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Affitti in nero: contratto orale sempre nullo

I recenti orientamenti dei tribunali di Roma e di Milano
Avv. Michele D'Auria - I contratti nulli per mancanza di forma scritta non possono essere sanati nemmeno in seguito a registrazione presso l'Agenzia delle Entrate. Il "conduttore" tale non Ŕ, bensý detentore senza titolo e come tale pu˛ essere condannato al rilascio dell'appartamento. Al proprietario spetta indennitÓ per l'occupazione, da calcolarsi in base al danno figurativo.

Questo Ŕ ci˛ che emerge da due recenti sentenze dei Tribunali di Roma e Milano, ottenute in giudizi ove il sottoscritto ha difeso i proprietari degli immobili, e nei quali i medesimi chiedevano il rilascio dei propri appartamenti.

Le sentenze, emesse dai due pi¨ importanti Tribunali italiani, si pongono una nella scia dell'altra e inducono a delineare un orientamento ben preciso ed attuale in materia di rilascio dell'immobile detenuto senza titolo.

Il primo a pronunciarsi Ŕ stato il Tribunale di Roma, con sentenza n. 2384/2016 (consultabile in forma integrale qui: SENTENZA TRIBUNALE DI ROMA).

Il contratto di locazione orale era stato registrato dai conduttori in virt¨ del noto D.Lgs 23/2011, per cui al proprietario era stato imposto un canone pari al triplo della rendita catastale dell'immobile. Il Tribunale di Roma, per˛, ha ritenuto che la registrazione del contratto orale non sia valsa a sanarne la nullitÓ derivante dalla mancanza di forma scritta, e conseguentemente, ha condannato i detentori senza titolo al rilascio dell'immobile:

  • "Va ritenuta la nullitÓ di un contratto verbale di locazione dell'immobile, attesa la mancanza della forma scritta prevista dall'art. l, comma 4 della legge 9.12.98 n. 43l. Infatti la forma scritta, prevista dall'art. l, comma 4 della legge 9.12.98 n. 43l per i contratti di locazione ad uso abitativo, Ŕ a pena di nullitÓ ed Ŕ rilevabile d'ufficio, ed in mancanza della forma scritta il conduttore assume la posizione di occupante sine titulo dell'immobile. Ne consegue che, attesa l'occupazione sine titulo dell'immobile da parte dei convenuti, questi ultimi, in accoglimento della domanda attrice, vanno condannati al rilascio in favore dell'attrice dell'immobile in questione" (Trib. di Roma, Sent. 2384/2016).

Corollario di tale principio Ŕ che al proprietario viene riconosciuta la spettanza per indennitÓ di occupazione senza titolo; tale indennitÓ discende dalla perdita di disponibilitÓ del bene ed Ŕ insita in tale perdita di disponibilitÓ, quindi Ŕ da considerarsi "in re ipsa"

  • "I convenuti, inoltre, vanno condannati al pagamento in favore dell'attrice di una somma a titolo di indennitÓ di occupazione abusiva dell'immobile in questione" (Trib. di Roma, Sent. 2384/2016).

  • "In caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui (come nella specie Ŕ quanto all'occupazione dell'immobile dell'attrice da parte dei convenuti che, comunque, non hanno provato l'esistenza di un titolo che la legittimi), sia essa usurpativa o non, il danno per il proprietario del cespite Ŕ in re ipsa" (Trib. di Roma, Sent. 2384/2016).

Ulteriore corollario Ŕ che, trattandosi di occupazione senza titolo e non di locazione, le norme che regolamentano i doveri del locatore non vanno applicate; cosý Ŕ stata rigettata la domanda riconvenzionale degli occupanti, che mirava ad una riduzione del "canone" in ragione del presunto stato di degrado dell'immobile dovuto al mancato intervento manutentivo da parte del proprietario:

  • "Le suesposte considerazioni, quanto all'indennitÓ di occupazione abusiva dell'immobile, sono assorbenti ogni contestazione dei convenuti sul punto e sono preclusive della loro richiesta di determinazione del suo importo "alla luce delle condizioni igienico sanitarie" dell'immobile che non sono rilevanti in quanto il pagamento dell'indennitÓ Ŕ dovuto a titolo di risarcimento del danno subito dal proprietario di esso per la perdita (a causa della sua occupazione abusiva) della disponibilitÓ del bene e per la sua impossibilitÓ di conseguire l'utilitÓ normalmente ricavabile dal bene medesimo, in relazione alla sua natura normalmente fruttifera." (Trib. di Roma, Sent. 2384/2016).

