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MEDIAZIONE IMMOBILIARE: su chi grava l'obbligo di pagamento della PROVVIGIONE - Trib. Taranto 27.7.2013 Giud. Claudio CASARANO

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di Paolo M. Storani - La Seconda Sezione del Tribunale di Taranto con l'inedita sentenza n. 1574 del 27 luglio 2013 affronta il tema della mediazione in campo immobiliare, protagonista una tabaccheria; fra l'altro, si ribadisce la regola in base alla quale l'attività di mediazione è la fonte diretta dell'obbligo del pagamento della provvigione ex art. 1755 c.c.; con la conseguenza che in caso di sottoscrizione di accordo tra il soggetto contattato dall'agente, ed interessato all'acquisto di un immobile dal secondo promosso, esso vale solo per la determinazione del compenso all'agente. Infatti, stando alle lineari espressioni dell'Estensore Dott. Claudio CASARANO "... Accade allora, come avveniva nella fattispecie, che il mediatore possa giungere a farsi rilasciare una dichiarazione di impegno ad opera del soggetto contattato, ma questo documento vale solo a fini probatori, per dimostrare che il contatto avveniva grazie appunto all'opera del primo. Con la conseguenza che a ben vedere non è una siffatta dichiarazione che è la fonte dell'obbligazione di pagamento della provvigione, beninteso per il contraente individuato, bensì l'attività di mediazione ai sensi dell'art. 1755 c.c.; quindi un'attività, un fatto, ma non un negozio. Al più quindi la dichiarazione può avere valore solo ricognitivo circa l' obbligo della parte del contratto di pagare la provvigione. Il carattere dispositivo finisce con l'averlo tale dichiarazione con riferimento alla eventuale determinazione della misura della provvigione dovuta. Nel caso di specie quindi la parte del contratto risponde direttamente ai sensi dell'art. 1755 c.c., perchè intanto acquistava la tabaccheria in quanto il mediatore riusciva a metterlo in contatto con il titolare della tabaccheria. Proprio perché la dichiarazione in parola non è fonte di obbligazione ex se, e considerato che non vi è un espresso impegno a pagare anche in caso di acquisto ad opera di un terzo, deve ritenersi che difetti la legittimazione passiva proprio nei confronti del marito dell'acquirente. Parte tenuta al pagamento deve considerarsi la sola convenuta, quale acquirente finale della tabaccheria, in favore della quale alla fin fine deve considerarsi che il marito fosse intervenuto nella fase delle trattative. Conclusione che è coerente con l'affermata unicità dell'affare ed il carattere ricognitivo della dichiarazione in parola, posto che come si è detto è l' art. 1755 c.c. che fa sorgere l'obbligazione in parola a carico delle parti del contratto mediato.
Tanto beninteso con esclusione della misura della provvigione, che risulta infatti in virtù del predetto documento determinata nella misura del 5%. E' vero che la sottoscrizione del predetto documento avveniva ad opera del marito dell'acquirente, e quindi in linea di principio da considerare non vincolante per l'acquirente, in quanto terzo rispetto ad esso.
Tuttavia la misura del compenso nel caso in esame deve ritenersi che vincoli anche l'acquirente per la ravvisata identità dell'affare: c'era cioè perfetta identità tra l'acquisto della tabaccheria preso in considerazione dal soggetto che firmava il documento di impegno a pagare la provvigione nella misura del 5% e l'acquisto consacrato nel rogito ad opera della di lui moglie (si consideri poi che è emerso dall'istruttoria come in un primo momento si fosse ipotizzato l'acquisto della tabaccheria ad opera del figlio).
In altri termini è come se proprio per effetto della evocata identità dell'affare fosse implicita la ratifica ad opera della moglie dell'operato del marito, quando si vincolava a pagare in 5% della provvigione; tanto argomentando ex art. 1399 c.c..
Peraltro i convenuti non contestavano la misura della provvigione, ad esempio che fosse superiore alle tariffe applicabili, anche perché negavano in radice che fosse dovuto ...". Buona lettura del significativo provvedimento.

