L'enfiteusi, disciplinato dagli articoli 957-977 del Codice civile, è un diritto reale di godimento che il proprietario di un fondo riconosce all'enfiteuta per un tempo perpetuo o una durata determinata, non inferiore a 20 anni

Cos'è l'enfiteusi

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L'enfiteusi è un diritto reale di godimento che insiste su un bene altrui e che si realizza attraverso la percezione dei frutti che esso produce. Il titolare del diritto deve migliorarlo e pagare al proprietario del bene un canone periodico, che può essere in denaro o in natura.

In passato erano soliti ricorrere a questo istituto i proprietari di beni immobili, poco interessati a gestire e a far fruttare il bene, che non volevano venderlo e preferivano cederne il godimento a un terzo, che si assumeva l'obbligo di migliorarlo e di pagare una somma periodica concordata. Tale istituto in particolare è stato utilizzato per rendere coltivabili terreni piuttosto difficili come aree boschive, paludi e terre incolte, ma anche per tentare di migliorare i fondi urbani.

Forma scritta del contratto a pena di nullità

Trattandosi di un diritto reale che insiste su un bene immobile, la sua costituzione deve avvenire in forma scritta a pena di nullità. Al riguardo la Cassazione con la sentenza n. 4431/2017 ha avuto il pregio di chiarire che: "quando per l'esistenza di un determinato contratto la legge richiede a pena di nullità la forma scritta (nella specie, contratto costitutivo di enfiteusi), alla mancata produzione in giudizio del documento non può ovviare la produzione di una scrittura contenente la confessione della controparte in ordine alla pregressa stipulazione del contratto "de quo", nemmeno se da tale confessione risulti che quella stipulazione fu fatta per iscritto."

Disciplina dell'enfiteusi

L'enfiteusi è un diritto reale, ormai in disuso, disciplinato dagli artt. 957-977 del codice civile.

A queste norme si affiancano disposizioni contenute da leggi speciali, che si occupano di regolamentare le modalità di capitalizzazione del canone annuo al tasso legale che l'enfiteuta deve corrispondere al concedente in casi di affrancazione e altre che invece si disciplinano l'utilizzo del sottosuolo e dei tesori da parte dell'enfiteuta.

Durata dell'enfiteusi

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L'enfiteusi è una specie di alienazione virtuale del bene o di locazione perpetua perché viene stipulata per sempre o per periodi di tempo molto lunghi. La legge stabilisce infatti che l'enfiteusi può essere perpetua o a tempo, ma che in questo caso non può avere una durata inferiore ai 20 anni.

Diritti dell'enfiteuta

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  • L'enfiteuta esercita sul bene gli stessi diritti del proprietario per quanto riguarda i frutti, i tesori e l'utilizzo del sottosuolo (non per la subenfiteusi che non è ammessa dalla legge). Diritti che si estendono anche alle accessioni.
  • Costui può disporre del proprio diritto per atto tra vivi o mortis causa, ma non del fondo, che resta del proprietario, ma al quale non spetta in questi casi alcuna prestazione.
  • Tutto a condizione che l'atto costitutivo del diritto non vieti espressamente all'enfiteuta di disporre del proprio diritto per atto tra vivi, in tutto o in parte, per un periodo non superiore ai vent'anni. Se poi l'enfiteuta non dovesse rispettare tale condizione, l'enfiteuta non è libero dagli obblighi a cui è tenuto verso il concedente, ma ne risponde solidalmente insieme all'acquirente.
  • In caso di perimento di una parte notevole del fondo l'enfiteuta, entro un anno dall'evento, se il canone è sproporzionato in riferimento alla parte residua, può chiederne la riduzione o rinunciare al suo diritto restituendo il fondo al proprietario, fatto salvo il rimborso per i miglioramenti apportati al fondo.
  • E' inoltre diritto dell'enfiteuta ricevere una parte dell'indennità assicurativa, se l'assicurazione è stata stipulata anche nel suo interesse, naturalmente in proporzione al valore del suo diritto, così come ricevere, sempre in base al valore del suo diritto, l'indennità riconosciuta per l'espropriazione del fondo.
  • Diritto al rimborso dei miglioramenti apportati, nella misura equivalente all'incremento di valore del fondo, così come accertati al momento della riconsegna, a meno che in giudizio non sia emersa la prova della sussistenza in genere dei miglioramenti apportati. In questo caso l'enfiteuta può tenere il fondo fino a quando il suo credito non è stato soddisfatto.
  • Discorso diverso riguarda le addizioni al fondo. Esse infatti se sono separabili dal fondo senza creare danno e il concedente le vuole tenere, deve pagarne il prezzo in base al valore delle stesse al momento della riconsegna del fondo, nel caso invece in cui non si possano separare senza provocare nocumento al fondo e rappresentano dei miglioramenti, allora si applica la regola vista appunto per questi ultimi.
  • L'enfiteuta infine, come si desume dall'art. 976 cc, può concedere il fondo in locazione. In questo caso si applicano le regole previste dall'art 999 c.c. che disciplinano le locazioni concluse dall'usufruttuario, per cui esse continuano se sono ancora in essere al momento della cessazione dell'enfiteusi.

