Come ci si deve comportare in caso di conflitto tra aggiudicazione di un immobile ipotecato e successiva trascrizione della domanda giudiziale sullo stesso
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Ipotesi di conflitto tra aggiudicatario e trascrizione di domanda giudiziale

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In merito all'aggiudicazione di un immobile ipotecato gravato da trascrizione di domanda giudiziale, possiamo analizzare un caso interessante che fa sorgere un quesito di importante rilievo giuridico.

Ecco la vicenda:

  • in un primo momento viene iscritta ipoteca su un immobile a favore di un creditore;
  • in un secondo momento, l'immobile ipotecato viene gravato da trascrizione di domanda giudiziale - ad esempio rivendica, simulazione, nullità/annullamento, ovvero esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c. etc.;
  • in un terzo momento, il creditore ipotecario pignora l'immobile ipotecato;
  • il procedimento di espropriazione forzata prosegue fino all'aggiudicazione;
  • infine viene accolta la domanda giudiziale trascritta.

Domanda: l'aggiudicatario può o meno ritenersi soccombente rispetto all'accoglimento della domanda giudiziale?

Quando sorge il conflitto tra aggiudicazione e trascrizione

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La posizione dell'acquirente nella vendita forzata, giusta la previsione contenuta nell'art. 2919, ultimo periodo, c.c. [1] riflette quella del creditore procedente e dei creditori intervenuti all'esecuzione: gli atti e domande inopponibili a questi ultimi lo sono anche nei confronti dell'acquirente nella vendita forzata.

Vale a dire che l'aggiudicatario acquista l'immobile nello stato di diritto in cui si trovava al momento del pignoramento poiché ai sensi dell'art. 2915, comma 2, c.c.: "Non hanno del pari effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell'esecuzione gli atti e le domande per la cui efficacia rispetto ai terzi acquirenti la legge richiede la trascrizione, se sono trascritti successivamente al pignoramento".

Nel caso in cui la domanda giudiziale fosse stata trascritta successivamente al pignoramento, nulla quaestio.

La questio juris, invece, deriva dal fatto che la domanda è stata trascritta prima del pignoramento sebbene dopo l'iscrizione ipotecaria.

Come va risolto il conflitto?

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Proprio da una lettura a contrario dell'art. 2915 c.c., la trascrizione della domanda potrebbe sembrare opponibile all'assegnatario in quanto il decreto di trasferimento è atto che verrà trascritto successivamente.

In più, nel momento in cui l'art. 2652, II comma, c.c. rende opponibile la sentenza di accoglimento "contro coloro che hanno acquistato diritti dal medesimo [ndr. convenuto] in base ad un atto trascritto dopo la trascrizione della domanda" bisognerebbe concludere nel senso che gli effetti dell'accoglimento della domanda "retroagiscono" al momento della trascrizione della stessa.

A favore di questa tesi, vi è il fatto che la sentenza di accoglimento non viene trascritta autonomamente, ma va annotata a margine della trascrizione dell'atto introduttivo.

Dunque, sulla base dell'interpretazione acritica dell'art. 2652, II comma, c.c., potrebbe ritenersi che il conflitto tra aggiudicatario e attore vittorioso vada risolto a favore dell'attore.

Le critiche

A tale conclusione vanno mosse una critica logica e una sistematica.

Anzitutto, gli effetti della sentenza non retroagiscono poiché la trascrizione della domanda ha la sola funzione di risolvere il conflitto tra l'attore e tutti gli aventi causa dal convenuto che abbiano effettuato trascrizioni o iscrizioni nei suoi confronti dopo la trascrizione della domanda, ma non vale ad anticipare gli effetti della sentenza costitutiva nei rapporti tra le parti al momento della proposizione della domanda di esecuzione specifica (cfr. Cass. 22 settembre 2011, n. 19341; Cass. 19 maggio 2005, n. 10600)[2]

In secundis…

Ai sensi dell'art. 2808, comma 1, c.c., l'ipoteca "attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione".

Ciò significa che - poiché l'espropriazione inizia con il pignoramento (art. 491 c.p.c.) - il creditore ipotecario ha il "diritto di pignorare" l'immobile ipotecato (purché, ovviamente, sia munito di un titolo esecutivo) anche qualora sia stata trascritta una domanda con la precisazione che "Il creditore ipotecario, per soddisfare i suoi diritti, deve seguire le forme ordinarie dell'esecuzione diretta contro il debitore che risulta dai registri immobiliari e non deve procedere esecutivamente con le forme dell'espropriazione contro il terzo proprietario (artt. 602 e 604 cod. proc. civ.) nei confronti di colui che, dopo l'iscrizione dell'ipoteca, ma prima del pignoramento, abbia trascritto la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di trasferimento dell'immobile" (Cass. 18235/2014; 1324/1995).

