Caduta sulle scale bagnate? Paga il condominio

di Marina Crisafi - Per le lesioni provocate dalla caduta sulle scale del palazzo sono responsabili ex art. 2051 c.c. sia l'amministratore in carica che il condominio. A stabilirlo è la terza sezione civile della Cassazione (con la recente sentenza n. 23727/2016 qui sotto allegata), dando ragione ad una donna che, appena uscita dalla propria abitazione, rimaneva vittima di un capitombolo sulle scale bagnate, in quanto oggetto delle solite pulizie condominiali.

La malcapitata aveva chiamato ai danni sia l'amministrazione nella sua qualità di custode che il condominio ex art. 2043 c.c. (non conoscendo l'impresa di pulizie). La sua domanda veniva rigettata in tribunale, il quale rilevava che custode era il condominio e non il suo amministratore in proprio, e che difettava la dimostrazione del nesso causale relativamente alla domanda spiegata a titolo aquiliano generale, con conseguenti oneri probatori.

Ma la decisione veniva ribaltata in appello, dove veniva affermata la responsabilità ex art. 2051 c.c. sia dell'amministratore che del condominio, previa riqualificazione della domanda, sull'assunto conclusivo della pericolosità della cosa custodita anche se innescata da un agente esterno.

La Cassazione sposa la tesi d'appello, affermando preliminarmente che "la qualificazione della domanda, in seconde cure, ex art. 2051, c.c., è da ritenere corretta poiché quando la parte agisce prospettando condotte astrattamente compatibili con la fattispecie prevista dall'art. 2051 c.c., anche la loro riconduzione, operata dal giudice di primo grado, all'art. 2043 c.c., non vincola il giudice d'appello nel potere, suo proprio, di riqualificazione giuridica dei fatti costitutivi della pretesa azionata, così come quindi non lo vincola, logicamente, il riferimento formale, della parte, all'art. 2043, c.c.".

Quanto al resto, rilevano gli Ermellini, dando seguito all'orientamento giurisprudenziale in materia, "il caso fortuito idoneo ad escludere la responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c. può rinvenirsi anche nella condotta del terzo quando essa, rivelandosi come autonoma, eccezionale, imprevedibile ed inevitabile, risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell'evento lesivo (cfr. Cass. n. 18317/2015)".

Nel caso di specie, a risultare fondamentale è il "ruolo causale dell'acqua sulle scale" che le parti onerate non sono riuscite a provare quale elemento "imprevedibile, inevitabile ed esclusivo, ossia eccezionalmente assorbente e avulso dal normale utilizzo della cosa in custodia". Conseguentemente, è logico attribuire la caduta della donna alla responsabilità dell'amministratore e del condominio.