Obblighi dell'enfiteuta

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  • L'obbligo principale dell'enfiteuta, come anticipato, è quello di migliorare il fondo. A questo però se ne affiancano altri.
  • Pagamento del canone periodico concordato che può consistere in beni in natura o in denaro. Canone di cui non può chiedere la riduzione o la remissione neppure se il fondo è sterile o nel caso in cui dovesse perdere i frutti. Tale obbligo grava su tutti i coenfiteuti e su tutti gli eredi dell'enfiteuta fino a quando resta in piedi la comunione. In caso di sopravvenuta divisione o di godimento separato del fondo ogni erede o coenfiteuta resta obbligato per la sua parte, in base al valore della sua porzione.
  • Pagamento delle imposte e dei pesi che gravano sul fondo, a meno che non sia diversamente disposto dalle leggi speciali. In ogni caso se a tale obbligo è tenuto il concedente, l'importo non può superare quello del canone.

Il Dlgs n. 504 /1992 che ha disposto il "Riordino della finanza degli enti territoriali, a norma dell'articolo 4 della legge 23 ottobre 1992, n. 421" per quanto riguarda l'Imposta comunale sugli immobili all'art. 3 comma 1 dispone che: "Soggetti passivi dell'imposta sono il proprietario di immobili di cui al comma 2 dell'articolo 1, ovvero il titolare del diritto di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi, superficie, sugli stessi, anche se non residenti nel territorio dello Stato o se non hanno ivi la sede legale o amministrativa o non vi esercitano l'attività."

Diritti del concedente

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Il concedente oltre al diritto di ottenere il miglioramento del fondo da parte dell'enfiteuta e d'incassare periodicamente l'importo del canone periodico convenuto, è titolare di diverse facoltà:

  • Può chiedere a sue spese la ricognizione del proprio diritto un anno prima alla scadenza del ventennio da parte di chi ha il possesso del fondo;
  • Domandare la devoluzione all'enfiteuta nei seguenti casi:

  • se l'enfiteuta non migliora il fondo come concordato o addirittura lo deteriora;
  • se l'enfiteuta per due anni consecutivi non paga il canone convenuto.
Devoluzione che però non si realizza se l'enfiteuta sana la morosità, provvedendo al pagamento dei canoni maturati prima della sentenza di accoglimento della domanda del concedente relativa al primo grado di giudizio.

Diritto di devoluzione che non pregiudica né quello dell'enfiteuta di chiedere l'affrancazione, né la facoltà di avvalersi della clausola risolutiva espressa del contratto che ha fatto sorgere il diritto di enfiteusi.

L'art. 974 c.c. prevede che nel giudizio di devoluzione i creditori dell'enfiteuta possono intervenire per far valere le loro ragioni, ma anche il diritto di affrancazione dell'enfiteuta, offrire un risarcimento danni e la cauzione per il futuro.

