Fattispecie complessa qualificata dall'effetto di attribuire il diritto al terzo nel quale il dato originario è il titolo formato dal non dominus

Ratio e origine dell'istituto

L'espressione acquisto a non domino non designa una categoria giuridica unitaria, ma soltanto l'elemento comune di una serie di fattispecie eterogenee, ciascuna delle quali assoggettata a una propria disciplina giuridica, benché tutte accomunate da un medesimo problema pratico: la tutela dell'affidamento del terzo, o meglio tutelare l'interesse collettivo alla sicurezza nella circolazione giuridica dei beni.
L'unificazione del diritto privato, attuata dalla codificazione del 1942, che ha abolito la distinzione tra rapporti civili e rapporti commerciali, ha fatto pesare l'esigenza della sicurezza dei traffici in misura maggiore rispetto al passato e conseguentemente ha accentuato l'inclinazione dell'ago della bilancia a favore dei terzi acquirenti.
In origine, nel diritto romano, all'acquisto a non domino si applicava un regime analogo all'actio publiciana, concessa all'acquirente che aveva perso il possesso della cosa ricevuta: la formula prevedeva l'invito al giudice di fingere che il consegnatario della cosa avesse già maturato a proprio favore il termine per l'usucapione.
Nell'ordinamento attuale, l'espressione acquisto a non domino, indica le ipotesi di acquisto della proprietà da un dante causa non titolare del diritto, ed è caratterizzato da molteplici aspetti.

Possesso vale titolo

Il primo aspetto è il cosiddetto possesso vale titolo, per il quale colui al quale sono alienati beni mobili da parte di chi non è proprietario, ne acquista la proprietà mediante il possesso, purché sia in buona fede al momento della consegna e sussista un titolo idoneo al trasferimento della proprietà; la norma di riferimento è rappresentata dall'art. 1153 c.c.
E' bene precisare che la buona fede cui fa riferimento il su citato articolo è la bona fides soggettiva che si immedesima nell'ignoranza dell'altruità del bene al momento della consegna, salvo che detta ignoranza non sia caratterizzata da colpa grave.
Ulteriore elemento perfezionativo della fattispecie è la consegna effettiva del bene con titolo valido e idoneo al trasferimento del bene medesimo, anche se astrattamente.

Acquisto a non domino dei beni immobili

La disciplina la si rinviene nell'art. 1159 c.c., il quale stabilisce come colui che in buona fede acquisti un immobile da chi non ne sia proprietario, in forza di un titolo idoneo (astrattamente e cioè il cui unico "neo" consiste nel fatto che chi trasferisce il bene non ne è proprietario ma che, per il resto, non sia affetto da altro vizio) a trasferire la proprietà e debitamente trascritto, ne compirà l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data di trascrizione.
In questo caso l'acquisto non avviene in via automatica (diversamente da quanto previsto dall'art. 1153 c.c.), limitandosi la legge solo a contrarre il tempo necessario ai fini dell'usucapione del bene stesso: non più vent'anni bensì dieci, in presenza dei requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla norma.
Requisiti oggettivi sono il titolo astrattamente idoneo e la sua trascrizione, mentre il requisito soggettivo è la buona fede ex art. 1147 c.c.
In questo caso la trascrizione non assolve ad un ruolo meramente dichiarativo e, dunque, non svolge la funzione che solitamente le è propria di opponibilità ai terzi, bensì costitutivo dell'acquisto: essa è elemento imprescindibile ai fini del perfezionamento della fattispecie acquisitiva, posto che il dies a quo ai fini del calcolo del tempo per l'usucapione decorre proprio dalla data di trascrizione del titolo.

Usucapio libertatis

Ci si chiede se l'aspetto dell'usucapio libertatis, ovvero l'effetto estintivo dei diritti gravanti su un bene immobile quale diretta conseguenza derivante dal possesso continuato dello stesso da parte di un determinato soggetto che ne acquisterà, appunto, a non dominio, la proprietà, previsto dall'art. 1153 c.c. con riferimento ai beni mobili, sia estensibile anche ai beni immobili, atteso il silenzio normativo in tal senso.
Di conseguenza alcuni autori e la giurisprudenza hanno affermato che la mancata previsione legislativa, unitamente all'interpretazione dell'art. 1153 c.c., farebbero ritenere che il legislatore avesse inteso escludere tale effetto per l'istituto dell'usucapione di beni immobili.
Pertanto, l'estinzione dei diritti minori sarebbe potuta avvenire, esclusivamente, in forza delle norme sulla prescrizione dei diritti reali per non uso, tenendo conto, per l'operatività della prescrizione, anche del disposto di cui all'art, 1166, comma 2, c.c.
Al contrario, altra parte della dottrina, ha sostenuto di poter applicare in via analogica la norma in questione, anche al caso contemplato dall'art. 1159 c.c., per i beni immobili, sussistendo analoghe esigenze di tutela dell'affidamento dei terzi e di certezza nella circolazione dei beni.
Alcuni autori, infatti, sostengono che l'effetto estintivo del diritto usucapito si propaghi anche a tutti i diritti comunque collegati al diritto del precedente titolare: l'usucapione, in altri termini, avrebbe come effetto collegato e conseguente l'acquisto del bene come libero da qualsivoglia peso, anche utilizzando in via analogica il disposto dell'art. 1153 c.c.
Sul punto la Corte di Cassazione, in periodi più recenti, ha negato l'applicabilità dell'istituto in esame per il caso de quo, ma ne ha mantenuto gli effetti ponendo l'accento sulla retroattività dell'acquisto per usucapione, decorrente fin dall'inizio del possesso.
Questa lettura, ormai prevalente, circa la retroattività dell'acquisto per usucapione ha, quindi, portato a una siffatta interpretazione.


avv. Nicola Comite - n.comite@hotmail.it

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