TRIBUNALE DI TARANTO - II SEZIONE

In composizione monocratica, dott. Claudio Casarano

Ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. **** R.G. anno 2007 Affari Civili Contenziosi promossa da: E. S.R.L., in persona del legale rappresentante – rappresentato e difeso dall'avv. ...;
CONTRO G.F. – rappresentato e difeso dall'avv. ...; A.T. – rappresentata e difesa dall'avv. ...; OGGETTO: "Mediazione".
Conclusioni: le parti rassegnavano quelle in atti e qui da intendersi riportate.
MOTIVI DELLA DECISIONE
IL FONDAMENTO DELLA DOMANDA
La E. S.R.L., con atto di citazione regolarmente notificato, affermava che, nella sua qualità di società specializzata nell'intermediazione immobiliare, nel corso del 2003, su incarico del sig. L., contattava diversi potenziali acquirenti della tabaccheria e ricevitoria L., sita in Taranto alla via ... n. ..., di sua proprietà.
La società attrice aggiungeva che in data ...2003 il sig. F. sottoscriveva, su di un foglio prestampato da essa predisposto, la dichiarazione di aver acquisito fotocopie documenti tabaccheria di via ... e, al contempo, si impegnava a corrispondere a E. s.r.l. la provvigione del 5%, oltre IVA sul prezzo pattuito, beninteso in caso di acquisto dell'attività commerciale visionata.
Il sig. L. con atto notarile del ...2004 cedeva alla sig.ra T. l'azienda suddetta.
L'istante precisava che la predetta acquirente - come ebbe ad accertare successivamente - era la moglie del sig. F., il quale aveva sottoscritto la dichiarazione contenente l'impegno di pagare la provvigione in caso di acquisto della tabaccheria.
La difesa istante sosteneva che dovesse ritenersi insorto il diritto al pagamento della provvigione, sebbene l'acquisto fosse avvenuto in favore di soggetto diverso da chi aveva stipulato la mediazione.
E la circostanza che fosse poi il coniuge dello stipulante ad aver acquistato la suddetta tabaccheria, deponeva evidentemente perché l'acquisto finale fosse da ritenere identico a quello per il quale era intervenuta l'utile mediazione.
Risultando il prezzo di vendita pari ad euro 170.000,00, la società attrice chiedeva che sia lo stipulante il contratto di mediazione sia la moglie acquirente fossero condannati in solido al pagamento della somma di euro 8.500,00 a titolo di provvigione.
LA DIFESA DEI CONVENUTI
Entrambi i convenuti affermavano che le trattative per l'acquisto della tabaccheria erano state condotte direttamente e privatamente tra le parti del contratto di cessione.
Tanto era comprovato, rimarcavano i convenuti, dal risalente rapporto di amicizia che legava il proprio figlio al figlio del proprietario della tabaccheria; anzi fu proprio il secondo che nel luglio del 2003 informò il primo dell'intento del padre di venderla.
La convenuta poi, quale semplice acquirente finale della tabaccheria, eccepiva di non aver mai conferito alcun incarico di mediazione alla società attrice; quindi mai avrebbe potuto essere considerata legittimata passiva.
L'ISTRUTTORIA
Si sentivano i testi ed il legale rappresentante della società attrice in sede di interrogatorio formale.
All'udienza del 06-02-2013 venivano precisate le conclusioni ed alle parti venivano concessi i termini ex art. 190 c.p.c.
PRECISAZIONI IN TEMA DI QUALIFICAZIONE GIURIDICA DELLA FATTISPECIE CHE FA SORGERE IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE EX ART. 1754 - 1755 C.C. – L'INDIVIDUAZIONE DELLA REGOLA PROBATORIA APPLICABILE ALLA LUCE DELLE DIFESE SVOLTE DALLE PARTI CONTRAPPOSTE
Con la produzione del documento sottoscritto dal marito dell'acquirente della tabaccheria, l'onere probatorio gravante sulla parte attrice risultava agevolato.
