L'inquilino deve riconsegnare l'immobile al locatore nello stato in cui si trova, senza poter asportare le migliorie apportate pena la condanna per esercizio arbitrario delle proprie ragioni
uomo impugna un martello

Sfratto e danni all'immobile conseguenti all'asportazione delle migliorie

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Il Tribunale di Campobasso, nella sentenza n. 636/2019 (sotto allegata) specifica che commette illecito penale di esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose l'inquilino che, dopo essere stato sfrattato per morosità, prima di riconsegnare l'immobile, asporta le migliorie apportate al fondo preso in locazione e i beni che ritiene di sua proprietà, invece che rivolgersi al giudice civile per tutelare i suoi diritti. Vediamo quindi cosa è accaduto e le ragioni per le quali il Tribunale si è espresso nei termini sopra indicati.

Il locatore di un immobile destinato ad uso commerciale ottiene la convalida dello sfratto per morosità nei confronti di una S.r.l con amministratore unico, a cui aveva locato regolarmente il bene suddetto. Il conduttore rilascia quindi l'immobile al proprietario, il quale però, in sede di sopralluogo, constata danni piuttosto evidenti. L'inquilino infatti ha asportato le porte dei bagni e della cucina, i sanitari (di cui ha staccato le tubature) e a causa della mancata attivazione della pompa idraulica ha provocato l'allagamento della cantina al piano interrato. L'immobile inoltre, in origine senza corrente, ne è rimasto privo per volontà o meno del conduttore, moroso nei confronti dell'Azienda erogatrice dell'energia. Il locatore procede dapprima a sporgere denuncia querela nei confronti dell'inquilino, anche se dimostra la propria disponibilità a rimetterla, se il conduttore provvede a ripristinare le condizioni dell'immobile, visto che, come da contratto, le migliorie apportate devono "ritenersi acquisite all'immobile al termine del rapporto locativo."

Il conduttore ha portato via porte e sanitari

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La disponibilità del locatore purtroppo non ha alcun seguito. L'avvocato dell'inquilino fa presente che il suo assistito ha riconsegnato l'immobile in condizioni migliori rispetto a quelle in cui si trovava quando lo aveva preso in locazione, ammettendo l'asportazione delle porte, sostituite perché quelle originarie non erano idonee. In sede di interrogatorio il conduttore fa presente infatti che l'immobile abbisognava di importanti opere di manutenzione e di porte nuove appunto, spese a cui provvedeva personalmente. Dichiara inoltre che al momento della riconsegna riprendeva anche i sanitari, lasciandone comunque qualcuno nuovo.

Esercizio arbitrario delle proprie ragioni asportare le migliorie

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La denuncia querela del locatore, con cui ha accusato il conduttore del reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose, a questo punto prosegue e il Tribunale ritiene che la versione dei fatti e le prove fornite dal proprietario, coerenti e dettagliate, siano decisamente più attendibili rispetto ai fatti narrati dall'inquilino.

In ogni caso, a superare le dichiarazioni del conduttore, ci sono le seguenti clausole contrattuali:

  • n. 5: "Qualsiasi miglioria dovesse essere apportata dal conduttore resterà annessa al locale al momento del rilascio senza che il conduttore possa vantare alcunché nei confronti del locatore";
  • n. 7: "Il conduttore si impegna, al termine della locazione, a riconsegnare gli immobili nel medesimo buono stato di manutenzione e in condizione di piena e completa fruibilità, salvo il deterioramento risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto e la persistenza di eventuali migliorie che, come sopra precisato, rimarranno nell'immobile senza che il conduttore possa pretendere alcunché."

Da precisare inoltre che, proprio in virtù delle migliorie apportate all'immobile, il locatore provvedeva a ridurre sensibilmente il canone di locazione, rispetto alle richieste iniziali. Il Tribunale ritiene quindi corretto qualificare la condotta del conduttore come esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose.

Come precisa il Tribunale infatti: "Ai fini della configurabilità del reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni ex art. 392 c.p. è necessaria una condotta di danneggiamento, trasformazione o mutamento di destinazione del bene che renda necessaria una non agevole attività di ripristino (cfr. Cassazione penale sez. fer., 29/08/2013, n.46153). Ed è evidente che, nella fattispecie concreta, la condotta di danneggiamento da parte dell'imputato sia consistita nell'asportare porte e sanitari, scollegandone le relative tubazioni, il che, unitamente al distacco dell'energia elettrica, ha apportato gravi danni all'immobile e l'allagamento di alcuni vani dello stesso, così da rendere il locale non immediatamente fruibile e necessitante di una attività di ripristino da parte del proprietario. Il distacco dell'energia elettrica, pertanto, pur non contestato in accusa, valutato complessivamente anche con la rimozione dei sanitari, è utile per colorare ulteriormente il dolo di ragion fattasi ascrivibile all'imputato. L'intensità del dolo in capo all'imputato e la gravità dei danni arrecati al locale di proprietà della parte civile rendono la fattispecie concreta del tutto incompatibile con la possibilità di dichiararsi la non punibilità dell'imputato, pure incensurato, per particolare tenuità del fatto (considerato che il distacco dei sanitari, oltre a dimostrare una certa brutalità della condotta, ha cagionato, unitamente al distacco dell'energia, l'allagamento dei locali)."

Per queste ragioni il Tribunale condanna l'imputato per il reato di cui all'art 392 c.p. "esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose" alla multa di 200 euro, concede le attenuanti generiche, la diminuente processuale, la sospensione condizionale della pena e la non menzione nel casellario giudiziale. Lo condanna altresì al pagamento delle spese processuali e al risarcimento del danno arrecato alla parte civile costituita, da liquidarsi in separata sede.

Leggi anche Il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni

Scarica pdf Tribunale Campobasso sentenza n. 636-2020
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