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Le distanze tra confini e costruzioni

Le distanze nella legge e nei piani regolatori. Il concetto di 'costruzione'. Il cd. principio di prevenzione. Rimedi in caso di inosservanza.
condominio casa palazzo
di Lucia Izzo

Distanze nelle costruzioni


Il Codice civile detta una disciplina che limita il diritto di proprietà fondiaria laddove stabilisce la misura di distanze minime che i privati devono rispettare tra una costruzione e l'altra.
La ratio della disciplina codicistica è quella di prevenire la creazione di spazi angusti ed insalubri, intercapedini tra costruzioni che, impedendo il passaggio di aria e luce, possono rivelarsi potenzialmente nocive per la salute, l'igiene e la sicurezza.

L'art. 873 c.c., rubricato "Distanze nelle costruzioni", precisa che «le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri
Quanto espresso vale dunque per fondi "finitimi", ossia confinanti o contigui, mentre non vi sono problemi in caso di costruzioni unite o aderenti (es. condomini o ville a schiera) oppure se i fondi sono separati da una strada.

Il concetto di "costruzione"


La nozione di "costruzione" a cui il codice fa riferimento non riguarda soltanto gli edifici, ma coinvolge ogni opera caratterizzata da consistenza, solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo e sensibilmente sporgente dal terreno, idonea pertanto a creare intercapedini pregiudizievoli per la sicurezza e per la salubrità del godimento della proprietà.

La giurisprudenza ha ricompreso numerose costruzioni nel concetto esaminato, a titolo esemplificativo balconi, scale esterne in muratura, tettoie, sporti od aggetti di dimensioni consistenti ed altri casi peculiari.

Sono escluse dalla nozione esaminata le costruzioni interrate, completamente al di sotto del livello del suolo, poiché inidonee a provocare pregiudizio.

Il principio della prevenzione


Dalle disposizioni del Codice civile può desumersi come, in base ad un criterio meramente temporale, il proprietario che costruisce per primo abbia sostanzialmente il potere di determinare le distanze che le altre costruzioni vicine dovranno rispettare (cd. principio della prevenzione).

In applicazione del principio della prevenzione, colui che per primo edifichi su un fondo confinante o contiguo potrà:

a) costruire sul confine ed il vicino potrà costruire in aderenza o in appoggio;
b) costruire con il distacco previsto dalla normativa vigente;
c) costruire con distacco inferiore alla metà della distanza minima prescritta.

Distanze legali previste da piani regolatori e regolamenti edilizi locali


Disposizioni in materia di distanze tra confini e costruzioni possono rinvenirsi anche nei piani regolatori generali e negli annessi regolamenti comunali edilizi.

Secondo la giurisprudenza, tali norme vanno ad integrare quelle previste dal Codice civile, pertanto i regolamenti comunali potranno disporre distanze diverse da quella legale purché non inferiori al minimo prescritto dalla legge.

Siccome la disciplina ha lo scopo di tutelare i fondamentali valori della salute e della sicurezza, nonché peculiari esigenze delle singole realtà locali, eventuali accordi tra privati che derogano alla disposizioni in tema di distanze tra costruzioni sono da considerarsi invalidi.

Deroghe alla disciplina esaminata sono ammesse solo in ipotesi tassative previste dalla legge, quindi neppure il "permesso di costruire" giustifica il superamento delle distanze legali o dei piani regolatori trattandosi di un titolo abilitativo che viene rilasciato facendo salvi i diritti dei terzi.

Inosservanza della normativa in tema di distanze


Colui che lamenta la violazione delle norme sulle distanze contenute nel Codice civile o in altri strumenti urbanistici, potrà richiedere in primo luogo il risarcimento del danno provocato dalla costruzione illegittimamente costruita.

A questo si aggiunge lo strumento della cd. riduzione in pristino che fornisce tutela in forma specifica consentendo il recupero dello status quo ante mediante la distruzione o l'arretramento dell'opera.

Lucia Izzo
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(23/06/2015 - Lucia Izzo)
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