Affitti concordati: ecco i nuovi modelli contrattuali

di Lucia Izzo - Nuove regole per i canoni c.d. "concordati" che, dopo 18 anni, cambiano a seguito dell'intervenuto decreto delle Infrastrutture del 16 gennaio 2017, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale Serie Generale n. 62 dello scorso 15 marzo (qui sotto allegato).

Il decreto detta i "Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato" nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari.

In sostanza, vengono specificate le linee guida per la determinazione dei canoni dei contratti di locazione nella contrattazione territoriale, alle quali dovranno fare riferimento le associazioni dei prorietari e degli inquilini. Tuttavia, fino all'adozione degli accordi basati sul decreto, resteranno in vigore, in ogni loro parte, gli accordi precedenti.

Il documento contiene, in oltre, alcuni allegati tra cui dei "Fac-simile" di modelli contrattuali da utilizzare per la locazione abitativa, la locazione abitativa transitoria e quelle per studenti universitarie (qui sotto allegate).

Per quanto riguarda il livello del canone, il decreto rammenta che i nuovi accordi dovranno fissarlo in base a fasce di oscillazione che prevedono dei valori minimi e massimi. A loro richiesta, nella definizione del canone effettivo, le parti potranno farsi assistere dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori; per i contratti non assistiti, invece, sarà necessaria un'attestazione di conformità da parte di almeno una organizzazione firmataria dell'accordo, da eseguirsi sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali. Le modalità di attestazione saranno definite dallo stesso accordo.

Per quanto riguarda i contratti di locazione di natura transitoria, aventi durata non superiore a 18 mesi, il decreto rammenta che sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori e amplia il novero delle fattispecie in cui gli accordi territoriali dovranno consentire alle parti di stipularne. Particolare riferimento viene fatto alle situazioni di mobilità lavorative e connesse allo studio, all'apprendistato e alla formazione professionale, all'aggiornamento e alla ricerca di soluzioni occupazionale.

Ancora, il decreto precisa il contratto di mercato non sarà liberamente applicabile dalle parti in tutte le locazioni di immobili in Comuni con oltre 10mila abitanti (in base all'ultimo censimento Istat), in quanto potranno essere previste variazioni "vincolate", anche per specifiche zone, a causa di particolari esigenze locali. Per quanto riguarda, invece, i canoni di locazione e la ripartizione degli oneri accessori relativi ai contratti con durata pari o inferiore a 30 giorni, questi saranno rimessi alla libera contrattazione delle parti. 

Il decreto individua, inoltre, una forma di risoluzione stragiudiziale delle eventuali controversie in merito all'interpretazione ed esecuzione dei contratti, relativamente all'esatta applicazione degli accordi territoriali o integrativi: ciascuna parte potrà richiedere, prima di adire l'autorità giudiziaria, che sia nominata una Commissione di negoziazione paritetica che dovrà, sempre che l'altra parte aderisca alla procedura, proporre entro 60 giorni una riduzione del canone.

Per quanto riguarda i Comuni in cui non esistono accordi a livello locale, il decreto precisa che i valori di riferimento dovranno essere ancora quelli definiti dal decreto interministeriale Infrastrutture.Economia del luglio 2004, a norma del quale i contratti agevolati possono essere stipulati anche in mancanza di accordo tra inquilini e proprietari ai sensi del d.m. del 30 dicembre 2002.