Era denominato Foglio Visita e si dava atto espressamente e con scrittura a penna, e quindi in aggiunta agli elementi prestampati, dell'avvenuta acquisizione di fotocopie relative alla tabaccheria in discorso e delle informazioni date la settimana precedente.
Se poi si esamina la difesa del convenuto, risultava ulteriormente agevolato l'onere probatorio gravante sulla società istante; beninteso nel senso che il marito dell'acquirente dell'azienda commerciale non solo non disconosceva la propria sottoscrizione in calce al predetto documento, ma sosteneva di essersi limitato a visionare in maniera sommaria la documentazione riguardante la tabaccheria, senza aver manifestato alcun interesse all'acquisto.
La difesa convenuta arguiva quindi che nessun incarico di mediazione poteva dirsi venuto in essere.
Dimentica essa tuttavia che in realtà la mediazione non richiede un vero e proprio incarico, del tipo di quello proprio del mandato, come precisato dall'art. 1754 c.c.; non solo ma ai sensi dell'art. 1755 c.c. per l'insorgenza del diritto alla provvigione occorre semplicemente che vi sia stata attività di mediazione e che in virtù di questa sia stato concluso l'affare.
A fronte allora della valenza probatoria della predetta documentazione, il tema probatorio risultava così individuato: l'attore doveva fornire la prova che l'acquisto finale fosse riconducibile alla mediazione svolta, pur se la stipula del rogito avveniva in favore di soggetto diverso da chi aveva contattato la società attrice; i convenuti dovevano dimostrare che in realtà all'acquisto si perveniva per effetto della trattativa privata svolta direttamente tra l'acquirente ed il proprietario della tabaccheria, in virtù dell'amicizia dei rispettivi figli e dell'informativa che il figlio del proprietario della tabaccheria aveva dato al figlio dei convenuti.
LA PROVA DELLA RICORRENZA DELLA MEDIAZIONE IN RELAZIONE ALL'AFFARE POI CONCLUSO E LE RAGIONI DELLA MAGGIORE ATTENDIBILITÀ DEI TESTI ADDOTTI DALL'ATTRICE
La domanda è fondata.
Non rileva per la ricorrenza della prova dei fatti costitutivi della domanda solo il suddetto documento, che pure attesta l'avvenuto contatto del marito dell'acquirente finale della tabaccheria con la società attrice: non certo per una disinteressata informazione sulla sua vendita, posto che poi seguiva l'acquisto ad opera del suo coniuge convivente; quindi non proprio di una persona estranea.
In secondo luogo rileva, sempre sul piano della valutazione delle prove precostituite, la missiva del ...2004 recapitata alla tabaccheria, in persona del suo proprietario, in cui si dava conto dei nominativi (e dei numeri di telefono) di coloro che avevano visitato e/ o ricevuto notizie della vendita della tabaccheria: tra i quali nominativi c'era pure F. padre e figlio; la lettera poi risulta regolarmente recapitata nella sua sede, firmata dal destinatario, e non contestata.
Rilevano poi due lettere di messa in opera circa il pagamento della provvigione recapitate regolarmente ai convenuti, alle quali pure non seguiva alcuna contestazione del suo contenuto: strano, se si considera che i convenuti in giudizio negheranno in radice la stessa ricorrenza della mediazione per essere pervenuti all'affare per altra via.
A questo quadro probatorio, già eloquente nel senso della ricorrenza di una mediazione, non certo realizzata, per così dire, invito domino, depone poi la deposizione testimoniale di un potenziale acquirente, che confermava di essere venuto a conoscenza della vendita della tabaccheria tramite la società attrice, e di un dipendente della società attrice, non più ad essa vincolato; teste che confermava i fatti costitutivi della domanda.
Viceversa la prova addotta dai convenuti, con lo stesso titolare della tabaccheria ed il figlio e poi con i parenti della acquirente, alla luce del suddetto quadro probatorio particolarmente favorevole per la tesi attrice, non poteva risultare convincente.
