Definizione e caratteristiche della proprietà

La funzione sociale della proprietà

Originariamente la proprietà veniva annoverata all'interno della categoria dei diritti fondamentali ed inviolabili dell'individuo. Tale visione rappresentava il retaggio e l'eredità della concezione giusnaturalistica che valorizzava il carattere di sacralità della proprietà quale diritto naturale, preesistente e innato.

Solo con l'introduzione del codice civile del 1942 prima e con la Carta Costituzionale dopo il legislatore si è preoccupato di contemperare l'interesse del singolo con quello collettivo, subordinando chiaramente il diritto individuale a quello più generale, attraverso il rinvio alla legge ordinaria della disciplina delle modalità di acquisto, di godimento e dei limiti della proprietà, allo scopo di assicurarne la funzione sociale e renderla accessibile a tutti.

La proprietà, pur garantendo il massimo grado di poteri sulla cosa oggetto del diritto, viene, dunque, dotata di un'importante c.d. "funzione sociale" che consente di porre l'accento anche sul sistema dei limiti di carattere pubblicistico o privatistico all'esercizio di tale situazione giuridica soggettiva. 

La proprietà nel Codice civile e nella Costituzione

Nell'ordinamento italiano, la disciplina generale del diritto di proprietà è dettata dagli artt. 832 e ss. del codice civile, nonché dall'art. 42 della Costituzione.

Mentre la norma costituzionale si limita a riconoscere e garantire solennemente la proprietà privata, rinviando poi alla legge per determinarne limiti, modi di acquisto e di godimento, l'art. 832 c.c. sancisce espressamente che: "il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico".

Caratteristiche del diritto di proprietà

Dal combinato disposto delle norme che regolano la proprietà emergono una serie di caratteristiche del diritto reale per eccellenza: 

Pienezza, assolutezza ed esclusività della proprietà

Innanzitutto la "pienezza", "assolutezza" ed "esclusività" del diritto, riconosciuto e tutelato avverso tutti (erga omnes) a favore di chi ne è il titolare, fatti salvi i limiti sanciti dall'ordinamento.

Le suddette caratteristiche esprimono il carattere di realità del diritto di proprietà alla stessa stregua di tutti gli altri diritti reali di godimento.

L'ampiezza del diritto di proprietà

In ordine all'ampiezza del diritto di proprietà: 

• in linea verticale la stessa si estende teoricamente all'infinito nel sottosuolo e nello spazio sovrastante (usque ad sidera, usque ad inferos), sebbene il proprietario non possa opporsi ad attività di terzi svoltesi a tale profondità e a tale altezza che egli non abbia interesse ad escludere (art. 840 c.c.);
• in linea orizzontale, invece, la proprietà si estende nell'ambito dei propri confini, per cui il proprietario potrà esercitare il proprio diritto nello spazio dallo stesso delimitato (pur non potendo impedire l'accesso a terzi per determinate attività stabilite ex lege o per la presenza di specifiche consuetudini). 

Utilità diretta e utilità di scambio

Per quanto concerne le facoltà derivanti dai caratteri principali del diritto, si distingue tradizionalmente tra la c.d. "utilità diretta" e la c.d. "utilità di scambio": 

La prima è costituita dal diritto del proprietario di godere della res, ossia di decidere se, come e quando utilizzare la cosa, tenendo conto dei vari tipi di vincoli che la legge impone, più o meno stringenti anche in base alla natura del bene (un immobile di notevole valore artistico situato in un centro storico, ad esempio, è soggetto a regole rigorose dettate dagli organismi pubblici competenti), nonché di fare propri i frutti, naturali e civili che dalla cosa possano realizzarsi (c.d. "valore d'uso").  

L'utilità di scambio, invece, è rappresentata dal potere del proprietario di disporre della cosa (ius disponendi), ovvero il diritto di realizzare attraverso la stessa dei corrispettivi (c.d. "valore di scambio" o "valore venale") alienandola o costituendo diritti limitati a favore di altri. In quest'ultimo caso, l'ampiezza del diritto di proprietà subisce una compressione che può arrivare fino a far denominare il titolare della stessa "nudo proprietario", qualora venga costituito un diritto di usufrutto su quel bene. 

