Per quel che riguarda l'immobile sono due i requisiti richiesti: la sua destinazione deve essere abitativa e non deve essere di lusso, quindi non deve figurare nella categoria catastale A10. Tuttavia va chiarito che per il fisco un'abitazione viene considerata di lusso quando presenta alcune caratteristiche che sono state stabilite per decreto il 2 agosto del 1969. La presenza di una piscina con una superficie superiore agli 80 metri quadrati, di un campo da tennis o di un'area abitativa, esclusi balconi e terrazzi, di più di 200 mq. con una zona esterna almeno sei volte quella interna, fanno in modo che la casa venga classificata come di lusso.
L'acquirente che vuole avvalersi delle agevolazioni invece deve assolutamente
risiedere nell'immobile per il quale chiede le riduzioni
fiscali o comunque provvedere a trasferirvisi entro 18 mesi pena la decadenza
dei benefici.
E' inoltre necessario che non sia titolare di alcun diritto
reale (usufrutto, proprietà, uso abitazione) nésingolarmente né in
compartecipazione su di un altro immobile che si trovi nello stesso comune. Ciò
sta a significare che se l'acquirente gode di uno di questi diritti su
un'abitazione sita in un altro comune del territorio italiano può richiedere le
agevolazioni sempre che non se ne sia già avvalso in precedenza.
In caso di
regime di comproprietà con il coniuge si ha diritto alle agevolazioni se
entrambi non hanno mai fatto ricorso ai benefici, tuttavia se uno dei due
coniugi avesse già goduto in precedenza di tali riduzioni spettano
esclusivamente all'altro per una percentuale pari alla sua quota di proprietà.
In caso che si possieda invece solo la nuda proprietà su di un immobile non
ci sono preclusioni a richiedere le agevolazioni fiscali, sempre che non le sia
già richieste in precedenza.
In cosa consistono le agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima
casa?
Consistono in una serie di riduzioni sulle imposte che vengono
pagate al momento della stipula di un contratto e in particolare riguardano
l'imposta di registro, l'IVA, le imposte ipotecarie e catastali. Inoltre qualora
si effettui il pagamento con l'accensione di un mutuo si ha diritto a detrarre
gli interessi passivi in sede di dichiarazione.
Vediamo ora le agevolazioni con più attenzione.
Per quel
che riguarda l'imposta di registro si paga il 3% del valore catastale
dell'immobile, anziché il 7% applicato per le altre compravendite e la base
imponibile viene calcolata sulla rendita catastale moltiplicata per un
coefficiente fisso, stabilito in 115,5.
Quando si acquista l'immobile
direttamente dal costruttore occorre pagare l'aliquota IVA che dal 10% viene
ridotta al 4% e viene calcolata sull'importo effettivamente versato.
Le
imposte ipotecarie e catastali invece non vengono più calcolate secondo le loro
normali aliquote del 2% e 1%, ma vengono stabilite in un importo fisso che è di
168 euro per entrambe.
Per quel che riguarda invece la detrazione degli interessi passivi sul mutuo, questa va operata in sede di dichiarazione dei redditi, quindi al momento della presentazione del modello 730 o dell'UNICO. E' necessario che il mutuo sia ipotecario e si può porre in detrazione una cifra massima di 4.000 euro annui, quindi anche se gli interessi passivi sommano a una cifra maggiore non si può detrarre più di quanto stabilito per legge. Va ricordato che il rimborso fiscale effettivamente spettante corrisponde poi al 19% dell'importo posto in detrazione.
Come ci si avvale delle agevolazioni fiscali?
Per quel
che riguarda gli interessi passivi è sufficiente presentare la dichiarazione
annuale dei redditi entro i termini stabiliti per legge, mentre per le altre
imposte occorre agire al momento della stipula dell'atto di compravendita
davanti al notaio.
In particolare si deve rendere una dichiarazione che
affermi che l'immobile oggetto dell'acquisto si trova nel comune nel quale si ha
la residenza o si abbia comunque intenzione di richiederla entro un periodo di
diciotto mesi. Inoltre l'acquirente deve dichiarare che non è titolare di nessun
altro diritto reale su un'abitazione per il quale ha già richiesto le
agevolazioni fiscali.
Quando si acquista un immobile non nuovo capita spesso di dover procedere a
dei lavori di ristrutturazione, ebbene in questo caso bisogna porre molta
attenzione nel caso in cui la casa non si trovi nel luogo dove si ha la
residenza. I lavori devono assolutamente terminare entro i 18 mesi stabiliti per
il cambio della residenza, altrimenti i benefici ottenuto decadono. A volte però
la casa non è ancora abitabile alla scadenza dei diciotto mesi e in questo caso
si perderebbe il diritto ad avvalersi delle agevolazioni. Per evitare che ciò
accada è consigliabile allora affittare per qualche mese un appartamento nel
comune dove sorge la casa per poter trasferire la propria residenza, quando
l'immobile sarà pronto si potrà poi trasferirvisi.
