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LA CORTE SUPREMA DI
CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA
CIVILE
SENTENZA N. 11383/2006
- omissis -
Con atto di citazione notificato il 17/03/1993, C.M. proprietario di un
appartamento sito al primo piano di uno stabile condominiale in Cividale del
Friuli, convenne in giudizio davanti al Tribunale di Udine, F.G. e Z.H.G.
deducendo: che nel locale sottostante di proprietà del F. e locato allo Z., era
gestito un pubblico esercizio all'insegna "(OMISSIS)"; che, nonostante l'art. 9
del regolamento condominiale prevedesse la esclusiva destinazione ad enoteca con
imposizione dell'orario di chiusura alle 22, si gestiva nel locale attività di
bar e ristorazione senza limiti di orario e con notevoli disturbi fino all'una o
alle due del mattino. Chiedeva, pertanto, l'accertamento del vincolo di
destinazione e della limitazione dell'orario di apertura, con condanna al loro
rispetto ed al risarcimento per illecito contrattuale ed ex art. 844 e 2043
c.c..
Il F., costituitosi, contestava la propria responsabilità, per aver
dato all'immobile la destinazione prevista nel regolamento imponendo al
conduttore l'obbligo di rispetto della clausola regolamentare.
Lo Z.,
costituitosi, sosteneva la vessatorietà della clausola impostagli nel contratto
di locazione e chiedeva il rigetto della domanda. Il Tribunale con sentenza n.
10/1999 respingeva la domanda di risarcimento contrattuale nei confronti del F.
e dello Z. non essendo il primo obbligato per invalidità della clausola e per
non essere invocabile da terzi la clausola inserita nel contratto di locazione;
liquidava in L. 7.800.000 il danno biologico a carico dello Z. quale autore dei
disturbi.
Su impugnazione principale del C., che lamenta l'esclusione della
responsabilità contrattuale del F.; e sull'impugnazione incidentale del F. che,
chiamato in causa lo Z., ne chiede la condanna a tenerlo indenne di quanto
dovesse essere tenuto a pagare al C., la corte di appello di Trieste, con
sentenza 13/09/2001 respinge l'appello principale, modificando nella motivazione
la sentenza del tribunale; dichiara assorbito l'appello incidentale; condanna il
C. alla refusione delle spese giudiziali in favore del F. e dello
Z..
Precisata la validità della clausola del regolamento condominiale
relativa alla destinazione del locale ed al suo orario di chiusura quali
obbligazioni propter rem che vincolavano il F., afferma la corte d'appello che
questi deve ritenersi esonerato da responsabilità avendo provato di aver
adempiuto alle suddette obbligazioni inserendo la clausola nel contratto di
locazione stipulato con lo Z. e richiamando lo stesso all'osservanza dei suoi
obblighi. Quanto alle spese giudiziali, conclude la corte d'appello, vanno poste
a carico del C., stante la sua prevalente soccombenza, quelle sopportate dal F.,
nonchè quelle sopportate dallo Z., essendo la chiamata in causa di quest'ultimo
giustificata, in via prudenziale, in relazione al possibile accoglimento
dell'appello principale del C..
Avverso tale sentenza, ricorre in Cassazione
il C..
Resiste con controricorso il F. che propone ricorso incidentale
subordinato.
Nessuna attività difensiva ha svolto lo Z..
MOTIVAZIONE
Deduce il ricorrente a motivi di impugnazione: 1) la
violazione degli artt. 1138, 1176 e 1218 c.c. - per avere la corte d'appello,
pur affermando la validità del contratto (regolamento di condominio, e la sua
violazione da parte del conduttore, erroneamente escluso l'inadempimento da
parte del condominio proprietario e locatore dell'immobile affermando che il
medesimo non poteva fare di più di quello che aveva fatto (cioè riportare il
vincolo di destinazione del locale (ENOTECA) e l'orario di apertura, nel
contratto di locazione nonchè richiamare il conduttore al rispetto della norma
regolamentare), NONOSTANTE: A) la violazione del regolamento di condominio, da
parte del conduttore dell'immobile condominiale, comporti l'automatica
violazione dello stesso da parte del condominio locatore, stante l'identità
della loro posizione giuridica rispetto agli altri condomini, e l'opponibilità
al condominio locatore della clausola regolamentare dallo stesso approvata; B)
il Condominio locatore fa fronte dell'inadempimento del conduttore, fosse tenuto
anche a risolvere immediatamente il contratto di locazione per grave
inadempimento o L. n. 392 del 1978, ex art. 80;
2) la violazione e falsa
applicazione di norme di diritto, nonchè l'omessa, insufficiente e
contraddittoria motivazione per avere la corte d'appello omesso di prendere in
esame le conclusioni rassegnate in sede di udienza di p.c. del 09/02/2001
omettendo, quindi di provvedere sulla richiesta di restituzione della somma di
L. 9.977.194 (Euro 5.152,79), statuizione consequenziale al 1^(5e) motivo
d'impugnazione;
3) la violazione o falsa applicazione di norme di diritto,
nonchè l'omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto
decisivo della controversia, prospettato dalle parti per avere la corte
d'appello erroneamente condannato il ricorrente al pagamento delle spese legali
in favore dello Z., chiamato in causa dal F., NONOSTANTE:
A) il C., in
appello, avesse chiesto l'accertamento della validità della clausola
regolamentare e la condanna, per il futuro, al relativo rispetto, SOLO nei
confronti del F., il quale, essendo cessata, dal gennaio '96, l'attività del
conduttore Z., non avrebbe dovuto chiamarlo in causa e svolgere domanda di
manleva nei suoi confronti;
B) la sentenza di 1 grado, relativamente allo Z.
