L'enfiteusi è un diritto reale di godimento su cosa altrui, con l'obbligo di migliorarlo e di pagare un canone periodico in denaro o natura
terreno recintato vicino a un bosco

Definizione di enfiteusi

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L'enfiteusi è un diritto reale di godimento che insiste su un bene altrui e che si realizza attraverso la percezione dei frutti che esso produce. Il titolare del diritto deve migliorarlo e pagare al proprietario del bene un canone periodico, che può essere in denaro o in natura.

In passato erano soliti ricorrere a questo istituto i proprietari di beni immobili, poco interessati a gestire e a far fruttare il bene, che non volevano venderlo e preferivano cederne il godimento a un terzo, che si assumeva l'obbligo di migliorarlo e di pagare una somma periodica concordata. Tale istituto in particolare è stato utilizzato per rendere coltivabili terreni piuttosto difficili come aree boschive, paludi e terre incolte, ma anche per tentare di migliorare i fondi urbani.

Disciplina

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L'enfiteusi è un diritto reale, ormai in disuso, disciplinato dagli artt. 957-977 del codice civile. A queste norme si affiancano disposizioni contenute da leggi speciali, che si occupano di regolamentare le modalità di capitalizzazione del canone annuo al tasso legale che l'enfiteuta deve corrispondere al concedente in casi di affrancazione e altre che invece si disciplinano l'utilizzo del sottosuolo e dei tesori da parte dell'enfiteuta.

Durata

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L'enfiteusi è una specie di alienazione virtuale del bene o di locazione perpetua perché viene stipulata per sempre o per periodi di tempo molto lunghi. La legge stabilisce infatti che l'enfiteusi può essere perpetua o a tempo, ma che in questo caso non può avere una durata inferiore ai 20 anni.

Diritti dell'enfiteuta

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  • L'enfiteuta esercita sul bene gli stessi diritti del proprietario per quanto riguarda i frutti, i tesori e l'utilizzo del sottosuolo (non per la subenfiteusi che non è ammessa dalla legge). Diritti che si estendono anche alle accessioni.
  • Costui può disporre del proprio diritto per atto tra vivi o mortis causa, ma non del fondo, che resta del proprietario, ma al quale non spetta in questi casi alcuna prestazione.
  • Tutto a condizione che l'atto costitutivo del diritto non vieti espressamente all'enfiteuta di disporre del proprio diritto per atto tra vivi, in tutto o in parte, per un periodo non superiore ai vent'anni. Se poi l'enfiteuta non dovesse rispettare tale condizione, l'enfiteuta non è libero dagli obblighi a cui è tenuto verso il concedente, ma ne risponde solidalmente insieme all'acquirente.
  • In caso di perimento di una parte notevole del fondo l'enfiteuta, entro un anno dall'evento, se il canone è sproporzionato in riferimento alla parte residua, può chiederne la riduzione o rinunciare al suo diritto restituendo il fondo al proprietario, fatto salvo il rimborso per i miglioramenti apportati al fondo.
  • E' inoltre diritto dell'enfiteuta ricevere una parte dell'indennità assicurativa, se l'assicurazione è stata stipulata anche nel suo interesse, naturalmente in proporzione al valore del suo diritto, così come ricevere, sempre in base al valore del suo diritto, l'indennità riconosciuta per l'espropriazione del fondo.
  • Diritto al rimborso dei miglioramenti apportati, nella misura equivalente all'incremento di valore del fondo, così come accertati al momento della riconsegna, a meno che in giudizio non sia emersa la prova della sussistenza in genere dei miglioramenti apportati. In questo caso l'enfiteuta può tenere il fondo fino a quando il suo credito non è stato soddisfatto.
  • Discorso diverso riguarda le addizioni al fondo. Esse infatti se sono separabili dal fondo senza creare danno e il concedente le vuole tenere, deve pagarne il prezzo in base al valore delle stesse al momento della riconsegna del fondo, nel caso invece in cui non si possano separare senza provocare nocumento al fondo e rappresentano dei miglioramenti, allora si applica la regola vista appunto per questi ultimi.
  • L'enfiteuta infine, come si desume dall'art. 976 cc, può concedere il fondo in locazione. In questo caso si applicano le regole previste dall'art 999 c.c. che disciplinano le locazioni concluse dall'usufruttuario, per cui esse continuano se sono ancora in essere al momento della cessazione dell'enfiteusi.