Successivamente si Ŕ pronunciato il Tribunale di Milano, con sentenza n. 13141/2016 (consultabile in forma integrale qui: SENTENZA DEL TRIBUNALE DI MILANO)

Il Tribunale di Milano cita espressamente il precedente di sent. Trib. Roma n. 2384/2016 e sostanzialmente statuisce nel medesimo modo:

  • "La registrazione dei contratti, operata dai resistenti a norma del D.Lgs 23/2011, costituisce adempimento di natura fiscale che non ha effetto sanante del vizio di forma del contratto (cfr Trib. Roma 1.10.2014; Trib. Roma 21287 del 24.10.2013; Trib. Roma 2384/2016)". (Trib. di Milano, sent. 13141/2016).

Il Tribunale di Milano, rifacendosi alla recente Cass. Sez. Unite n. 18214/20015, trova modo di precisare che la nullitÓ del contratto di locazione orale Ŕ da considerarsi assoluta (invocabile perci˛ anche dal proprietario, nonchŔ d'ufficio dallo stesso giudice).

  • "Contrariamente all'assunto dei resistenti, la nullitÓ del contratto di locazione per difetto di forma scritta non Ŕ una nullitÓ relativa, che pu˛ essere fatta valere solo dal conduttore, parte debole del rapporto, ma Ŕ una nullitÓ assoluta, rilevabile anche d'ufficio (Cass. S.U. 18214/2015)". (Trib. di Milano, sent. 13141/2016).

D'altra parte - sempre nella scia di Cass. S.U. - la domanda riconvenzionale volta a superare la nullitÓ e a ricondurre il contratto di locazione nella previsione dell'art. 13 comma V L. 431/98 (canone risultante dagli accordi tra organizzazioni della proprietÓ edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello locale) va provata dal "conduttore", che dovrÓ dimostrare come sia stato il proprietario a pretendere la forma orale, cosa non facile.

  • "Non essendovi prova che, al momento del sorgere dei singoli rapporti contrattuali, la proprietÓ avesse imposto la stipulazione di contratti verbali, va respinta la domanda formulata dai resistenti a norma dell'art. 13 comma V L. 431/1998" (Trib. di Milano, sent. 13141/2016).

  • "L'onere della prova grava sul conduttore che dovrÓ dimostrare "l'abuso da parte del locatore della sua posizione "dominante" ", essendo necessario dimostrare "che il locatore ponga in essere un inaccettabile pressione (una sorta di violenza morale) sul conduttore al fine di costringerlo a stipulare un contratto in forma verbale" (Trib. di Milano, sent. 13141/2016).

Dalla nullitÓ del contratto di locazione discende, anche per il Tribunale di Milano, l'occupazione senza titolo e l'obbligo di riconsegna dell'immobile, nonchŔ il diritto del proprietario a percepire l'indennitÓ per la detenzione sine causa dell'immobile medesimo.

  • "essendo nulli i contratti di locazione in forza dei quali i resistenti hanno goduto pro quota dell'immobile di proprietÓ della ricorrente, vanno condannati alla riconsegna del predetto immobile, in quanto occupanti senza titolo." (Trib. di Milano, sent. 13141/2016)

  • "L'inefficacia assoluta dei titoli contrattuali, per la accertata nullitÓ contrattuale, comporta la nascita del diritto della proprietaria alla restituzione del valore economico del godimento del bene concesso all'altra parte, consistente in una indennitÓ di occupazione." (Trib. di Milano, sent. 13141/2016)

Avv. Michele D'Auria

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(03/03/2017 - Avv.Michele D'Auria)
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