Quando l'immobile frazionato deve intendersi come unità immobiliare e le conseguenze in tema di agevolazione prima casa
casa divisa in due parti con luce e buio concetto divisione beni

di Silvia Cermaria - La Sezione Tributaria Civile della Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 7850/2020, depositata il 16 aprile 2020, si è espressa in tema di accesso all'agevolazione prima casa individuando i limiti previsti dal legislatore in particolare in tema di corretta qualificazione dell'immobile. La Corte evidenzia la necessità di distinguere, ai fini fiscali, tra il concetto di unità abitativa e di unità immobiliare.

Agevolazione prima casa negata

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La Cassazione interviene a risolvere una controversia che trae origine dalla notifica di un avviso di liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate negava ad una coppia il diritto all'agevolazione prima casa per un immobile acquistato, avendolo qualificato come di lusso. L'avviso veniva impugnato dinanzi alla competente CTR la quale confermava la correttezza della pretesa fiscale in ragione della particolare estensione dell'immobile, sviluppato su due piani di 240 mq, e dunque della qualifica dello stesso come di lusso. Ed invero, veniva evidenziato che le caratteristiche dell'immobile rendevano lo stesso non conforme al parametro indicato dal D.M. Lavori Pubblici del 2 agosto 1969 per accedere all'agevolazione.

Superamento limiti agevolazione prima casa

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Avverso la sentenza della CTR la coppia proponeva ricorso per Cassazione affidandolo a diversi motivi.

In via pregiudiziale, i ricorrenti denunciavano la mancata rilevazione da parte della CTR che l'avviso di liquidazione fosse stato notificato ai ricorrenti oltre il termine decadenziale di due anni previsto dal D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 42, 55 e 76, erroneamente ritenendolo pari a tre anni.

Nel merito, la coppia ricorrente lamentava, in particolare, l'errore in cui sarebbe incorsa la CTR, ponendosi in linea di continuità con il contegno assunto dall'Agenzia delle Entrate ove ha ritenuto l'immobile acquistato come un'unità, sottovalutandone, al contrario, la disposizione su due piani, le risultanze dei certificati catastali e l'attivazione di utenze domestiche autonome di luce e gas, tali da renderlo frazionato in due autonomi e meno estesi appartamenti. Da tale rappresentazione, i ricorrenti escludono il superamento del parametro di cui al D.M. citato.

La Cassazione fa il punto sulla distinzione tra unità immobiliare e unità abitativa

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La Cassazione si esprime, dunque, sulle citate censure esaminando dapprima quella di carattere pregiudiziale e così fugando ogni dubbio sulla corretta interpretazione del termine decadenziale previsto in tema di notifica dell'avviso di liquidazione.

Gli Ermellini rilevano che nel caso di specie, al pari di tutti i casi in cui erroneamente il contribuente abbia usufruito della riduzione dell'imposta di registro in virtù dell'applicazione dell'agevolazione prima casa, occorre qualificare l'imposta liquidata contenuta nell'avviso notificato dall'Agenzia delle Entrate come "complementare". Ed invero, a ben vedere, sottolinea la Corte, dell'imposta in parola non potrà assumersi la natura "principale", né "suppletiva", mancando, da un lato, la contemporaneità della sua applicazione al momento della registrazione dell'atto; dall'altro lato, la necessità che intervenga ad emendare errori od omissioni commessi dall'ufficio in sede di registrazione. Si tratta, diversamente, di un'operazione di revisione "a posteriori" del criterio di liquidazione seguito in fase di registrazione.

Per le ragioni esposte, la pretesa tributaria, conseguente alla contestazione al contribuente della perdita del trattamento agevolato, deve essere fatta valere con atto autonomo di imposizione nel termine di decadenza di tre anni (D.P.R. n. 131 del 1986, art. 76, comma 2), decorrente, ai sensi dell'art. 2964 c.c., dalla data di registrazione dell'atto di compravendita (cfr. Cass. n. 3360/2017; Cass. n. 2400/17).

Superata la censura pregiudiziale, la Cassazione è intervenuta nel merito della questione.

In tema di valutazione dell'estensione dell'immobile, quale caratteristica fondamentale per la determinazione dell'imposta dovuta dai ricorrenti, la Suprema Corte ricorda la differenza concettuale esistente tra unità immobiliare e unità abitativa.

Invero, il Collegio giudicante svolge siffatta analisi prendendo le mosse dal dato normativo, ossia dal D.M. 2 agosto 1969, art. 6 e dal D.P.R. n. 1142 del 1949, art. 40 rubricato "Unità immobiliare urbana" i quali rispettivamente prevedono che abitazione di lusso siano "le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)" e che "si accerta come distinta unità immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l'uso locale, un cespite indipendente".

Le norme citate consentono alla Corte di ridurre il riferimento al criterio utilizzato per valutare la spettanza dell'agevolazione prima casa al solo concetto di unità immobiliare.

Gli Ermellini aggiungono, richiamando una consolidata giurisprudenza, che se ai fini fiscali occorre tener conto del concetto di unità immobiliare, allora la determinazione di questa come di lusso dipende dalla estensione della superficie utile complessiva, "a nulla rilevando che si tratti di appartamenti compresi in fabbricati condominiali o di singole unità abitative" (cfr. Cass. n. 23591/2012).

A conferma della sostanziale differenza che intercorre tra i due concetti di unità immobiliare e abitativa vi è anche un precedente giurisprudenziale in cui la Corte di Cassazione ha inteso non rilevante, a fronte dell'acquisto pro indiviso della proprietà di un immobile da parte di più soggetti, la destinazione che questi attribuiscono al bene, al contrario, invece ha ritenuto doversi valutare l'unitarietà del cespite immobiliare secondo dati oggettivi, ossia la contitolarità indivisa dei diritti vantati sullo stesso che, ai sensi dell'art. 1102 c.c., consente a ciascun comunista l'utilizzo del bene comune. In altre parole, pur se consentito il frazionamento della superficie utile del bene tra più proprietari (nella specie, imputando a ciascuno di essi un piano dello stabile), ciò non rileva ai fini fiscali non incidendo sull'unitarietà dell'immobile, poiché il rogito notarile ancorato al diritto di proprietà pro indiviso racchiude un'unica alienazione (cfr. Cass. n. 7457/16).

Nel caso di specie, afferma la Corte di Cassazione, si è in presenza, come si evince dal rogito notarile oggetto di accertamento, di un'unica unità immobiliare che ha una superficie utile complessiva superiore ai 240 metri quadri, composta da due unità abitative sviluppatesi al piano terra e al primo piano, caratteristica, quest'ultima, di per sé irrilevante ai fini del giudizio. In ragione di tale circostanza la Corte conferma la sentenza impugnata dai ricorrenti qualificando come di lusso l'immobile di proprietà degli stessi.

La Suprema Corte per le ragioni esposte rigetta il ricorso, proposto dalla coppia proprietaria dell'immobile oggetto di accertamento, ritenendo che la stessa abbia commesso un errore interpretativo confondendo il concetto di unità immobiliare, rilevante ai fini dell'applicazione dell'agevolazione richiesta, e quello di unità abitativa.

Avv. Silvia Cermaria

Studio Legale Cermaria

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