L'efficacia delle sentenze di accoglimento dell'azione diretta a ottenere l'accertamento giudiziale della sottoscrizione di scritture private, di simulazione, di revoca, è disciplinata dai numeri 3), 4) e 5) dell'art. 2652 i quali dispongono che "La sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto (ndr. trattasi dell'ipoteca) anteriormente alla trascrizione della domanda".

Dunque, salva la particolare ipotesi contemplata dal num 6) dell'art. 2652, c.c. per l'ipotesi nullità/annullamento, è chiaro che il creditore ipotecario è titolare di una situazione sostanziale prevalente su quella dei terzi che abbiano successivamente trascritto una domanda giudiziale o una sentenza o un atto di trasferimento e anche di un vincolo (ad esempio costituzione del fondo patrimoniale cfr. Cass. 24332/2008).

Per quanto concerne l'elemento della buona fede richiesto dai numm. 3), 4) e 5) in capo all'aggiudicatario, riteniamo che, sempre in base all'art. 2919 c.c., vada operata una fictio juris rispetto alla buona fede del creditore ipotecario al momento dell'iscrizione che non poteva essere a conoscenza della lesione di diritti altrui non ancora trascritti e dunque inopponibili.

A seguito di tale pignoramento, l'espropriazione forzata procede fino all'aggiudicazione e quindi fino al trasferimento della proprietà al terzo aggiudicatario e al successivo riparto della somma ricavata a favore del medesimo creditore ipotecario, con prevalenza sia di tale creditore che dell'aggiudicatario-acquirente rispetto a chiunque abbia trascritto atti o domande successivamente all'iscrizione dell'ipoteca.[3]

La normativa per risolvere il conflitto tra aggiudicatario e trascrizione della domanda

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In base al combinato disposto degli artt. 2808 e 2919 c.c., dunque, bisogna concludere nel senso che l'aggiudicatario si "sostituisca" ai diritti spettanti al creditore ipotecario e che, quindi, non gli sarà opponibile la domanda trascritta successivamente all'iscrizione dell'ipoteca quandanche precedente al pignoramento.

"In tema di vendita forzata sono trasferiti all'aggiudicatario gli stessi diritti del debitore, nelle medesime condizioni di non opponibilità al creditore procedente degli atti di disposizione successivi al pignoramento o, se il credito azionato è assistito da diritto reale di garanzia, degli atti di disposizione successivi all'iscrizione di questo sul bene oggetto di espropriazione". (Cass. 18235/2014)[4].

Se così non fosse, la priorità del grado ipotecario risulterebbe vanificata dall'incertezza della sorte di eventuali domande giudiziali trascritte successivamente.

Tale conclusione trova supporto nell'art. 2812 per il quale la trascrizione dei diritti reali successivamente all'iscrizione ipotecaria non è opponibile al creditore al creditore ipotecario "il quale può subastare la cosa come libera".

Qualora l'accoglimento della domanda con sentenza - i cui effetti sono pur sempre relativi ex art. 2909 c.c. - potesse travolgere l'ipoteca precedente, alcuno avrebbe interesse ad acquistare un immobile agli incanti e, d'altro canto, il creditore ipotecario - titolare di un diritto di garanzia reale e dunque erga omnes - non avrebbe alcuno strumento per esercitare il proprio credito contro il terzo.

Se fosse possibile "vanificare" gli effetti dell'iscrizione ipotecaria con la trascrizione di una domanda giudiziale, un debitore astuto e consapevole che la vendita dell'immobile non sarebbe comunque opponibile al creditore ipotecario, piuttosto che adempiere la propria obbligazione debitoria, sarebbe portato a far trascrivere sull'immobile una domanda giudiziale.

Altra conferma può essere rinvenuta nell'art. 2921 c.c.. Tale norma, nel momento in cui disciplina l'evizione subita dall'aggiudicatario, lascerebbe intendere che costui abbia una posizione deteriore rispetto al creditore ipotecario (cfr. terzo comma) al quale invece non è opponibile la domanda trascritta successivamente. Proprio sulla portata del terzo comma della norma in questione, è stato osservato in dottrina (Proto Pisani, La trascrizione delle domande giudiziali, Napoli, 1968, pp. 370, 373), che la disposizione disciplina in realtà l'ipotesi in cui, oltre al creditore ipotecario procedente, vi siano altri creditori, ipotecari o anche chirografari ai quali la trascrizione della domanda possa essere opposta. In questo caso, l'aggiudicatario segue la sorte di questi ultimi, mentre il creditore ipotecario prevalente fa salvo il proprio diritto al ricavato dalla vendita forzata. "Laddove non intervengano nell'esecuzione creditori cui la causa di evizione sia opponibile, l'art. 2919 c.c. impone di considerare prevalente la posizione dell'aggiudicatario su quella del terzo attore".

Vi è poi l'art. 2929 c.c. che conferma "l'insensibilità" della procedura esecutiva dell'eventuale declaratoria di nullità degli atti precedenti la vendita e l'assegnazione - fatta salva l'ipotesi di collusione -. La norma contempla e disciplina il caso del terzo che successivamente alla aggiudicazione, abbia avuto accolta la domanda trascritta.