E non lo è poi stata perché non superava il seguente argomento logico: perché mai il marito dell'acquirente finale della tabaccheria, se la trattativa fosse davvero partita privatamente nel luglio del 2003 grazie all'amicizia stretta del loro figlio con il figlio del cedente, avesse sentito il bisogno di recarsi presso la sede della società attrice per chiedere le copie di documenti relativi alla tabaccheria nel successivo novembre del 2003?
Non avrebbe potuto l'acquirente e/o il marito chiederli i documenti della tabaccheria direttamente al proprietario, che – come affermato dagli stessi - avevano contattato direttamente?
Né si spiega l'acquisizione di una informazione così sensibile per il fatto che alla società attrice il convenuto si fosse rivolto per la locazione di un proprio capannone.
La circostanza infatti veniva confermata dall'attrice, ma con la precisazione che si trattava di un incarico diverso, che si aggiungeva alla vicenda della tabaccheria.
E poi che bisogno c'era di firmare il foglio di visita dove, oltre all'acquisizione di documenti concernenti l'affare in discorso, era pure contenuto l'impegno a pagare la provvigione nella misura del 5% del prezzo di cessione della tabaccheria?
Dunque deve ritenersi dimostrato che la cessione della tabaccheria avveniva grazie all'attività di mediazione svolta dalla società attrice.
L'OBBLIGAZIONE DEL PAGAMENTO DELLA PROVVIGIONE GRAVA SUL SOGGETTO CHE ACQUISTA, ANCHE SE DIVERSO DA QUELLO CHE HA CONTATTATO L'AGENZIA IMMOBILIARE – L'ESCLUSIONE DI UN'OBBLIGAZIONE AUTONOMA DEL MARITO DELL'ACQUIRENTE FINALE
Come sopra si accennava non è un caso che l'art. 1754 c.c. definisca l'attività di mediazione e non il contratto di mediazione.
Anzi la lettera della norma si preoccupa anche di precisare che il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
E tale disposto normativo prepara per così dire il terreno al disposto dell'art. 1755 c.c. laddove si stabilisce che il diritto al pagamento della provvigione sorge a carico di ciascuna delle parti (evidentemente quelle del contratto mediato ex art. 1754) non certo perché vi sia un precedente impegno in tal senso, ad opera di entrambe, ma solo per effetto della conclusione dell'affare in virtù dell'utile intervento del mediatore.
Questa disciplina poi è in linea con quel che fa in concreto il mediatore, il quale riceve certamente un incarico di mediazione proveniente da una delle parti potenziali del contratto da mediare, o da altri per essa, allo scopo di individuare l'altra parte del contratto; per definizione quindi nella mediazione non ci deve essere un incarico ad opera di questa seconda parte del contratto da mediare.
Individuazione dell'utile contraente che avviene da parte del mediatore con i noti mezzi, quali pubblicità, telefonate, visione di documenti, ispezione del bene, etc.
Accade allora, come avveniva nella fattispecie, che il mediatore possa giungere a farsi rilasciare una dichiarazione di impegno ad opera del soggetto contattato, ma questo documento vale solo a fini probatori, per dimostrare che il contatto avveniva grazie appunto all'opera del primo.
Con la conseguenza che a ben vedere non è una siffatta dichiarazione che è la fonte dell'obbligazione di pagamento della provvigione, beninteso per il contraente individuato, bensì l'attività di mediazione ai sensi dell'art. 1755 c.c.; quindi un'attività, un fatto, ma non un negozio.
Al più quindi la dichiarazione può avere valore solo ricognitivo circa l'obbligo della parte del contratto del contratto di pagare la provvigione.
Il carattere dispositivo finisce con l'averlo tale dichiarazione con riferimento alla eventuale determinazione della misura della provvigione dovuta.
Nel caso di specie quindi la parte del contratto risponde direttamente ai sensi dell'art. 1755 c.c., perchè in tanto acquistava la tabaccheria in quanto il mediatore riusciva a metterlo in contatto con il titolare della tabaccheria.