Elasticità della proprietà

Tuttavia, altro carattere della proprietà è l'"elasticità": una volta cessata la causa che ha compresso il diritto, infatti, esso si riespande automaticamente. La riduzione dei poteri di godimento conferiti al proprietario dipende dalla costituzione sul bene in proprietà di un diritto reale minore di godimento tipico a favore di un soggetto terzo.

Per esempio, nel caso in cui il diritto di proprietà sia limitato dall'usufrutto il proprietario conserva solo la "nuda proprietà" del bene. 

Quindi pur restando titolare del diritto di proprietà, non potrà esercitare le facoltà di utilizzo sino all'estinzione dell'usufrutto. Solo a quel punto tornerà ad avere la piena proprietà. 

Imprescrittibilità

La proprietà si caratterizza inoltre per imprescrittibilità (salvo il perfezionamento degli effetti dell'acquisto per usucapione. Per vedere quanti anni per usucapione, vai alla guida Usucapione)

Perpetuità

La proprietà è perpetua: una proprietà ad tempus, infatti, sarebbe contraddittoria rispetto ai caratteri della "realità" del diritto, sostanziando invece un diritto parziale. 

Tuttavia, è dibattuta in dottrina la figura giuridica della proprietà temporanea, nonostante la stessa si discosti dal diritto di proprietà per l'assenza di un carattere essenziale come la perpetuità. 

Secondo alcune tesi dottrinali, esisterebbero delle ipotesi legali di proprietà temporanea (o a termine), come ad esempio, nei casi di sostituzione fedecommissaria, art. 692 c.c., di legato a termine finale ex art. 637 c.c.

Altro caso in cui secondo parte della dottrina si rinviene un'ipotesi di proprietà temporanea è la proprietà superficiaria, vincolata alla durata del diritto di superficie, il quale, una volta scaduto il termine (nel caso di superficie a tempo determinato ex art. 953 c.c.), fa rivivere il principio dell'accessione nei confronti del proprietario del suolo che diviene anche proprietario della costruzione esistente sullo stesso. 

Secondo parte della dottrina, si può dare vita a diritti di proprietà temporanei anche attraverso lo strumento contrattuale, come ad esempio, nel caso della multiproprietà o del negozio fiduciario.

Dalla proprietà alle proprietà

L'ingresso della Costituzione ha determinato, altresì, il superamento del concetto unitario ed univoco di proprietà, aprendo la via a diverse tipologie di proprietà in base alle caratteristiche e all'oggetto delle stesse.

In tale prospettiva, la proprietà si può distinguere in proprietà pubblica e privata a seconda che abbia ad oggetto beni suscettibili di appropriazione individuale o bei pubblici vincolati al perseguimento di fini istituzionali. In base all'oggetto, è poi possibile concepire la proprietà mobiliare, immobiliare, fondiaria (a sua volta distinta in edilizia e rurale).

Tali distinzioni non rilevano solo da un punto di vista teorico ma risultano ricche di implicazioni pratiche data la moltitudine di norme settoriali riferibili alle singole tipologie di proprietà. 

I limiti all'esercizio del diritto di proprietà

I limiti previsti dall'ordinamento all'esercizio del diritto di proprietà possono essere suddivisi in due macrocategorie: limiti nell'interesse pubblico e limiti nell'interesse privato.

Limiti alla proprietà nell'interesse pubblico

Nel rinviare ad apposita trattazione (v. I limiti alla proprietà), giova ricordare che i limiti del primo tipo, aventi la ratio di subordinare l'interesse privato a quello collettivo in rapporto alle diverse categorie di beni, sono contenuti sia nel codice civile che nelle numerose legislazioni speciali (espropriazione, requisizione, imposizione di vincoli per necessità pubbliche, ambientali, ecc.).

Limiti alla proprietà nell'interesse privato

I limiti posti nell'interesse privato, disciplinati dal codice civile, tendono invece a contemperare il potere di godere e di disporre del titolare della cosa, con gli analoghi poteri spettanti agli altri individui, in modo da assicurare il rispetto delle c.d. "regole di vicinato" ed evitare che l'esercizio del diritto si trasformi in un vero e proprio abuso. 

A tal fine rispondono:

• il divieto degli atti di emulazione ex art. 833 c.c.; 

• il divieto di immissioni (si veda ad esempio la guida sulla tutela legale contro le immissioni di rumore");

• il rispetto delle distanze minime nelle costruzioni; 

• le prescrizioni sulle luci e le vedute (ecc.).