Diritto di affrancazione che creditori con diritto di ipoteca contro l'enfiteuta avente data anteriore alla domanda di devoluzione e a cui non è stata notificata in tempo per intervenire, conservano anche dopo l'avvenuta devoluzione.

Alienazione del fondo

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Può succedere che l'enfiteusi venga alienata.

In questo caso il nuovo enfiteuta è obbligato solidalmente con il precedente per quanto riguarda i canoni di locazione non pagati, e il vecchio enfiteuta non è liberato dai suoi obblighi prima che l'atto di acquisto sia notificato al concedente. In caso invece di alienazione del diritto del concedente l'acquirente non può pretendere che l'enfiteuta adempia ai propri obblighi prima di ricevere la notifica dell'atto di acquisto.

Estinzione dell'enfiteusi

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L'enfiteusi si estingue per le seguenti cause:

  • scadenza del termine nel caso di enfiteusi temporanea;
  • prescrizione del diritto dell'enfiteuta, nel caso in cui non usi il fondo in modo protratto per 20 anni;
  • affrancazione del fondo da parte dell'enfiteuta una volta decorsi 20 anni o il termine superiore previsto dal contratto, che non può comunque superare i 40 anni o, se sono stati concordati dei miglioramenti, prima che gli stessi siano stati realizzati. L'affrancazione si realizza con il pagamento al concedente di una somma che equivale alla capitalizzazione del canone annuo in base all'interesse legale. Se l'affrancazione è promossa da un coenfiteuta per la totalità, questi subentra al concedente verso gli altri, fatta salva la riduzione del canone a carico di questi ultimi;
  • devoluzione nei casi visti sopra;
  • perimento totale del fondo.

Enfiteusi e "livello"

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All'istituto dell'enfiteusi, come chiarito dalla Cassazione nella sentenza n. 9135/2021, è stato assimilato quello del "livello". I due istituti, anche se diversi in origine, con il tempo hanno finito per unirsi e unificarsi, per cui l'accertamento positivo o negativo dell'esistenza del "livello" non rientra nella competenza per materia della sezione specializzata agraria, in quanto non può essere, neppure astrattamente, ricondotto nell'alveo dei contrati agrari."

Conclusioni confermate poi dalla Cassazione a sezioni unite n. 617/2021, la quale ha precisato infatti che: il "livello" si identifica in un diritto reale di godimento assimilabile all'enfiteusi. Il termine "livello" - derivante da libellus, la scrittura in doppio originale («duo libelli pari tenore conscripti») con cui veniva stipulato il contratto costitutivo del diritto e nel quale venivano documentati gli obblighi delle parti - designa, infatti, un contratto, conosciuto già nel tardo diritto romano e molto diffuso nel medio evo e fino alle soglie dell'età contemporanea, avente ad oggetto il possesso e lo sfruttamento, generalmente con clausole di miglioria, di fondi rustici, o anche urbani. Nella successiva evoluzione storica, fino ai nostri giorni, i nomi "livello" ed "enfiteusi" vennero promiscuamente adoperati nell'uso comune, per modo che i due istituti, pur se originariamente distinti (giacché nell'enfiteusi il concedente si identificava nel proprietario del fondo, mentre nel contratto di livello il concedente non era il titolare del dominio diretto, bensì il vassallo o l'enfiteuta), finirono in prosieguo, già prima delle codificazioni moderne, per confondersi ed unificarsi, con la conseguente estensione della generale disciplina sulla enfiteusi anche ai livelli."

Cos'è il livello

Il "livello" quindi, detto anche "precario" è un istituto giuridico che ha trovato la sua massima diffusione fino al 1800 e che prende il nome dal "libellus" ossia il documento contenente gli obblighi contrattuali a carico del livellario. Il livellario infatti era il soggetto che sfruttava il fondo del titolare, pagava un canone in denaro o in natura e si assumeva l'impegno di migliorarlo in modo permanente o per la durata di 20 anni. Durata quest'ultima che poteva essere rinnovata previa ricognizione al 19° anno.

