Una villa ereditata non deve essere necessariamente divisa tra tutti i coeredi quando il frazionamento non consente di ottenere abitazioni autonome e funzionali. In questi casi, infatti, il giudice può assegnare l'intero immobile a uno degli eredi, stabilendo che corrisponda agli altri una somma equivalente al valore delle rispettive quote.
È quanto stabilito dal Tribunale di Pavia con la sentenza n. 770 del 30 luglio 2026, pronunciata in una causa per lo scioglimento della comunione ereditaria relativa a una villa appartenuta a una donna deceduta.
Dopo la morte della proprietaria, l'immobile era rimasto in comproprietà tra il marito della defunta, titolare di due terzi dell'eredità, e la nipote, alla quale spettava il restante terzo.
Il marito continuava a vivere nella casa. Dopo un primo tentativo di mediazione, conclusosi senza accordo per la mancata presentazione della nipote, ha chiesto al Tribunale di procedere alla divisione e di assegnargli l’intero immobile, liquidando alla donna il valore della sua quota.
Prima di stabilire le modalità dello scioglimento della comunione, il giudice ha quindi dovuto verificare se la villa potesse essere concretamente divisa tra i due coeredi.
A tal fine, è stata disposta una consulenza tecnica d’ufficio, dalla quale è emerso che l’immobile, di dimensioni contenute, sviluppato su un unico livello e dotato di un solo bagno, non era comodamente divisibile, in quanto “eventuali opere svaluterebbero notevolmente l'immobile che, quindi, non appare utilmente frazionabile in due porzioni che rispecchino le quote di 2/3 e 1/3”.
Il Tribunale ha quindi ricordato che, per dividere un immobile, non basta la possibilità materiale di separarlo in più parti: le porzioni ottenute devono poter essere utilizzate autonomamente e mantenere un adeguato valore economico, secondo quanto già affermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 27984 del 4 ottobre 2023.
Una volta esclusa la possibilità di dividere concretamente la villa, il Tribunale ha quindi applicato l'articolo 720 del Codice civile, che disciplina il caso degli immobili non comodamente divisibili e prevede che siano assegnati preferibilmente al coerede che possiede la quota maggiore.
Poiché il marito era titolare dei due terzi dell'eredità, mentre la nipote possedeva un terzo, il giudice gli ha attribuito l'intera proprietà della villa, stabilendo però che dovesse corrispondere alla nipote un conguaglio pari al valore della sua quota.
Nel determinare la somma dovuta alla nipote, il Tribunale ha tenuto conto anche del diritto di abitazione spettante al coniuge superstite sulla casa familiare. Sul pagamento sono state inoltre previste la rivalutazione monetaria e gli interessi legali dalla data della sentenza, oltre all'iscrizione di un'ipoteca legale a garanzia del credito della nipote.
La decisione ha riguardato anche le spese del procedimento. L’attore aveva chiesto che fossero poste interamente a carico della nipote e che quest’ultima fosse sanzionata per la mancata partecipazione alla mediazione.
Il giudice ha però respinto entrambe le richieste. Quanto alle spese, ha ricordato che, nelle cause di divisione ereditaria, quelle sostenute nell’interesse comune dei coeredi, comprese le spese per la consulenza tecnica, sono normalmente a carico della massa ereditaria e vengono quindi ripartite tra le parti in proporzione alle rispettive quote. Per porle interamente a carico di uno dei coeredi è invece necessario che questi abbia opposto una resistenza alla divisione palesemente ingiustificata. Nel caso in esame, tale comportamento non poteva essere desunto dalla sola mancata partecipazione al giudizio o alla mediazione, poiché una “condotta del tutto inerte non pare qualificabile come un "avanzare pretese eccessive" od opporre una "resistenza ingiustificata", trattandosi, piuttosto, di un atteggiamento passivo”.
Il Tribunale ha poi esaminato la richiesta di applicare alla nipote la sanzione prevista dall’art. 12-bis del D.Lgs. n. 28 del 2010 per la mancata partecipazione, senza giustificato motivo, al primo incontro di mediazione. Anche questa richiesta è stata respinta, ma per una ragione diversa: la nipote, infatti, non si era costituita nel giudizio. Secondo il giudice, proprio la sua contumacia impediva di applicare la sanzione. La sentenza precisa infatti che “la contumacia della convenuta ne impedisce la condanna ai sensi dell'art. 12-bis, comma 3, D.Lgs. n. 28 del 2010: tramite il rimando ai "casi di cui al comma 2", la norma richiede la costituzione in giudizio della parte che sia rimasta ingiustificatamente assente dalla mediazione obbligatoria”.