Nei procedimenti di espropriazione immobiliare si pone la questione relativa agli oneri condominiali, ovvero se possono essere considerati come spese processuali che andranno anticipate dal custode o dal creditore procedente

Pignoramento e spese condominiali: orientamento della Cassazione

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Quando a essere sottoposto a pignoramento è un immobile sito in un condominio, ci si chiede su chi gravino i relativi oneri.
A tal proposito, i giudici di Piazza Cavour (cfr. 12877/2016) hanno sottolineato come la legge ponga a carico del creditore pignorante non solo le spese di giustizia ma anche le spese necessarie al mantenimento in esistenza del bene pignorato, ovvero quelle necessarie all'integrità della sua struttura al fine di evitarne il crollo, o più in generale, il perimento.
Secondo questo orientamento non si renderebbero necessarie le spese che non abbiano un'immediata funzione conservativa della stessa integrità del bene pignorato e, quindi, le spese dirette alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile, così come gli oneri condominiali.
Pertanto, alla luce delle suesposte considerazioni le spese condominiali non graverebbero sul creditore procedente, in quanto non imprescindibili per la conservazione del compendio pignorato, né sul custode essendo quest'ultimo solo un ausiliario del giudice che non subentra nei rapporti attivi e passivi facenti capo al debitore.
Tali affermazioni della Corte rappresentano, però, solo un obiter dictum, poiché la fattispecie esaminata dagli Ermellini nella sentenza in esame era relativa alle riparazioni urgenti e necessarie a evitare la rovina del bene, e non agli oneri condominiali in quanto tali.

Custode e pignoramento

In tale prospettiva è fondamentale capire il ruolo del custode che, ai sensi dell'art. 560 cpc comma quinto, provvede all'amministrazione e alla gestione dell'immobile pignorato.

Deve ritenersi pacifico che se il bene pignorato fa parte di un condominio, l'espropriazione comprende anche le parti comuni condominiali, essendo le stesse inseparabili e, per tale motivo, il custode custodisce anche le parti comuni.

A tal proposito, un lontano precedente di legittimità (Cass. Civ. n. 2875/76), ripreso anche da numerose pronunce di merito, ha affermato la necessità di versare al condominio le spese di manutenzione dell'immobile pignorato ponendole a carico del custode o del creditore procedente equiparandole, quindi, alle spese processuali che, in quanto tali, saranno poi detratte dal ricavato della vendita forzata riconoscendo alle stesse il privilegio di cui all'art. 2770 c.c.

Questa proposta interpretativa è coerente con una serie di considerazioni.

In primo luogo, porre a carico del custode o del creditore procedente considerandole prededucibili, le spese condominiali risponde a un'esigenza di equità e giustizia, per evitare che il debito di un condomino moroso possa gravare sugli altri condomini virtuosi, soprattutto in ragione e conseguenza delle lungaggini che caratterizzano il procedimento di esecuzione.

In tale prospettiva, poi, qualora durante la procedura immobiliare fossero versati tutti gli oneri condominiali, in sede di vendita verrebbe meno anche la solidarietà, tra venditore e acquirente, prevista dall'art. 63 delle disp. att. del c.c.; tale circostanza potrà indurre un maggior numero di soggetti a partecipare all'asta, consapevoli che dal momento dell'acquisto non vi saranno spese condominiali da pagare.

Prededucibilità per analogia

Si è parlato di spese condominiali prededucibili, orbene, a tal proposito tale prededucibilità può essere estesa per analogia.

Difatti, sarebbe discriminatorio e andrebbe contro la par condicio creditorum non estendere analogicamente quanto previsto dalla legge fallimentare e dalla riforma del condominio al caso della procedura immobiliare, esistendo alla base delle due procedure la medesima ratio debitoria.

Tali norme dispongono che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria sono prededucibili ai sensi dell'art. 11 del R.D. n. 267/1942, se divenute esigibili ai sensi dell'art. 63 comma prima delle disp. att. del c.c.


avv. Nicola Comite - n.comite@hotmail.it

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