Come funzionano gli affitti brevi: normativa, adempimenti per chi sceglie questo tipo di locazione e modello di contratto di affitto breve ad uso turistico
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di Lucia Izzo - Il codice civile, all'art. 1571, definisce la locazione come quel contratto mediante il quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo e verso pagamento di un determinato corrispettivo.
Quando tale contratto ha ad oggetto un bene immobile, che viene locato per finalità abitative da una parte (detta locatore) a un'altra (detta conduttore), la legge n. 431/1998 prevede di norma una durata minima di quattro anni, con possibilità di un rinnovo, alla scadenza, per ulteriori quattro anni.
Nulla impedisce alle parti di convenire in una durata maggiore, tuttavia in alcuni casi è ben possibile anche fruire di una durata inferiore al minimo di quattro anni.

Locazione a uso transitorio

Ciò avviene, ad esempio, nei c.d. contratti di locazione abitativa a uso transitorio. Ci si riferisce alle ipotesi in cui il contratto è utilizzato dal locatore per concedere un immobile in godimento al conduttore per un limitato periodo di tempo e per esigenze temporanee ben individuate (es. studio o lavoro), dietro pagamento di un corrispettivo.

La durata di tale tipologia contrattuale viene fissata nel minimo a 30 giorni e nel massimo a 18 mesi. Nella categoria dei contratti a uso transitorio rientrano espressamente anche le c.d. locazioni abitative per studenti.

Affitti brevi: cosa si intende

In tempi recenti si è diffusa sempre più un'altra tipologia di locazione di beni immobili a uso abitativo di durata inferiore, definita come "locazione breve" o a uso turistico, che di fatto rappresenta una sotto categoria della locazione a uso transitorio.

Per approfondimenti Affitto breve: conviene?

Tale tipologia contrattuale ha riscontrato particolare successo e diffusione grazie a internet e ai portali che agevolano l'incontro della domanda con l'offerta in modo rapido, veloce e semplice. Da un lato, le locazioni breve consentono di ridurre i costi legati alla proprietà tramite l'offerta del proprio alloggio per pochi giorni, dall'altro viene concessa la possibilità di profittare di un'alternativa spesso conveniente rispetto ai costi di un albergo.

Affitto breve: cosa dice la legge

In un primo momento, l'affitto breve era disciplinato da leggi regionali. Il legislatore è poi intervenuto a dettare una normativa fiscale ad hoc attraverso il D.L. 50/2017 che, all'art. 4, definisce la locazione breve come un contratto di locazione di immobili a uso abitativo, situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni.

Per rientrare nella nuova disciplina, tali contratti dovranno essere stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

La condizione che il contratto non sia concluso nell'esercizio di un'attività commerciale riguarda entrambe le parti. Sono dunque esclusi da tale disciplina i contratti di locazione breve che il conduttore stipula nell'esercizio di tale attività (per esempio, quelli a uso foresteria per i suoi dipendenti), anche quando non viene esercitata in maniera abituale.

Ancora, il regime delle locazioni brevi si applica anche alle sublocazioni, nonché ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario che hanno per oggetto il godimento dell'immobile da parte di terzi e ai contratti di locazione di singole stanze di un'abitazione.

Unità immobiliari

La locazione deve in ogni caso riguardare unità immobiliari situate in Italia e appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, eccetera).

Sono esclusi, quindi, gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati a uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa.

Servizi inclusi ed esclusi

Sono interessati dalle nuove regole anche i contratti che prevedono la prestazione di servizi accessori, quali, per esempio, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la concessione dell'utilizzo delle utenze telefoniche o del wi-fi.

Non vi rientrano, invece, i contratti con i quali il locatore, oltre a mettere a disposizione l'immobile, fornisce altre prestazioni aggiuntive (per esempio, il servizio di colazione e la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti). In questi casi, infatti, i contratti si ritengono riconducibili a una prestazione qualificabile, sotto il profilo fiscale, come attività d'impresa, anche se svolta in maniera occasionale.

Affitti brevi con cedolare secca

La recente normativa ha reso possibile applicare anche ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve, la cui durata non superi i 30 giorni e la cui data di stipula non sia anteriore al 1° giugno 2017, le disposizioni in materia di "cedolare secca sugli affitti" (cfr. art. 3 del d.lgs. n. 23/2011).

Pertanto, il proprietario dell'immobile (o sublocatore o comodatario) che sceglie il regime della cedolare potrà assoggettare il reddito che ricava dalla locazione all'imposta del 21% che sostituisce l'Irpef, le relative addizionali e, se il contratto viene registrato, le imposte di registro e di bollo.

Le novità si applicano sia quando i contratti sono conclusi direttamente tra il proprietario (o il sublocatore o il comodatario) e i locatari sia quando per la loro stipula o per il pagamento dei canoni o dei corrispettivi intervengono soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare.

Intermediari immobiliari e adempimenti

Quando nella stipula del contratto di locazione interviene un intermediario immobiliare, il decreto n. 50/2017 ha dettato precisi adempimenti che si sostanziano in obblighi di natura informativa ogni qual volta l'intermediario intervenga nel contratto di locazione breve come su definito.

