Limite dei 4 appartamenti in locazione breve per non considerare il locatore imprenditore commerciale e poter optare per la cedolare secca
donna che cerca affitto breve su airbnb tramite tablet

Cosa sono gli affitti brevi

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Ricordiamo brevemente, prima di parlare della novità previste dalla manovra finanziaria in materia, che gli affitti o locazioni brevi sono quei contratti a uso abitativo che hanno una durata limitata nel tempo, che non supera i 30 giorni. Questi tipi di contratti comprendono anche quelli che prevedono, in aggiunta all'alloggio, la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali e che vengono stipulati direttamente da persone fisiche, fuori dall'esercizio di un'attività d'impresa, o avvalendosi di soggetti che svolgono attività d'intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici, con lo scopo di mettere in contatto persone che stanno cercando un immobile con chi li vuole affittare.

Cedolare secca fino a 4 appartamenti

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La manovra finanziaria 2021 interviene in particolare sul regime fiscale delle locazioni brevi disponendo che: "Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all'articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d'imposta relativo all'anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d'imposta."

Il regime fiscale di cui si occupa la disposizione è la cedolare secca, che per le locazioni brevi, in caso di esercizio dell'opzione, contempla l'aliquota agevolata del 21%.

La disposizione si pone l'obiettivo di colpire il sommerso, ma non è abbastanza dettagliata per impedirlo e sta già sollevando parecchie critiche, anche perché, a quanto pare, la platea di coloro che saranno penalizzati dall'impossibilità di optare per il regime della cedolare secca è piuttosto ridotta. Solo il 4,66% degli inserzionisti infatti offre più di 4 appartamenti su Airbnb. Impatto ridotto confermato anche dall'Associazione italiana gestori affitti brevi.

Imprenditore chi affitta più di 4 appartamenti

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Ma vediamo cosa prevede ancora la manovra sulle locazioni brevi."Negli altri casi" prosegue la disposizione "ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l'attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'articolo 2082 del codice civile."

Tutte queste regole, ossia il limite dei 4 appartamenti a segnare il confine tra attività in forma privata e imprenditoriale con conseguente possibilità o meno di beneficiare del regime fiscale della cedolare secca, è previsto anche quando i contratti vengono stipulati per mezzo d'intermediari che gestiscono portali che mettono in contatto soggetti che cercano e offrono appartamenti in locazione o che svolgono più semplicemente attività d'intermediazione immobiliare.

Abrogato di conseguenza il comma 3 bis dell'art. 4 del decreto legge n. 50/2020, che rimetteva a un regolamento il compito di definire i criteri in base ai quali l'attività di locazione breve doveva presumersi svolta in forma imprenditoriale, anche avendo riguardo al numero delle unita' immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare, in quanto a colmare questo vuoto, definendo i criteri in base ai quali l'attività deve considerarsi come svolta in forma imprenditoriale, ci pensa appunto la manovra per il 2021.

Banca dati delle locazioni brevi

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Manovra finanziaria 2021 che si spinge ancora oltre in materia di locazioni brevi, sostituendo il comma 4 dell'art. 13 quater del decreto legge n. 34/2019 e istituendo una banca dati (presso il Ministero per i beni e le attività culturali e per il Turismo), delle strutture ricettive destinate alle locazioni brevi, identificandole con un codice, che deve essere utilizzato in ogni comunicazione che riguarda l'offerta e la promozione dei servizi agli utenti, fatto salvo quanto stabilito dalle leggi regionali.

Una Banca dati che raccoglie e ordina tutti i dati relativi alle strutture ricettive e agli immobili, mentre le Regioni e le province autonome di Trento e Bolzano trasmettono al Ministero i dati relativi alle strutture, con i relativi codici regionali, se previsti.

Le modalità di realizzazione e gestione di questa banca dati, come accedervi e l'acquisizione dei codici identificativi regionali sono rimessi a un decreto del Ministero per il turismo da emanare entro 60 giorni dall'entrata in vigore della disposizione.

Abrogati quindi anche i commi 5 e 6 dell'art. 13 quater del decreto legge n. 34/2019 dedicati alla banca dati, che affidavano al Ministero delle politiche agricole alimentari, forestali e del turismo il compito di emettere il relativo decreto che disciplinasse anche le modalità di accesso, dopo aver sentito il Direttore dell'Agenzia delle Entrate e il Garante Privacy.

Codici identificativi

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La manovra modifica infine il comma 7 dell'art. 13 quater del decreto n. 34/2019 stabilendo che "I soggetti titolari delle strutture ricettive (ma anche) i soggetti che concedono in locazione breve immobili ad uso abitativo, ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile o porzioni di esso con persone che dispongono di unita' immobiliari o porzioni di esse da locare, sono tenuti a pubblicare i codici di cui sopra."

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Foto: 123rf.com
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