Proprio perché la dichiarazione in parola non è fonte di obbligazione ex se, e considerato che non vi è un espresso impegno a pagare anche in caso di acquisto ad opera di un terzo, deve ritenersi che difetti la legittimazione passiva proprio nei confronti del marito dell'acquirente.
Parte tenuta al pagamento deve considerarsi la sola convenuta, quale acquirente finale della tabaccheria, in favore della quale alla fin fine deve considerarsi che il marito fosse intervenuto nella fase delle trattative.
Conclusione che è coerente con l'affermata unicità dell'affare ed il carattere ricognitivo della dichiarazione in parola, posto che come si è detto è l'art. 1755 c.c. che fa sorgere l'obbligazione in parola a carico delle parti del contratto mediato.
Tanto beninteso con esclusione della misura della provvigione, che risulta infatti in virtù del predetto documento determinata nella misura del 5%.
E' vero che la sottoscrizione del predetto documento avveniva ad opera del marito dell'acquirente, e quindi in linea di principio da considerare non vincolante per l'acquirente, in quanto terzo rispetto ad esso. Tuttavia la misura del compenso nel caso in esame deve ritenersi che vincoli anche l'acquirente per la ravvisata identità dell'affare: c'era cioè perfetta identità tra l'acquisto della tabaccheria preso in considerazione dal soggetto che firmava il documento di impegno a pagare la provvigione nella misura del 5% e l'acquisto consacrato nel rogito ad opera della di lui moglie (si consideri poi che è emerso dall'istruttoria come in un primo momento si fosse ipotizzato l'acquisto della tabaccheria ad opera del figlio).
In altri termini è come se proprio per effetto della evocata identità dell'affare fosse implicita la ratifica ad opera della moglie dell'operato del marito, quando si vincolava a pagare in 5% della provvigione; tanto argomentando ex art. 1399 c.c..
Peraltro i convenuti non contestavano la misura della provvigione, ad esempio che fosse superiore alle tariffe applicabili, anche perché negavano in radice che fosse dovuto.
LA QUESTIONE DEL PROBABILE PAGAMENTO DI PREZZO SUPERIORE IN NERO
Come confermato da uno dei potenziali acquirenti sentiti in sede di deposizione testimoniale, il prezzo effettivo di acquisto doveva essere di molto superiore agli euro 170.000,00 indicati nell'atto notarile; dichiarava infatti il sig. E.T.: “”…anche io ero personalmente interessato all'acquisto della tabaccheria del sig. L.. Ricordo …mi informai su quale fosse il prezzo richiesto, che mi fu riferito essere pari, se ben ricordo, a circa lire 1.200.000. Ritenni la richiesta esagerata e feci una controproposta di lire 700.000.0000…”
Vanno quindi mandati gli atti alla Agenzia delle Entrate per le determinazioni del caso, anche per un eventuale coinvolgimento della Procura competente.
Le spese del processo sopportate dall'attrice seguono la soccombenza dei convenuti e si liquidano come da dispositivo, tenuto conto dell'effettiva attività svolta.

P.T.M.

Definitivamente pronunziando sulla domanda proposta con atto di citazione regolarmente notificato dalla E. S.R.L. nei confronti dei sig.ri T. e F., rigettata ogni altra domanda ed eccezione, così provvede: Accoglie parzialmente la domanda e condanna la sola convenuta T. al pagamento in favore della società attrice della somma di euro 8.500,00, oltre interessi dal 15-03-2005; Rigetta la domanda nei confronti del sig. F.; Condanna la convenuta T. al pagamento delle spese processuali sopportate dall'attrice, che si liquidano in favore del difensore anticipante, in euro 265,09 per esborsi ed euro 3.150,00 per compenso professionale, oltre accessori di legge. Spese compensate tra attrice e convenuto F.. Manda alla Cancelleria per la trasmissione di copia degli atti all'Agenzia delle Entrate di Taranto.
Il giudice del Tribunale di Taranto Dott. Claudio Casarano
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(05/11/2013 - Law In Action - di P. Storani)
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