La ratio norma è chiara nel senso di prevedere una efficacia sanante delle nullità che non siano state fatte valere con gli strumenti di rito, al fine di incentivare gli acquisti nell'ambito delle vendite forzate accrescendone la "stabilità".

Tale norma conferma altresì che la sentenza di accoglimento non "retroagisce" e che l'annotamento della sentenza a margine della trascrizione dell'atto introduttivo ha solo effetti limitati.

Le posizioni della dottrina

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Sulla questione non si rinvengono interventi recenti, tuttavia, la soluzione da noi prospettata era stata avallata dal Proff. Avv. Giuseppe Miccolis, con interessanti approfondimenti anche da un punto di vista processuale e con riguardo ai diritti azionabili dall'attore vittorioso nei confronti dell'aggiudicatario (Sui rapporti tra iscrizione di ipoteca, trascrizione di domanda giudiziale e trascrizione di pignoramento, in Giust. civ., 1995, I, p. 1847; Giudizi sull'appartenenza e pignoramento, Bari, 1994, p. 451, Sulla tutela processuale dell'acquirente del bene ipotecato, cit., p. 896.

A medesima conclusione con particolare riguardo agli effetti di una domanda ex art. 2932 c.c. è giunto, il Not. Gaetano Petrelli (Parere pro veritate. Pubblicato in Riv. not., 2008, p. 1163) il quale, in merito agli effetti della sentenza di accoglimento ha concluso nel senso che "Quest'ultimo trasferimento (ndr. conseguente alla domanda 2932 c.c.) sarà pertanto inefficace, in quanto acquisto a non domino, poiché la trascrizione della domanda giudiziale è inopponibile al creditore ipotecario procedente ed all'aggiudicatario-acquirente, ed al momento dell'emanazione della sentenza la proprietà dell'immobile spetterà al suddetto aggiudicatario e non più al debitore convenuto.

L'attore vittorioso, cui venga impedito, in tal modo, l'acquisto della proprietà, ma al quale sia stato notificato l'avviso ex art. 498 c.p.c. (e/o ex art. 591-bis c.p.c.), dovrà imputare solo a se stesso la negligenza di non aver esperito i rimedi processuali del caso. Ove, invece, l'avviso non gli sia stato notificato, il medesimo attore vittorioso potrà chiedere il risarcimento del danno al creditore procedente, o comunque al soggetto obbligato alla notifica dell'avviso.

Si rinviene inoltre un articolo dell'Avv. Viviana Villanova (https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/vendita-forzata-lacquirente-prevale-sui-soggetti-che-avevano-trascritto-domanda-giudiziale-sullimmobile-prima-del-pignoramento) che giustifica l'irrilevanza domanda successiva, in base alla priorità del titolo ipotecario.

Avv.Fabio Olivieri
via Ischia I 305
63066 Grottammare (AP)
fabio.olivieri@live.com

NOTE:

[1] "Non sono però opponibili all'acquirente diritti acquistati da terzi sulla cosa, se i diritti stessi non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori intervenuti nell'esecuzione".
[2] Nel caso di domanda ex art. 2932 l'effetto è solo quello "prenotativo".
[3] In tale ipotesi il terzo divenuto proprietario nelle more del procedimento esecutivo potrà intervenire nel pignoramento per fare valere i suoi diritti sull'eventuale residuo della somma ricavata dalla vendita dell'immobile "sostituendosi all'esecutato", sempre tenuto conto dei diritti del creditore ipotecario.Secondo taluna giurisprudenza - concordemente criticata dalla dottrina -, il terzo potrebbe avanzare opposizione di terzo all'esecuzione chiedendo la sospensione del processo esecutivo in attesa del passaggio in giudicato della sentenza della domanda trascritta.
[4] Nella Giurisprudenza di merito si vedano:Trib. Padova 30 settembre 2000, in Riv. esecuzione forzata, 2002, p. 287: "Se invece il terzo trascrive la sentenza definitiva dopo l'emissione (e la trascrizione) del decreto di trasferimento, il diritto dell'estraneo aggiudicatario-trasferitario del bene pignorato è fatto salvo dall'art. 2929 c.c., e non viene travolto dalla nullità del processo esecutivo intrapreso in forma diretta contro il debitore (allo stesso risultato si perviene con l'art. 2919 c.c., poiché il diritto del terzo, non essendo opponibile al creditore ipotecario, non può neppure pregiudicare il diritto dell'acquirente che ha trascritto il decreto di trasferimento prima della trascrizione della sentenza definitiva"). Tribunale di Napoli, Quinta sezione, Scioglimento riserva, Dott. Enrico Ardituro 22/6/2016.Tribunale di Milano, Sez. III, Esecuzioni Immobiliari depositata in data 11.02.2019
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(28/04/2020 - AvvocatoFabio Olivieri)
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