fosse già passata in giudicato;
4) la violazione o falsa applicazione di
norme di diritto, nonchè l'omessa insufficiente o contraddittoria motivazione
circa un punto decisivo della controversia, prospettato dalle parti;
- per
avere la corte d'appello erroneamente condannato il C. a rifondere le spese
giudiziali allo Z. pur essendosi esaurita, con la decisione del Tribunale, la
controversia fra i due, per mancata impugnazione della stessa da parte di
entrambi; sicchè, proposta impugnazione da parte del ricoprente per ottenere
l'accertamento della validità della clausola regolamentare e per la condanna del
F. al futuro rispetto di essa, (costituendo causa scindibile rispetto alla
domanda avente ad oggetto il rapporto di locazione), la richiesta di manleva da
parte del F. era priva di giustificazione per cui le spese sopportate dallo Z.
per la chiamata in causa, andavano poste a carico del F. che le aveva
provocate.
Richiede il F. che il ricorso incidentale subordinato, la condanna
dello Z. all'adempimento del contratto di locazione 25/09/1991 nonchè al
risarcimento danni e comunque a tenere indenne da ogni effetto pregiudiziale
l'ing. F., spese comprese.
Vanno riuniti i ricorsi principale ed incidentale
trattandosi di impugnazioni proposte avverso la stessa sentenza l'art. 335
c.p.c.).
Il primo motivo del ricorso principale è fondato.
Non è, infatti,
condivisibile l'applicazione che la corte d'appello ha fatto, al caso di specie,
dei principi in tema d'inadempimento di cui agli artt. 1218 e 1176 c.c..
Il
fatto che il F., obbligato nei confronti del condominio e quindi del C., quale
condominio, a rispettare ed a far rispettare l'orario di chiusura dell'enoteca,
non avesse la disponibilità del locale (perchè condotto in locazione dallo Z.,
in virtù del contratto di locazione 25/09/1991), NON rendeva impossibile, in
senso assoluto e definitivo, la prestazione oggetto dell'obbligazione dallo
stesso F. assunta, con la sottoscrizione del regolamento di condominio che
quella obbligazione contemplava.
Il F., invero, quale locatore, a fronte del
reiterato inadempimento del conduttore all'obbligo, assunto nel contratto di
locazione, al rispetto dell'orario di chiusura del locale, stabilito nel
regolamento di condominio, aveva lo strumento giuridico per rendere possibile il
conseguimento, nelle proprie mani, della disponibilità del locale, attraverso la
richiesta, in via giudiziaria, della risoluzione del contratto di locazione;
mettendo, quindi, in atto un comportamento idoneo a favorire l'osservanza della
norma regolamentare. Il non aver attivato il suddetto strumento giuridico,
rende, conseguentemente l'inadempimento della norma del regolamento di
condominio, imputabile, per fatto proprio, al F.; la cui diligenza
nell'adempiere l'obbligazione a suo carico va, quindi, valutata alla luce dei
mezzi che il debitore può (e, perciò, deve) porre in essere per realizzare
l'interesse del creditore, in relazione alle circostanze in cui si trova ad
adempiere e che indicano il limite cui la coscienza sociale pretende debba
adeguarsi il comportamento del debitore. Nella specie, tale limite non può
andare oltre la possibile esperibilità dell'azione di risoluzione del contratto;
per cui ai fini della affermazione della responsabilità contrattuale del F., il
suo comportamento va preso in esame alla luce del principio di diligenza,
nell'adempimento dell'obbligazione, come sopra individuato. Il motivo in esame,
va, perciò, accolto. Il secondo motivo di ricorso, relativo alla richiesta di
rimborso delle spese legali che il C. avrebbe pagato al F., per effetto
dell'esecuzione della sentenza di 1 grado, ha dichiarato assorbito, essendo la
decisione dipendente dall'esito finale della lite.
Lo stesso è a dirsi con
riferimento ai motivi terzo e quarto del ricorso in esame, con riferimento alle
spese che il C. è stato condannato a pagare allo Z..
il ricorso incidentale
proposto dal F. in via subordinata (anche) al parziale accoglimento del ricorso
principale, risolvendosi sostanzialmente nella richiesta di riesame dell'appello
incidentale dichiarato assorbito nella sentenza impugnata, ed in particolare
delle domande proposte dal F., di risarcimento danni e di rivalsa a carico dello
Z., va accolto, disponendosi che la corte di rinvio provveda ad esaminare le
suddette domande, tenendo presente: che l'inadempimento dello Z. al contratto di
locazione è stato accertato; che la responsbilità contrattuale dello Z. è
relativa al solo rapporto locativo posto in essere con il F., e, su tale
responsabilità non si è formato alcun giudicato in quanto il tribunale, come
risulta dalla sentenza impugnata, ha negato che lo Z. fosse contrattualmente
responsabile verso il C.; ma non verso il F.; che non esiste solidarietà fra
l'obbligazione avente ad oggetto il rispetto dell'orario di chiusura del locale,
contenuta nel regolamento condominiale e quella contenuta nel contratto di
locazione in quanto la loro fonte costitutiva è diversa.
La sentenza
impugnata va, pertanto, cassata nei limiti del 1 motivo del ricorso principale e
del ricorso incidentale, accolti con rinvio, anche per la liquidazione delle
spese del presente giudizio, ad altra sezione della corte di appello di
Trieste.
P.Q.M.
La Corte riunisce i ricorsi; accoglie il primo motivo del
ricorso principale, assorbiti gli altri; accoglie il ricorso
incidentale;
cassa in relazione al motivo accolto la sentenza impugnata e
rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della corte
di appello di Trieste.
Così deciso in Roma, il 10 febbraio
2005.
Depositato in Cancelleria il 16 maggio 2006
