Nel panorama della gestione condominiale, il tema dei bonus edilizi e dei relativi incarichi professionali continua a sollevare importanti questioni legali. Una recente pronuncia, la sentenza n. 7795 del 12 ottobre 2026 del Tribunale di Milano, ha fatto chiarezza sui confini della rappresentanza e sulle responsabilità civilistiche dell'amministratore di condominio in merito all'esercizio delle sue attribuzioni nell'ambito degli interventi edilizi di efficientamento energetico delle parti comuni di un edificio.
1. IL FATTO
La vicenda giudiziaria trae origine dalla richiesta avanzata da un professionista tecnico nei confronti di un condominio, volta ad ottenere il pagamento del proprio compenso professionale. L'attività svolta consisteva nella redazione di uno studio di fattibilità per la realizzazione di interventi edilizi sulle parti comuni dell'edificio nell'ambito del cosiddetto Superbonus 110%. Il tecnico pretendeva il pagamento sulla base di una semplice nota pro-forma, vantando l'espletamento dell'attività tecnica richiesta. Dal canto suo, il condominio si è difeso in giudizio eccependo la totale assenza di delibere assembleari relative al conferimento dell'incarico per lo studio di fattibilità. Il condominio ha quindi chiamato in giudizio la precedente amministratrice, la quale si è difesa sostenendo la correttezza del proprio operato.
2. L'ISTRUTTORIA E LA DECISIONE DEL TRIBUNALE
Nel corso del giudizio, il Giudice ha esaminato la documentazione probatoria prodotta sia dal tecnico professionista che dal condominio convenuto. Dalle verifiche è emerso che: nessuna delibera assembleare è stata mai adottata per autorizzare l'amministratrice a conferire l'incarico al tecnico o a stipulare un contratto di prestazione professionale per lo studio di fattibilità.
Sebbene mancasse un contratto scritto firmato, l'istruttoria ha evidenziato che, attraverso uno scambio di email, l'amministratrice ha ingenerato nel professionista un legittimo affidamento, ossia il tecnico ha interpretato le parole dell'amministratrice nel senso della esistenza di un'autorizzazione rilasciata dal condominio all'amministratrice a conferire incarico al tecnico stesso di redazione dello studio di fattibilità. Sulla base di questa convinzione legittima il tecnico ha provveduto a redigere lo studio di fattibilità.
La pronuncia giudiziaria si inserisce, pertanto, nell'alveo dell'istituto del falsus procurator, ossia l'ipotesi in cui un soggetto (in questo caso l'amministratrice) agisca come mandatario oltre i limiti dei poteri conferitigli o in assenza di essi, convincendo i terzi che una determinata situazione rientri nelle proprie facoltà.
In mancanza di una delibera assembleare che autorizzi l'amministratore a concludere un contratto o a conferire un incarico ad un tecnico per uno studio di fattibilità nell'ambito di interventi edilizi diretti al miglioramento energetico dell'edificio, il contratto non è valido né vincolante per il condominio. L'accordo eventualmente stipulato dall'amministratore di condominio privo di autorizzazioni assembleari, per essere valido ed efficace per la compagine condominiale, necessita della ratifica da parte della prima assemblea utile previa informativa dell'amministratore.
Alla luce di ciò, il Tribunale di Milano ha stabilito che:
Il Condominio non è debitore di alcun compenso al tecnico, poiché non è mai stata approvata alcuna delibera assembleare di conferimento dell'incarico né vi è stata alcuna ratifica dell'operato dell'amministratrice.
L'ex amministratrice è stata condannata a risarcire (seppur parzialmente) il professionista in quanto ha ingenerato in questi la convinzione che il condomino l'avesse autorizzata a conferire incarico al tecnico per la redazione dello studio di fattibilità. La condanna è stata parziale perché lo studio di fattibilità è stato successivamente completato e integrato da un altro soggetto incaricato direttamente dall'assemblea.
3. CONCLUSIONI
Questa importante pronuncia giudiziaria dimostra come l'amministratore di condominio debba prestare la massima attenzione durante l'esercizio della propria attività di gestione delle parti comuni.
È fondamentale agire rigorosamente nei limiti del proprio mandato e delle delibere assembleari. Sconfinare in incarichi verbali o privi di autorizzazione assembleare espone l'amministratore al grave rischio di vedersi riconosciuto come unico debitore e di subire condanne al risarcimento dei danni patiti dai professionisti incaricati.
Avv. Vancheri Luca
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