Il tribunale di Milano si pronuncia sull'inadempimento dell'obbligo di consegna della cosa venduta ai tempi dell'emergenza Covid
sfratto da casa per mancato pagamento affitto

L'obbligazione di consegna della cosa venduta

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Nella compravendita l'obbligazione principale del venditore è quella di consegnare il bene nello stato in cui si trova al momento della vendita (art. 1477 c.c.). Le compravendite immobiliari sono spesso precedute dal contratto preliminare contenente le condizioni principali pattuite tra le parti tra cui il prezzo ed il termine di consegna del bene; termine che può essere qualificato come essenziale. Se il termine è considerato essenziale da una delle parti questa se vuole esigerne l'esecuzione nonostante la scadenza del temine deve darne notizia all'altra entro tre giorni. In mancanza il contratto si intende risoluto di diritto anche se non è stata espressamente pattuita la risoluzione" (art. 1457 c.c.). L'essenzialità del termine può essere esplicita, presunta o desunta dai comportamenti delle parti.

Quando il termine non è essenziale ma la data prevista per l'adempimento risulta comunque scaduta, la parte che ha interesse può diffidare l'altra intimando l'adempimento al fine di ottenere la risoluzione (Art.1454 c.c.). La mancata consegna del bene libero, se così pattuito, concretizza inadempimento del venditore. Le conseguenze possono essere particolarmente penalizzanti in caso di versamento della caparra confirmatoria da parte del promissario acquirente, poiché il venditore inadempiente si troverebbe costretto a restituire il doppio di quanto ricevuto "Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto trattenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra" (Art.1385 c.c. secondo comma).

Cosa accade se il venditore si trova nell'impossibilità di consegnare l'immobile libero per causa a lui non imputabile perché per effetto di un provvedimento dell'autorità non ha potuto porre in essere le azioni necessarie per liberarlo?

Si verifica in questa ipotesi un impedimento per factum principis.

Il factum principis

Per factum principis si intende l'adozione di un provvedimento da parte dell'autorità che impedisce o rende eccessivamente gravosa la prestazione oggetto del contratto e che quindi vale ad escludere la responsabilità del debitore se questi ha rispettato i principi di buona fede e diligenza di cui agli articoli 1175 e 1776 c.c.

Secondo la giurisprudenza di legittimità il factum principis non opera automaticamente quale causa di esonero dalla responsabilità ma grava sul debitore l'onere di provare che l'ordine o il divieto dell'Autorità sia stato determinante nell'inadempimento e sia fatto totalmente estraneo alla sua volontà e ad ogni suo obbligo di ordinaria diligenza. La Cassazione in passato ha ritenuto che il factum principis da solo non basti a giustificare l'inadempimento ed a liberare il debitore da ogni responsabilità. Ciò significa che in caso di divieto o obbligo dell'Autorità il debitore non deve restare inerte ma deve, nei limiti dell'ordinaria diligenza sperimentare ed esaurire tutte le possibilità che gli si offrono per vincere e rimuovere la resistenza o il rifiuto dell'Autorità. La Suprema Corte ha chiarito che spetta al debitore dimostrare di aver fatto uso della normale diligenza per rimuovere gli ostacoli creati all'esatta esecuzione degli impegni contrattualmente assunti.

L'emergenza epidemiologica da Covid 19 ha avuto inevitabili ripercussioni su una molteplicità di contratti tant'è che è intervenuto il legislatore con una norma ad hoc. L'articolo 91 del DL 17.03.2020 n.18 aggiungeva il comma 6 bis al DL 23.02.2020 n.6 (convertito con modificazioni dalla legge 05.03.2020 n.6) che così dispone "il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati adempimenti".

Parte della dottrina ha ritenuto che questa norma rappresenti una particolare tipologia di causa di forza maggiore che integrerebbe il factum principis.

Non tutti gli inadempimenti sono "legittimi" o "giustificati" tant'è che la norma sopra richiamata non determina a priori una causa di esonero da responsabilità ma prevede che il rispetto della misure sia sempre valutato ai fini dell'esclusione della responsabilità.

La giurisprudenza recente ha affrontato il problema e in materia di compravendita immobiliare qualificando come factum principis l'impossibilità per il venditore di recarsi fuori dalla propria Regione per la stipula del contratto definitivo di compravendita. "La disposizione che ha imposto, per motivi sanitari legati all'emergenza covid, il divieto di recarsi fuori Regione, ha operato come factum principis..con l'effetto di rendere inesigibile secondo una regola generale immanente nell'ordinamento, il comportamento richiesto dalla norma nel termine da essa previsto. Ciò posto non può considerarsi inadempiente l'inosservanza del termine fissato per la stipula del definitivo qualora sia stata determinata dalla necessità per uno dei promittenti venditori di osservare le misure di contenimento della diffusione del virus".

