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La revoca dell'amministratore di condominio

due grandi palazzi condominiali
di Luana Tagliolini -
Maggiore severità per la revoca dell'amministratore.

L'art. 1129, comma 11 c.c. novellato dalla legge n. 220/2012 dispone che «la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea…» (art. 1129, comma 11, c.c.) .
La revoca assembleare quindi può essere deliberata in ogni tempo, anche quando non sussista una giusta causa o un giustificato motivo; deve essere indicata nell'O.d.G. e deliberata con lo stesso quorum deliberativo della nomina (art. 1136, comma 4, c.c.) oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.
L'assemblea convocata per la revoca delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore (art. 1129, co. 10, c.c.)
La revoca immotivata o senza giusta causa ha posto due problemi: 1) se possa essere riconosciuto all'amministratore il diritto ad un risarcimento dei danni; 2) se egli abbia diritto al compenso.

 

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (Sent. n. 20957/2004) hanno disposto definitivamente che, nelle ipotesi di revoca ante tempus (cioè prima della scadenza), l'amministratore revocato, ai sensi dell'art.1725 c.c., potrà permanere nella stabilità dell'incarico ed agire in via ordinaria per pretendere il risarcimento del danno subito per essere stato ingiustamente revocato; tale tutela però non potrà essere in forma specifica, ma soltanto risarcitoria o per equivalente.
Per quanto riguarda il secondo aspetto, la stessa Sentenza dispone che il giudice ordinario valuterà l'esistenza della giusta causa, non solo ai fini dell'eventuale risarcimento dei danni, ma anche ai fini del soddisfacimento dei crediti spettanti all'amministratore, ai sensi degli artt. 1719 e 1720 c.c.
L'omessa convocazione dell'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore costituisce una "grave irregolarità" ai fini della revoca giudiziaria (art. 1129, co.11, n. 1 c.c.)
La revoca giudiziaria è disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condominio, quando (art. 1129, comma 11 c.c.):
- l'amministratore non abbia informato il condominio circa le citazioni o i provvedimenti dell'autorità amministrativa notificatigli e che riguardino questioni che esorbitano dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.);
- l'amministratore non abbia reso il conto della sua gestione;
- in caso di gravi irregolarità.

• Costituiscono gravi irregolarità:

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma (conto corrente bancario o postale);
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'art. 1130, n. 6), 7) e 9) (tenuta dei registri di anagrafe condominiale, registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell'amministratore e registro di contabilità);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell'articolo 1129 (informazioni scritte da fornire in caso di accettazione della nomina);
9) gravi irregolarità fiscali.
10) mancata notizia, ai condomini, della convocazione in giudizio per la revisione delle tabelle millesimali (art. 69, comma 2, dd. aa. c.c.).

Nel caso di gravi irregolarità fiscali (art. 1129, comma 11) e di mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente (art.1129, comma 12, n. 3), prima di chiedere la revoca giudiziaria, il singolo condomino può chiedere la convocazione di assemblea per fare cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore.

In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria.

Il ricorrente, in caso di accoglimento della domanda, per le spese legali ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.Il Tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente.Contro il provvedimento del Tribunale, può essere proposto reclamo alla Corte di Appello, nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione (art. 64, novellato disp. att. c.c.).
L'amministratore revocato dall'autorità giudiziaria non può essere nuovamente nominato dall'assemblea (art. 1129, comma 13, c.c.).

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(06/09/2013 - Luana Tagliolini)
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