Obblighi dell'enfiteuta

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  • L'obbligo principale dell'enfiteuta, come anticipato, è quello di migliorare il fondo. A questo però se ne affiancano altri.
  • Pagamento del canone periodico concordato che può consistere in beni in natura o in denaro. Canone di cui non può chiedere la riduzione o la remissione neppure se il fondo è sterile o nel caso in cui dovesse perdere i frutti. Tale obbligo grava su tutti i coenfiteuti e su tutti gli eredi dell'enfiteuta fino a quando resta in piedi la comunione. In caso di sopravvenuta divisione o di godimento separato del fondo ogni erede o coenfiteuta resta obbligato per la sua parte, in base al valore della sua porzione.
  • Pagamento delle imposte e dei pesi che gravano sul fondo, a meno che non sia diversamente disposto dalle leggi speciali. In ogni caso se a tale obbligo è tenuto il concedente, l'importo non può superare quello del canone.

Diritti del concedente

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Il concedente, oltre al diritto di ottenere il miglioramento del fondo da parte dell'enfiteuta e di incassare periodicamente l'importo del canone periodico convenuto, è titolare di diverse facoltà.

Chiedere a sue spese la ricognizione del proprio diritto una anno prima alla scadenza del ventennio da parte di chi ha il possesso del fondo.

Domandare la devoluzione all'enfiteuta nei seguenti casi:

  • se l'enfiteuta non migliora il fondo come concordato o addirittura lo deteriora;
  • se l'enfiteuta per due anni consecutivi non paga il canone convenuto. Devoluzione che però non si realizza se l'enfiteuta sana la morosità, provvedendo al pagamento dei canoni maturati prima della sentenza di accoglimento della domanda del concedente relativa al primo grado di giudizio.

Diritto di devoluzione che non pregiudica né quello dell'enfiteuta di chiedere l'affrancazione, né la facoltà di avvalersi della clausola risolutiva espressa del contratto che ha fatto sorgere il diritto di enfiteusi. L'art. 974 c.c prevede che nel giudizio di devoluzione i creditori dell'enfiteuta possono intervenire per far valere le loro ragioni, ma anche il diritto di affrancazione dell'enfiteuta, offrire un risarcimento danni e la cauzione per il futuro. Diritto di affrancazione che creditori con diritto di ipoteca contro l'enfiteuta avente data anteriore alla domanda di devoluzione e a cui non è stata notificata in tempo per intervenire, conservano anche dopo l'avvenuta devoluzione.

Alienazione del fondo

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Può succedere che l'enfiteusi venga alienata. In questo caso il nuovo enfiteuta è obbligato solidalmente con il precedente per quanto riguarda i canoni di locazione non pagati, e il vecchio enfiteuta non è liberato dai suoi obblighi prima che l'atto di acquisto sia notificato al concedente. In caso invece di alienazione del diritto del concedente l'acquirente non può pretendere che l'enfiteuta adempia ai propri obblighi prima di ricevere la notifica dell'atto di acquisto.

Estinzione dell'enfiteusi

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L'enfiteusi si estingue per le seguenti cause:

  • scadenza del termine nel caso di enfiteusi temporanea;
  • prescrizione del diritto dell'enfiteuta, nel caso in cui non usi il fondo in modo protratto per 20 anni;
  • affrancazione del fondo da parte dell'enfiteuta una volta decorsi 20 anni o il termine superiore previsto dal contratto, che non può comunque superare i 40 anni o, se sono stati concordati dei miglioramenti, prima che gli stessi siano stati realizzati. L'affrancazione si realizza con il pagamento al concedente di una somma che equivale alla capitalizzazione del canone annuo in base all'interesse legale. Se l'affrancazione è promossa da un coenfiteuta per la totalità, questi subentra al concedente verso gli altri, fatta salva la riduzione del canone a carico di questi ultimi;
  • devoluzione nei casi visti sopra;
  • perimento totale del fondo.

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Foto: 123rf.com
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