L'adeguamento alle misure di contenimento ed alle prescrizioni sanitarie non assurge ad esimente automatica dell'inadempimento. Non è esclusa la responsabilità del debitore che frenato dalle prescrizioni di contrasto all'epidemia avrebbe potuto adempiere usando l'ordinaria diligenza nel rispetto delle prescrizioni stesse. L'obbligato deve dimostrare che è proprio il rispetto delle misure ad avergli impedito di eseguire la prestazione.

Proroga sfratti e factum principis

L'ipotesi di mancata consegna del bene a seguito di compravendita rientra nell'ipotesi di cui al comma 2 dell'art 1256 c.c. "Se l'impossibilità è solo temporanea, il debitore fino a che essa perdura, non è responsabile del ritardo nell'inadempimento. Tuttavia l'obbligazione si estingue se l'impossibilità perdura fino a quando, in relazione al titolo dell'obbligazione o alla natura dell'oggetto il debitore non può più essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla"

In una recente pronuncia il Tribunale di Milano ha affrontato la questione relativa alla impossibilità di consegna dell'immobile a causa del blocco degli sfratti determinati dalle misure di contenimento del virus.

Trattavasi di ricorso per sequestro conservativo ante causam proposto dal promissario acquirente di un bene immobile, da disporsi sui beni o sulle somme di denaro della parte promittente venditrice, di una somma pari al doppio della caparra versata. La domanda era prodromica ad un futuro contenzioso finalizzato all'accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita immobiliare intercorso tra le parti ed alla condanna al pagamento di una somma pari al doppio della caparra versata. Il promissario acquirente era venuto a conoscenza che l'immobile, oltre ad essere ancora gravato da pignoramento immobiliare nonostante vi fosse un provvedimento di estinzione della procedura esecutiva, era occupato dal conduttore nonostante il venditore avesse ottenuto lo sfratto esecutivo. Veniva inviata diffida ad adempiere ex art 1454 c.c.

Il Tribunale di Milano, Sez. IV con sentenza del 7 dicembre 2020, ha stabilito che l'inadempimento del venditore fosse conseguente a factum principis per effetto degli intervenuti decreti che avevano sancito il blocco degli sfratti. Il primo Decreto "Cura Italia" , ha prorogato i termini fino al 31 agosto 2020, il successivo "decreto Rilancio" ha ulteriormente prorogato l'esecuzione degli sfratti fino al 31.12.20: lasso temporale durante il quale le procedure di sfratto per morosità e licenza per finita locazione non avrebbero potuto essere eseguite. Sostiene il Tribunale che "l'incolpevolezza di tale inadempimento non è esclusa dalla circostanza che la locatrice si sia attivata solo quattro mesi dopo la stipula del preliminare e solo a seguito del perdurare della morosità del conduttore, anziché procedere subito dopo la stipula del contratto, mediante intimazione di licenza per finita locazione: anche in quest'ultima ipotesi lo sfratto sarebbe stato precluso dal Decreto Legge 17 marzo 2020 n.18, sopravvenuto alla conclusione del contratto e come tale non prevedibile". Il ricorso veniva rigettato e le spese legali seguivano la soccombenza.

Considerazione conclusive

La decisione del Tribunale di Milano può sembrare scontata da un lato ma discutibile dall'altro, dato che potrebbe essersi trattato di considerazioni sul termine di consegna effettuate in epoca pre Covid dalle parti che, forse, facevano affidamento sul rilascio spontaneo essendo entrambi (o una sola di esse) consapevoli che i tempi delle esecuzioni per il rilascio, a prescindere dall'emergenza, sono sovente lunghi ed incerti.

In un contesto senza precedenti quale quello che stiamo vivendo, i più generali principi di buona fede contrattuale e conservazione del contratto (pacta sunt servanda) possono essere valorizzati per qualificare gli inadempimenti e capire le sorti dei vincoli contrattuali in essere. Le cause di esonero di responsabilità del debitore determinate dall'emergenza epidemiologica non devono rappresentare né un mero "pretesto" per sottrarsi a specifichi obblighi contrattuali né uno strumento per aggredire l'altro contraente "approfittando" delle difficoltà oggettive legate al periodo.

Mara Scarsi

www.dplmediazione.it

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Foto: 123rf.com
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