destinazione e della precedente utilizzazione.

Cassazione civile n. 14343 - 2016
Cassazione Civile n. 22663 -2015
Cassazione Civile n. 1596 -2017
Cassazione Civile n. 28230-2017
(03/01/2018 - Annamaria Villafrate) Foto: 123rf.com
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