Cassazione e cessione di immobili abusivi: è valido il preliminare di vendita se il definitivo è nullo?

di Licia Albertazzi - Corte di Cassazione Civile, sezione seconda, sentenza n. 28194 del 17 Dicembre 2013. La cessione di immobile privo delle adeguate caratteristiche edilizie, che ne precludano il rilascio dei titoli abitativi di legge, è nulla. La nullità di cui alla legge 47/1985 (Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria

delle opere edilizie), secondo la lettera della norma, sarebbe estendibile ai soli contratti ad efficacia reale, dunque non al preliminare di vendita, per definizione ad effetti obbligatori. Ma nel caso di specie, a seguito di stipulazione di preliminare di vendita, i soggetti obbligati alla vendita del bene non hanno presentato adeguata domanda di sanatoria agli enti pubblici competenti: circostanza che ha reso nulla la stipulazione del definitivo. Dunque, il preliminare di vendita è nullo?

"La questione delle conseguenze della alienazione di immobili affetti da irregolarità urbanistiche non sanate o non sanabili è stata finora risolta dalla giurisprudenza di questa corte sul piano dell'inadempimento". Secondo la Suprema Corte il caso di specie è però diverso rispetto a quelli normalmente prospettati, poiché si tratta di un preliminare di vendita collegato ad un potenziale definitivo nullo per oggetto illegittimo. Non si avrebbe un inadempimento

ma una vera e propria nullità sostanziale. Punto centrale della questione è l'insanabilità dell'intero immobile, i cui titoli abitativi, è stato accertato in corso di causa, non potrebbero in alcun caso essere ottenuti dai proprietari. Conclude la Corte il proprio iter logico cassando la sentenza impugnata e spiegando che "il fatto che l'art. 40, secondo comma, della legge 47 /1985 faccia riferimento agli atti di trasferimento, cioè agli atti che hanno una efficacia reale immediata, mentre il contratto preliminare di cui si discute abbia efficacia semplicemente obbligatoria, non esclude dal punto di vista logico che non possa essere valido il contratto preliminare il quale abbia ad oggetto la stipulazione di un contratto nullo per contrarietà alla legge". Il preliminare di vendita è dunque nullo poiché una sua eventuale validità darebbe origine ad effetti contrari all'ordinamento.

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