Il contratto è nato per ripopolare e sfruttare le campagne dopo le guerre. I concedenti erano perlopiù nobili, ma anche chiese e monasteri. Nel tempo però, come sopra esposto, il livello e l'enfiteusi sono stati sottoposti a una disciplina uniforme. Al livello infatti si applicavano gli istituti della affrancazione e della devoluzione, previsti per l'enfiteusi.

Estinzione del livello

Caduto ormai in disuso, se non in sporadiche occasioni, il livello sopravvive solo perchè ad un certo punto, i concedenti, soprattutto amministrazioni statali, comuni o ente ecclesiastici, in particolare, hanno iniziato a far valere i diritti previsti dall'accordo.

Le situazioni che si sono venute a creare, anche dal punto di vista regolamentare, risultano assai variegate, anche a livello geografico.

Affrancazione giudiziale ed extragiudiziale

Nei casi in cui il livello non si è estinto, in presenza di oneri non ancora saldati dal livellario nei confronti del concedente, il primo può ricorrere all'istituto dell'affrancazione di cui all'art 971 c.c., pagando una somma pari alla capitalizzazione del canone annuo, a meno che non preferisca conservare il vincolo e riprendere a pagare il canone.

L'affrancazione può avvenire in via giudiziale o stragiudiziale. Nel primo caso è necessario trascrivere la domanda iniziale e annotarvi a margine la sentenza. Nel secondo invece l'atto deve essere redatto in forma scritta e reso pubblico tramite trascrizione. Il contratto ha natura reale e si perfeziona con il pagamento del prezzo.

Imprescrittibilità del diritto del concedente

Il diritto del concedente per dottrina e giurisprudenza è imprescrittibile, ne consegue che costui vanta un diritto perpetuo a pretendere il pagamento dei canoni, anche nei confronti degli eredi del contraente originario. Quest'ultimo pertanto non può usucapire il dominio diretto del proprietario.

Per cui se per oltre vent'anni gli eredi del contrente originario hanno avuto la disponibilità del bene senza pagare i canoni, il concedente può agire comunque per il pagamento, non verificandosi usucapione alcuna.

Il livellario acquista la proprietà infatti solo se trasforma la detenzione in possesso nel momento in cui compie atti dai quali emerga chiaramente la volontà di esercitare il diritto come se fosse il proprietario.

Esproprio ed esecuzione forzata

In caso di esproprio il livellario può impugnare l'atto ablatorio, In caso di esecuzione forzata avente ad oggetto un immobile gravato da livello sono diverse le problematiche che si possono presentare, potendosi verificare due distinte ipotesi:

  • pignoramento del diritto di enfiteusi ed elementi processuali dai quali emerge l'acquisizione della piena proprietà;
  • pignoramento della piena proprietà.

Problematiche ulteriori, infine, si possono presentare in relazione al contenuto del decreto di trasferimento.

Fac-simile di contratto di enfiteusi

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Di seguito un fac-simile di contratto di enfiteusi:


CONTRATTO DI ENFITEUSI


***

Tra le parti:

........................................................................................................................ in seguito denominata 'concedente'

e ....................................................................................................................... in seguito denominata 'enfiteuta'

si conviene e si stipula quanto segue:

1. Costituzione.

Il concedente, proprietario del fondo ......................................... costituisce il diritto di enfiteusi su di esso in capo all'enfiteuta, che accetta.

2. Durata.

Il diritto di enfiteusi ha durata..........................................

3. Canone.

L'enfiteuta si obbliga a corrispondere un canone annuo di ................................... entro giorno.......................... del mese di .................................... e a pagare le imposte e i pesi gravanti sul fondo.


4. Miglioramenti.

L'enfiteuta si obbliga a effettuare i seguenti miglioramenti:....................................................


5. Affrancazione.

L'enfiteuta potrà affrancare il fondo con il pagamento di........................................................

Per tutto quanto non previsto e non disposto nel presente contratto le parti si rimettono alle norme del Codice Civile.

____________lì_____________

Il concedente ______________________ L'enfiteuta __________________________________

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