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Il contratto di locazione "a canone concordato"

Una scheda sintetica per aiutare a scegliere "coscientemente" tra contratto di locazione tradizionale e a canone concordato
casa in mano con chiavi

- Cosa sono le locazioni a canone concordato

- Recesso

- Vantaggi

- Scheda riassuntiva

- Fac-simile

di Davide Gambetta - In passato si è tanto dibattuto su quale fosse l'opzione contrattuale migliore in materia di locazione.

La tipologia contrattuale "equo canone" introdotta in Italia con L. 392 del 27 luglio 1978, sembrava rispondere alle esigenze di proprietari e inquilini.

Per "equo canone" si intende infatti, la determinazione del canone di locazione dalla legge anziché dalle parti private: in questo modo la quantificazione del canone è effettuata in modo automatico secondo parametri congrui quali: tipologia del immobile, stato di conservazione, piano o tipologia (se si tratti di abitazione rurale ultrapopolare, edilizia popolare, immobile economico, civile, signorile).

Oggi, la disciplina della contrattazione a equo canone è stata espunta dal nostro ordinamento ma trova un valido sostituto nella possibilità di stipulare contratti di "locazione a canone concordato".

Cosa sono le locazioni a canone concordato

Le locazioni a canone concordato sono quelle stipulate nel rispetto delle caratteristiche di cui alla legge numero 431/1998 e degli accordi sottoscritti a livello locale dalle organizzazioni rappresentative di inquilini e proprietari.

Esse si caratterizzano innanzitutto per la durata, che è triennale, con facoltà di prevedere un primo periodo di durata maggiore e con possibilità di proroga tacita per un biennio alle medesime condizioni pattuite in origine.

Ma il vero elemento distintivo del contratto in analisi è rappresentato dal canone che, come emerge dalla denominazione stessa di tale tipologia negoziale, non è libero ma deve uniformarsi agli accordi sindacali stipulati a livello locale, che fissano anche le altre condizioni contrattuali.

Recesso

Le possibilità di recesso da un contratto di locazione a canone concordato sono diverse per proprietario e inquilino.

Il primo, infatti, può recedere alla scadenza del triennio per una delle motivazioni contemplate dall'articolo 3 della legge numero 431/1998, ovverosia, ad esempio, quando intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado o quando intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

Il conduttore, invece, può recedere in ogni momento dando un preavviso di sei mesi o inferiore se le parti lo hanno concordato.

Vantaggi

I vantaggi introdotti dal contratto di locazione a canone concordato sono numerosi e vanno a beneficio sia dell'inquilino che del proprietario.

Si segnala, in primo luogo, l'importo dei canoni di affitto, che è generalmente più basso rispetto alla media.

Numerose sono poi le agevolazioni fiscali in materia. In particolare:

– l'imposta per la registrazione del contratto è pari all '1,4% anziché 2%.

– l'imponibile IRPEF è del 66,5% in contrapposizione a quello previsto per la locazione standard che è dell'85%.

– chi sceglie di non prendere come riferimento l' IRPEF sul 730 scegliendo la cedolare secca, ha diritto a un'aliquota ridotta dal 21% al 10%.

Esiste una quarta agevolazione, precedentemente a discrezionalità del Comune, ora regolata dalla legge di stabilità. Era prima possibile infatti che si stabilissero, nell'ambito comunale, delle aliquote più basse per l'IMU relativo ad abitazioni locate a canone concordato (fino al minimo del 4%). Ora la disciplina è stata assorbita dalla legge di stabilità. Ne consegue che la tipologia contrattuale di locazione a canone concordato è sicuramente un'opzione vantaggiosa.

Scheda riassuntiva

  • Nelle locazioni "tradizionali" la durata è di 4 anni + 4 di rinnovo automatico. Il "canone", cioè l'importo dell'affitto è stabilito dalle parti LIBERAMENTE (di solito dal proprietario).
  • Nelle locazioni "a canone concordato" la durata è di 3 anni + 2 di rinnovo automatico. Il "canone" è stabilito secondo calcoli automatici sulla base della media dei prezzi mercato (non lo decide il proprietario). Tali locazioni godono di molti sgravi fiscali per entrambe le parti (IRPEF, IMU, imposta di registrazione).

Fac-simile


Contratto di locazione ai sensi dell'art. 2, co. 3, l. 9 dicembre 1998, n. 431

Il Sig _______________________ nato a _________ il _______ e residente in _________________ via ________ n. ____ (C.F. _______________), identificato mediante ______________, assistito da __________________ e di seguito nominato locatore

concede in locazione

al Sig _______________________ nato a _________ il _______ e residente in _________________ via ________ n. ____ (C.F. _______________), identificato mediante ______________, assistito da __________________ e di seguito nominato conduttore

l'unità immobiliare sita in ___________ via ____________________ n. __ (piano ___ scala ___ int. __), composta da _____________ non ammobiliata/ammobiliata come da elenco allegato e sottoscritto da entrambi i contraenti.

