La multiproprietà, secondo l'art. 69 del codice del consumo, così come sostituito dal d.lgs. 79/2011, è un contratto con cui il consumatore acquisisce il diritto di godimento di un'unità immobiliare in uno o più periodi nel corso dell'anno

Definizione di multiproprietà

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L'articolo 69 del Codice del consumo, così come sostituito dal Decreto legislativo 79/2011, stabilisce che per contratto di multiproprietà si intende un contratto di durata superiore ad un anno, con il quale il consumatore acquisisce il diritto di godimento di uno o più alloggi presenti in un'unica unità immobiliare per il pernottamento in uno o più periodi nell'arco dell'anno. Solitamente questi alloggi sono presenti in località turistiche.

La dottrina distingue due tipologie di multiproprietà: reale e azionaria.

Nel primo caso il consumatore ha diritto di godere dell'alloggio durante il suo "turno"; nel secondo caso il consumatore acquisisce la titolarità di azioni della società proprietaria dell'immobile.

Le informazioni precontrattuali

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L'articolo 71 del Codice del consumo

dispone che l'imprenditore che formula l'offerta di un contratto di multiproprietà deve fornire al consumatore, prima della conclusione del contratto, una serie di informazioni, le quali hanno il fine di delineare un quadro chiaro e completo delle diverse condizioni contrattuali, affinché l'acquirente possa essere facilitato nelle sue determinazioni.

Si riportano brevemente le informazioni che dovrebbero essere rese note al consumatore in fase precontrattuale: identità e domicilio del venditore; descrizione dell'immobile o se l'immobile è in costruzione; specificazione della natura giuridica del diritto oggetto del contratto; prezzo che il consumatore deve corrispondere per esercitare il diritto oggetto del contratto; descrizione di eventuali costi supplementari imposti dal contratto; descrizione dei servizi a disposizione del consumatore; descrizione delle utenze a disposizione del consumatore e dei relativi costi; indicazioni circa le modalità di esercizio del diritto di recesso.

Contratto di multiproprietà: quando può essere dichiarato nullo

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In merito ai casi in cui il contratto di multiproprietà potrebbe essere dichiarato nullo, il Codice del consumo fa riferimento esclusivamente alla mancanza di forma scritta.

La giurisprudenza di merito con una pluralità di pronunce ha stabilito che il contratto di multiproprietà può essere dichiarato nullo anche quando alcune delle informazioni precontrattuali mancano o sono tali da creare confusione nell'acquirente.

Infatti, i Giudici, che sono stati aditi ad occuparsi della questione, hanno richiamato i principi generali del diritto dei contratti e nello specifico la disciplina di cui agli articoli 1346 e 1418 del Codice civile.

Il combinato disposto delle predette norme stabilisce che un contratto può essere dichiarato nullo quando il suo oggetto è illecito, impossibile, indeterminato o indeterminabile.

Dall'applicazione di questi principi discende, anzitutto, che il contratto di multiproprietà potrebbe essere dichiarato nullo se esso difetta dell'esatta individuazione delle strutture oggetto del diritto di godimento; se in esso non è indicata la località ove sono ubicate le strutture oggetto del contratto; se non vengono indicate le modalità attraverso le quali il consumatore può scegliere il periodo dell'anno durante il quale utilizzare l'alloggio acquistato (sent. Trib. Ravenna n. 498/2019).

Il contratto di multiproprietà potrebbe essere dichiarato nullo, inoltre, nell'ipotesi in cui non siano definiti i servizi turistici offerti e i relativi oneri economici (sent. Trib. Monza n. 916/2018).

A tutto ciò deve aggiungersi il caso in cui l'indeterminatezza concerni il prezzo che il consumatore deve corrispondere al professionista: la definizione poco chiara e precisa delle spese che l'acquirente deve sostenere in forza della conclusione del contratto di multiproprietà ne inficiano la sua validità (sent. Trib. Pavia n. 494/2021).

Nullità multiproprietà e restituzione somme pagate

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Alla luce di quanto finora esposto si può affermare che un consumatore che conclude un preliminare o un contratto definitivo di multiproprietà può agire in giudizio e chiedere che tale contratto venga dichiarato nullo per i motivi di cui agli artt. 1346 e 1418 cc in combinato disposto con l'articolo 71 del Codice del Consumo.

La declaratoria di nullità comporta la restituzione delle somme pagate dal consumatore a titolo di acconto, purché debitamente documentate; inoltre, il consumatore può chiedere la risoluzione del contratto di mutuo/finanziamento stipulato per il pagamento del prezzo indicato nel contratto di multiproprietà.

La dichiarazione di risoluzione consente all'acquirente di ottenere la restituzione delle somme già pagate all'ente creditizio.

Avv. Luca Vancheri

Foro di Benevento

email: info@vancherilex.it

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