Nel dettaglio, gli intermediari dovranno comunicare all'Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 per il loro tramite e trattenere una somma, pari al 21% del canone, se intervengono anche nel pagamento o incassano i corrispettivi, da versare tramite modello F24, con il codice tributo "1919".

La comunicazione dei dati e l'effettuazione della ritenuta sono a carico dell'intermediario al quale il locatore ha affidato l'incarico, anche quando lo stesso intermediario si avvale, a sua volta, di altri intermediari.

Le modalità con le quali questi soggetti devono assolvere gli adempimenti di comunicazione e conservazione dei dati, nonché di versamento, certificazione e dichiarazione delle ritenute operate sono state individuate dal provvedimento dell'Agenzia delle Entrate del 12 luglio 2017.

Trasmissione dei dati

In particolare, i dati relativi alle locazioni brevi dovranno essere trasmessi entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello di conclusione del contratto. L'adempimento riguarda sia coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare che coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da affittare.

Per l'omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti è prevista la sanzione indicata nell'articolo 11, comma 1, del decreto legislativo n. 471/1997: da 250 a 2.000 euro.

Tale sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione avviene entro i 15 giorni successivi alla scadenza, o quando, nello stesso termine, si effettua la trasmissione corretta dei dati. Non è sanzionabile, invece, l'errata o incompleta comunicazione dei dati se causata dal comportamento del locatore.

Modalità di trasmissione

I soggetti residenti nel territorio dello Stato trasmettono i dati utilizzando il canale Entratel/Fisconline direttamente o tramite gli intermediari. Per la compilazione del file contenente i dati devono essere utilizzati i prodotti software resi disponibili gratuitamente dall'Agenzia delle entrate.

I soggetti non residenti, se in possesso di una stabile organizzazione in Italia, trasmettono i dati per il tramite della stabile organizzazione, utilizzando il canale Entratel/Fisconline. In mancanza di una stabile organizzazione, questi dovranno avvalersi di un rappresentante fiscale, che provvederà anche a richiedere l'attribuzione del codice fiscale dei soggetti rappresentati, qualora ne siano sprovvisti.

Affitti brevi con finalità turistica: il Codice Cir

Diverse Regioni italiane hanno introdotto ulteriori adempimenti di carattere amministrativo per coloro che pongono in essere locazioni con finalità turistica. Tra queste figura la Lombardia che ha istituito il Codice CIR (Codice Identificativo di Riferimento)da utilizzare negli annunci di promozione e commercializzazione delle CAV (Case e appartamenti per vacanza) e degli appartamenti dati in locazione turistica.

In particolare, al fine di semplificare i controlli da parte delle autorità competenti, la pubblicità, la promozione e la commercializzazione dell'offerta delle strutture ricettive, compresi gli alloggi o le porzioni di alloggi dati in locazione per finalità turistiche ai sensi della legge 431/1998 con scritti o stampati o supporti digitali e con qualsiasi altro mezzo all'uopo utilizzato, dovranno indicare apposito codice identificativo di riferimento (CIR) di ogni singola unità ricettiva.

Da ultimo è intervenuto a disciplinare la materia anche il c.d. Decreto Crescita (D.L. 34/2019) che ha istituito una "banca dati" delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi e ha previsto che queste debbano essere identificate secondo un codice alfanumerico (denominato "codice identificativo"), da utilizzare in ogni comunicazione inerente all'offerta e alla promozione dei servizi all'utenza.

Fac-simile contratto di affitto breve ad uso turistico

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Per quanto riguarda il contratto di affitto breve ad uso turistico si utilizza normalmente una scrittura privata oppure si procede alla stipula di un vero e proprio contratto. Si rammenta che, qualora il contratto non abbia durata superiore a 30 giorni, non sarà obbligatoria la registrazione.

Per approfondimenti Affitti brevi, arriva il contratto-tipo

La Camera di commercio di Milano, Monza, Brianza e Lodi ha fornito un prototipo per regolamentare le locazioni di breve durata, come, ad esempio, quelle turistiche. Si tratta di un "accordo base", ovvero un modello contrattuale che disciplina, nella sua forma più elementare, la locazione per finalità esclusivamente turistica di un immobile per un periodo non superiore a trenta giorni, concluso tra due persone fisiche, che operano al di fuori della loro eventuale attività professionale, senza l'intervento di intermediari.

Modificando uno o più dei presupposti di questo modello (sotto allegato), deve essere opportunamente modificata la disciplina contrattuale. Il beneficio derivante dalla sottoscrizione dello schema contrattuale proposto si identifica nella riduzione delle possibili controversie con risparmio di costi di assistenza specialistica e giudiziali.

Un altro fac-simile di contratto di locazione per finalità turistica è disponibile nel nostro formulario, scaricabile gratuitamente anche in formato rtf e in pdf.
Scarica pdf modello affitto breve Camera di Commercio Milano
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Foto: 123rf.com
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