Cos'è, a che cosa serve e quanto costa la perizia della banca quando si decide di acquistare un immobile
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Perizia e contratto di mutuo

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Chi deve affrontare l'acquisto di un immobile con conseguente richiesta di mutuo deve sapere prima di tutto che la banca, prima di erogare il mutuo non compie solo gli accertamenti necessari a verificare la solvibilità del richiedente e la sua affidabilità. C'è poi un altro aspetto che la banca valuta bene prima di concedere un mutuo, ossia il valore dell'immobile per il quale viene richiesto il finanziamento. Questo perché, come ben sappiamo, la banca, per tutelarsi, difficilmente concede al richiedente un mutuo in grado di coprire il 100% del prezzo di acquisto. Le banche infatti hanno stabilito una specie di tetto, pari all'80% del valore del bene attribuito da un perito, che ha il compito di redigere la perizia per la banca.

Fatta questa premessa generale vediamo di dare risposta ai diversi interrogativi che possono sorgere quando si presenta la necessità di chiedere un mutuo e quindi ci si trova a dover fare i conti con la perizia della banca.

Che cos'è la perizia della banca

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Da quanto appena detto non è difficile comprendere il significato della perizia bancaria. La perizia infatti non è altro che una valutazione, mediante la quale la banca, grazie a un esperto, può conoscere il valore dell'immobile in relazione al quale le viene richiesto il mutuo.

In base al valore dell'immobile indicato nella perizia la banca potrà infatti fare le sue valutazioni per verificare che il mutuo richiesto sia interessante anche per lei.

Le banche infatti difficilmente concedono mutui per l'acquisto di immobili il cui prezzo di acquisto corrisponde alla valutazione eseguita dal perito. Per procurarsi una garanzia superiore quando concedono il mutuo prima fanno stimare il valore dell'immobile e solo dopo concedono il mutuo, il cui valore, come anticipato, corrisponde all'80% del costo.

Il 20% che la banca non concede le serve infatti per fare fronte eventualmente alle spese da sostenere nel caso in cui il richiedente non riesca a sostenere il pagamento di tutte le rate del mutuo.

La banca quindi si espone per una cifra inferiore rispetto al costo dell'immobile per tutelarsi dal rischio dell'eventuale inadempimento del mutuatario.

Quando viene fatta la perizia immobiliare?

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Abbiamo detto che quando si chiede il mutuo per acquistare un immobile la banca effettua una perizia per valutare il valore dell'immobile e decidere, in base a questo, l'entità del mutuo da erogare.

La procedura quindi ha inizio con la richiesta di concessione del mutuo da parte del mutuatario. La banca, poiché non concede denaro a soggetti inaffidabili e senza richiedere un minimo di garanzie, per prima cosa chiederà al richiedente di produrle tutta una serie di documenti.

Il richiedente per prima cosa dovrà fornire il proprio documento d'identità, i proprio codice fiscale, la busta paga del datore di lavoro (se ha un rapporto di lavoro subordinato) o la dichiarazione dei redditi, se è un lavoratore autonomo.

Poiché il mutuo viene richiesto per l'acquisto di un immobile, sarà necessario anche produrre tutta la documentazione del bene come la visura catastale, i documenti ipotecari, la planimetria, l'atto da cui risulta la provenienza dell'immobile (scrittura privata, sentenza, dichiarazione di successione), quello che prova l'ultimo passaggio di proprietà, una copia del compromesso, il certificato di abitabilità e quelli che dimostrano che l'immobile è stato realizzato a norma, con i materiali conformi alla legge e con la concessione delle autorizzazioni necessarie. Questi ultimi servono per verificare che la costruzione è avvenuta in modo legittimo, senza abusi edilizi o violazioni di qualsiasi genere.

Questi, si può dire, sono i documenti base che chiedono la maggior parte delle banche, anche se alcune possono richiedere una documentazione più dettagliata.

Analizzati questi documenti la banca procede alla verifica della potenziale solvibilità del richiedente consultando gli archivi della Centrale dei rischi da cui emergono dati importanti, come problemi passati legati alla difficoltà di restituzione dei finanziamenti richiesti o protesti. Una volta eseguito questo controllo, la banca, se tutto è a posto, procedere al conferimento dell'incarico al perito, per far stimare l'immobile. Attenzione, il fatto che questa fase di controlli sia stata superata non significa che il mutuo verrà concesso. La banca infatti solo dopo avere esaminato attentamente la perizia deciderà se è conveniente e sicuro concedere il mutuo.

Cosa fa il perito per valutare il valore dell'immobile

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Il perito nominato dalla banca per redigere la perizia deve prima di tutto visionare l'immobile, o come si dice in gergo tecnico, effettuare un sopralluogo perché, come vedremo, il valore che lo stesso attribuirà all'immobile è condizionato da tutta una serie di elementi.

Per l'attribuzione del valore all'immobile il perito dovrà tenere conto dei seguenti fattori:

  • il valore di mercato o commerciale, ossia il prezzo al quale il bene viene messo in vendita;
  • il valore di ricostruzione a nuovo, fondamentale per determinare anche il valore della polizza assicurativa perché ha a che fare con i materiali impiegati per la costruzione della casa, sia all'interno che all'esterno e il tipo di impianti presenti;
  • il valore cauzionale, che invece corrisponde al valore commerciale moltiplicato per il coefficiente di vendita forzata, compreso in genere tra il 90 e il 95%;
  • il valore dello stato di avanzamento dei lavori, necessario da stabilire se l'immobile è ancora in costruzione e il mutuo viene concesso in più tranches, per ciascuna delle quali occorre una perizia;
  • la collocazione dell'immobile, è uno degli elementi che più incide sul valore. Tutti comprendono che il valore di un immobile che si trova nel centro di una città è ben diverso da quello di un bene situato in un posto isolato o in campagna.

Quanto costa e chi paga la perizia della banca

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Il costo base della perizia che la banca commissione a un perito esperto in genere non supera i 300 euro, anche se ogni istituto bancario ha, al riguardo, le proprie tariffe. A questo costo è necessario aggiungere il costo del compenso del perito, maggiorato dell'Iva al 22%, del contributo previdenziale dal 2 al 4% e infine del rimborso delle spese vive che lo stesso ha sostenuto per eseguire il sopralluogo, come le spese di viaggio per lo spostamento.

Questo costo grava sul cliente. La banca infatti è onerata dal prezzo della perizia quando il mutuo viene rinegoziato o in caso di surroga.

Il richiedente ha diritto a una copia della perizia?

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Una domanda più che legittima a cui ha fornito i necessari chiarimenti l'arbitrato bancario nella decisione n. 533/2014, il quale ha infatti precisato che: "in linea generale, la perizia immobiliare rappresenta un mero documento interno la cui finalità è quella di pervenire ad una decisione in merito alla domanda di concessione di mutuo e, per questa ragione, non può dirsi rientrare nell'ambito della documentazione in merito alla quale il cliente ha diritto ad ottenere copia ai sensi dell'art. 119, comma 4° TUB. Analogamente, la valutazione immobiliare non può neppure qualificarsi come dato personale del cliente del sistema bancario, il cui accesso, com'è noto, risulta tutelato dal D. Lgs. n. 196 del 2003."

Attenzione però, come precisa l'arbitrato bancario, questa regola vale, in linea generale, spetta infatti all'istituto di credito valutare caso per caso, la natura e le motivazioni della richiesta.

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Foto: 123rf.com
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