Rapporti tra comunione e condominio

Tenendo conto anche della collocazione delle disposizioni inerenti il condominio all’interno del titolo VII rubricato “della comunione” e dell’art. 1139 c.c., il quale contiene un rinvio alle norme in tema di comunione, salva diversa previsione da parte di una lex specialis, l’impostazione dottrinale e giurisprudenziale prevalente inquadra il condominio come la figura più importante e complessa di comunione, secondo un rapporto di genus a species.

Restando sicuramente innegabili le analogie tra i due istituti, è necessario porre in evidenza, tuttavia, le rilevanti differenze, cui corrispondono altrettante divergenze nella rispettiva disciplina (si vedano, in particolare, gli artt. 1117-1139 c.c., dedicati specificamente al condominio). In primis, è da sottolineare l’articolata e complessa organizzazione della gestione del condominio negli edifici: sotto questo profilo, meritano particolare risalto le norme in base alle quali, se i condomini sono in numero superiore a quattro, è obbligatoria la nomina di un amministratore, mentre, se sono più di dieci, è necessario approvare un regolamento di condominio.

Sotto il profilo della posizione giuridica di cui è titolare ciascun partecipante, nella comunione l’unico diritto spettante a ciascun comunista è quello sulla totale proprietà comune indivisa; in capo al condomino, invece, si assommano due diritti ben distinti: un diritto di proprietà esclusiva e uno di proprietà di comunione forzosa avente ad oggetto le parti comuni, che, in quanto pertinenza del condominio, non possono essere divise. L’impossibilità di rinunciare al regime della comunione per le parti comuni costituisce, già di per sé, una peculiarità del condominio negli edifici ed è una regola indispensabile per scongiurare il rischio che, al fine di esimersi dall’obbligo di contribuzione alle spese per la loro manutenzione (di cui all’art. 1118 c.c.), uno o più condomini dichiarino di rinunciare a siffatta con titolarità, mentre, in realtà, continuerebbero a goderne (pare inverosimile non usufruire del pianerottolo d’ingresso, delle scale, dei muri maestri o delle fondazioni, tanto per esemplificare!).

Altra differenza degna di nota è la netta preminenza dell’interesse collettivo rispetto agli interessi individuali dei condomini: ai fini del calcolo della maggioranza, mentre nella comunione, come abbiamo appena visto, l’unico criterio è solo quello del valore delle quote, nel condominio degli edifici, oltre al valore delle quote è determinante anche il numero dei partecipanti (art. 1136 c.c.).

E’ da evidenziare, infine, che la Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha stabilito che le regole sul condominio si applicano anche nel caso di due soli condomini, sulla base della premessa che è diversa l’utilità correlata ai beni oggetto di comunione e condominio: in caso di comunione, i beni presentano un’utilità finale nel senso che soddisfano di per sé l'interesse dei contitolari, viceversa, in caso di condominio, l'utilità correlata ai beni è solamente strumentale, nel senso che consente di godere della diversa utilità legata ai beni oggetto di proprietà individuale.

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