Vendita immobiliare: contratto annullabile per errore "bilaterale" delle parti

di Lucia Izzo - Se in un contratto di compravendita le parti incorrano nel c.d. "errore bilaterale", che si verifica quando esso è comune a tutte loro, il contratto è annullabile a prescindere dall'esistenza del requisito della riconoscibilità.

Lo ha precisato la Corte di Cassazione, seconda sezione civile, nella sentenza n. 23996/2017 (qui sotto allegata) pronunciatasi sulla vicenda di due coniugi che avevano acquistato dai fratelli di lui le rispettive quote ereditarie della proprietà di un fabbricato.

La vicenda

La coppia, tuttavia, conveniva in giudizio una delle ex proprietarie per sentirla condannare al rilascio dell'appartamento al primo piano dello stabile, che la donna aveva continuato a occupare dopo aver venduto la propria quota di comproprietà.

La convenuta resisteva alla domanda attorea sostenendo, tra l'altro, che il contratto di compravendita fosse annullabile per errore, poiché solo dopo la stipulazione aveva scoperto un testamento materno che le attribuiva un terzo dei diritti spettanti alla de cuius sull'appartamento da lei attualmente occupato.

Inoltre, soggiungeva l'ex proprietaria, se avesse conosciuto i propri diritti prima della conclusione del contratto di compravendita, certamente non avrebbe venduto la propria quota ereditaria del fabbricato, ma avrebbe chiesto la divisione di quest'ultimo con l'assegnazione in suo favore, ai sensi dell'articolo 720 c.c., della porzione da lei occupata.

Nonostante tali argomentazioni, il Tribunale accoglieva la domanda degli attori, decisione confermata dalla Corte d'Appello: da qui il ricorso in Cassazione che trova in parte accoglimento.

Compravendita immobiliare: contratto annullato per errore bilaterale delle parti

In particolare, per gli Ermellini è fondata la critica alla sentenza impugnata nella parte in cui avrebbe disatteso l'eccezione di annullamento del contratto di compravendita, sostenendo la non riconoscibilità dell'errore in cui era incorsa la parte venditrice.

Come affermato dalla ricorrente, nella specie, non sarebbe stato necessario il requisito della riconoscibilità dell'errore, trattandosi di errore bilaterale, che ricorre quando esso sia comune a entrambe le parti.

Affermando il contrario, spiegano i giudici, la sentenza impugnata si è posta in contrasto con il principio, più volte affermato (sentt. n. 5829/79, n. 26974/11) secondo cui, nell'ipotesi di errore bilaterale, il contratto è annullabile a prescindere dall'esistenza del requisito della riconoscibilità, poiché in tal caso non è applicabile il principio dell'affidamento, avendo ciascuno dei contraenti dato causa all'invalidità del negozio.

La sentenza gravata, pertanto, va cassata con rinvio alla corte d'appello, affinché la stessa si attenga al principio che nell'ipotesi di errore bilaterale il contratto è annullabile a prescindere dall'esistenza del requisito della

riconoscibilità.