Locazioni e danni all’immobile: l’ordinanza n. 9586/2026 chiarisce chi deve provare le condizioni dell’abitazione al momento della consegna, anche in presenza di un contratto verbale.
La presunzione prevista dalla legge
Quando un immobile viene dato in locazione senza una descrizione iniziale delle sue condizioni, si presume che sia stato consegnato in buono stato di manutenzione. Se, al termine del rapporto, vengono riscontrati danni, spetta al conduttore dimostrare che questi erano già presenti, dipendevano da vizi originari oppure derivavano dal normale uso del bene.
Il principio è stato ribadito dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 9586/2026, in una controversia relativa a un contratto di affitto concluso oralmente.
Il caso esaminato
La vicenda riguardava una locazione iniziata nel 1994 e terminata con il rilascio forzoso dell’immobile nel maggio 2012. Il proprietario aveva chiesto il pagamento dei canoni non corrisposti e il risarcimento dei danni riscontrati nell’abitazione.
La Corte d’appello aveva respinto la richiesta relativa ai danni materiali, ritenendo che non fosse stata dimostrata la situazione dell’immobile al momento della consegna.
Il locatore ha quindi proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che la documentazione fotografica, il verbale di rilascio e la perizia tecnica provassero il deterioramento dell’immobile.
La decisione della Cassazione
La Terza sezione civile ha ritenuto errata l’impostazione della Corte d’appello. L’art. 1590, comma 2, del Codice civile stabilisce infatti che, in assenza di una descrizione iniziale, il conduttore si presume aver ricevuto il bene in buono stato di manutenzione.
La mancanza di un verbale di consegna non elimina questa presunzione e non rende neutro il quadro probatorio. Al contrario, il conduttore che contesti le condizioni originarie deve fornire una prova concreta e adeguata.
La natura verbale del contratto, dunque, non esclude l’applicazione della norma.
Il danno da mancata locazione
La Cassazione ha invece respinto la richiesta di un ulteriore risarcimento per la mancata possibilità di riaffittare l’immobile, quantificato dal proprietario in 1.000 euro al mese.
Secondo la Corte, non era stata dimostrata l’effettiva perdita economica. Tra gli elementi considerati vi erano le caratteristiche dell’abitazione, lo stato manutentivo, l’assenza di impianti a norma e la mancanza di prove su concrete occasioni di locazione a condizioni più favorevoli.
Cosa cambia per proprietari e inquilini
L’ordinanza conferma l’importanza di documentare le condizioni dell’immobile all’inizio e alla fine della locazione.
Per il locatore, fotografie, verbali e perizie possono essere determinanti per dimostrare i danni. Il conduttore, invece, deve poter provare che i deterioramenti non dipendono dalla propria responsabilità, ma da condizioni preesistenti o dal normale uso dell’abitazione.