Tabelle millesimali

proprietà _____________________

acqua________________________

riscaldamento_________________

altre_________________________

Comunicazione ex art. 8, co. III, D.L. 11 luglio 1992, n. 333

C.F. locatore ___________________

Estremi catastali identificativi dell'unità immobiliare ___________________

Certificato di collaudo e certificazione energetica _____________________

Documentazione amministrativa e tecnica di sicurezza degli impianti ___________________

-

La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni:

1 - Il contratto è stipulato per la durata di anni 3 a partire dal _________________ sino al _______________. Ove le parti non concordino sul rinnovo, alla prima scadenza il contratto è prorogato di diritto per due anni, salva la facoltà di disdetta del locatore ai sensi dell'art. 3 della legge n. 431/1998. Alla scadenza del periodo di proroga, ogni parte ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione all'altra parte con almeno sei mesi di anticipo mediante lettera raccomandata. In difetto, il contratto di intende tacitamente rinnovato alle medesime condizioni.

Laddove, alla prima scadenza, il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio e, entro dodici mesi, non lo adibisca agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni o, in alternativa, ad un risarcimento di misura pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

2 - Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi dandone preavviso di sei mesi a mezzo lettera raccomandata.

3 - L'immobile sarà destinato all'uso esclusivo di civile abitazione del conduttore e dei suoi familiari conviventi, mentre la successione del contratto soggiace alle previsioni di cui all'art. 6 L. 27 luglio 1978, n. 392.

4 - Il canone annuo di locazione è convenuto in euro __________ in forza di quanto stabilito dall'accordo stipulato tra ______________ e _________ e depositato il _________ presso ___________. Esso sarà corrisposto in rate mensili anticipate di euro ________ da pagare entro _________.

5 - Il pagamento del canone e di quant'altro eventualmente dovuto non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore e il mancato pagamento nei termini, anche di una sola rata del canone, costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli artt. 5 e 55 L. 27 luglio 1978, n. 392.

6 - Il conduttore è tenuto a consentire l'accesso all'unità immobiliare locata, in presenza di una ragione motivata, al locatore o ai suoi incaricati.

7- Il conduttore con la sottoscrizione del presente contratto dichiara di aver visionato l'immobile concesso in locazione e di averlo trovato in buono stato di conservazione oltre che adatto all'uso convenuto e si impegna a riconsegnare la medesima unità immobiliare nello stesso stato di fatto in cui l'ha ricevuta salvo il deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno.

8- Il conduttore potrà apportare modifiche, innovazioni, migliorie o addizioni all'immobile locato e alla sua destinazione o agli impianti esistenti solo previo consenso scritto del locatore.

9 - A garanzia delle obbligazioni assunte con il presente contratto, il conduttore versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia quietanza) una somma pari ad euro ___________, corrispondenti a n. ___ mensilità del canone, che non potrà essere imputata in conto pigioni ed è produttiva di interessi legali che saranno corrisposti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. Il predetto deposito cauzionale sarà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell'unità immobiliare e dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale.

10 - Con riferimento agli oneri accessori, si applica l'apposita Tabella allegata all'accordo di cui al precedente punto 5. In ogni caso sono interamente a carico del conduttore le spese relative a __________________________.

11 - Il conduttore ha/non ha diritto di prelazione nella vendita, da esercitarsi secondo gli artt. 38 e 39 L. 27 luglio 1978, n. 392.

12 - Il conduttore ha/non ha diritto di prelazione nel caso di nuova locazione alla scadenza del contratto, da esercitarsi secondo l'art. 40 L. 27 luglio 1978, n. 392.

13 - Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore, mentre l'onere di provvedere alla registrazione dello stesso grava in capo al locatore, che vi provvederà dandone notizia al conduttore, il quale corrisponderà la quota di sua spettanza, pari alla metà.

14 - Il locatore e il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione.

15 - ______________ (altre eventuali pattuizioni specifiche)

16 - Per quanto non espressamente previsto dal presente contratto si rinvia alla Convenzione Nazionale ex art. 4, co. I, L. n. 431/98 del ______, al D.M. ex art. 4, co. II, L. n. 431/98 del ________, all'Accordo di cui al precedente punto 5, alle disposizioni del codice civile, della L. 27 luglio 1978 n. 392 e della L. 9 dicembre 1998 n. 431 e comunque alle norme vigenti ed agli usi locali.

17 - Le parti di comune accordo potranno adire per ogni controversia che dovesse sorgere in merito alla interpretazione e esecuzione del presente contratto la Commissione di Conciliazione stragiudiziale paritetica istituita tra __________ nell'ambito dell'Accordo di cui al precedente punto 5.

18 - Per tutte le controversie che dovessero sorgere in merito alla interpretazione e esecuzione del presente contratto è competente il Foro di ______________.

Letto, approvato e sottoscritto

Luogo, data ____________________

Il locatore ___________________ (firma)

Il conduttore _________________ (firma)

Ai sensi dell'art. 1342, co. II, del codice civile, le parti approvano specificamente i patti di cui ai punti ______________.

Il locatore ___________________ (firma)

Il conduttore _________________ (firma)

Sottoscrivono in segno della prestata assistenza:

______________________________

______________________________


(12/02/2016 - Davide Gambetta)
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