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Il contratto di locazione ad uso foresteria

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Caratteristiche e peculiarità di un contratto poco conosciuto ma molto utilizzato nella prassi. Guida al contratto di locazione ad uso foresteria
nappe segna stanza alla reception di un hotel

Avv. Iacopo Brotini - Nonostante si tratti di una figura non particolarmente nota, la locazione ad uso foresteria rappresenta un istituto ancora oggi molto utilizzato nella prassi in quanto idoneo a soddisfare - stante le sue peculiarità - le specifiche esigenze manifestate dalle parti interessate.

  1. Locazione ad uso foresteria: definizione
  2. La disciplina
  3. Canone di locazione
  4. Profili fiscali
  5. I rischi

Locazione ad uso foresteria: definizione

In estrema sintesi, attraverso la stipula di siffatto contratto, una società di capitali svolgente attività di impresa prende in locazione uno o più immobili con destinazione abitativa al fine di concederne l'uso ai propri dipendenti o collaboratori per un determinato periodo di tempo.

Si pensi, ad esempio, al caso in cui una società di costruzioni edili vincitrice di un appalto debba effettuare i lavori commissionatigli in un luogo diverso e distante da quello in cui ha la propria sede, con la conseguente necessità che i propri dipendenti (operai, muratori, ingegneri…) e/o collaboratori permangano in loco per tutta la durata dell'appalto.

La locazione ad uso foresteria si presenta, in un'ipotesi del genere, la soluzione migliore e più efficace: la ditta appaltatrice avrà infatti la possibilità di prendere in locazione una o più unità immobiliari nelle immediate vicinanze del cantiere, così soddisfacendo le temporanee esigenze abitative e di alloggio dei propri dipendenti.

La disciplina

La tipologia contrattuale in esame presenta dunque, dal punto di vista prettamente normativo e sistematico, le seguenti caratteristiche.

In primo luogo, il perfezionamento di tale negozio determina una dissociazione tra il soggetto formalmente titolare del contratto e quello sostanzialmente fruitore dell'immobile; da ciò ne deriva che la sola società conduttrice risulterà titolare dei diritti e degli obblighi scaturenti dal contratto di locazione (tra i quali, il più rilevante, l'obbligazione di pagamento del canone).

In secondo luogo, come già emerso da quanto sinora detto, nel contratto di locazione ad uso foresteria la qualifica di locatario può essere rivestita solo ed esclusivamente da imprenditori costituti sotto forma di società di capitali. Non potrebbe, in altri termini, usufruirne un imprenditore individuale.

In terzo luogo, l'immobile destinato alle temporanee esigenze di alloggio dei dipendenti dell'impresa deve giocoforza essere destinato ad uso abitativo e nel contratto dovrà altresì essere espressamente specificato che l'unità viene concessa in locazione ad uso foresteria e che la stessa sarà destinata ad abitazione del dipendente dell'imprenditore.

Un contratto atipico

Ancora. Non essendo lo schema negoziale in commento disciplinato dalla L. 09/12/1998, n. 431 ("Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo") quest'ultimo risulta regolato dalle sole norme dettate dal Codice Civile in tema di locazione (artt. 1571 e ss).

Ne deriva che le parti stipulanti saranno libere di determinare sia l'ammontare del canone sia la durata del contratto (salvo il limite massimo di trenta anni di cui all'art. 1573 c.c.), così come piena autonomia contrattuale viene concessa alle parti circa eventuali richieste di depositi cauzionali al momento della sottoscrizione.

Si tratta, insomma, di un contratto di locazione atipico, solo "sostanzialmente" trilatero e che fonda la propria legittimazione giuridica sul principio di autonomia privata. Come sottolineato in più occasioni dalla giurisprudenza, sebbene l'immobile oggetto del contratto debba possedere tutti i requisiti idonei alla destinazione ad uso abitativo, la locazione ad uso foresteria non integra in nessun modo una locazione abitativa, né primaria né transitoria, dovendosi individuare la relativa e specifica causa nella necessità di destinare l'immobile locato ad alloggio temporaneo di dipendenti (Trib. Roma, 27/09/2005).

Canone di locazione

Con particolare riferimento al canone di locazione, nel momento in cui un immobile viene locato ad uso non abitativo (come nel caso che ci occupa) questo rimane soggetto alla già citata L. n. 392/1978, cosicché l'adeguamento del canone riguarderà l'applicazione dell'aggiornamento annuale dell'Istat nella misura pari al 75% dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. L'adeguamento, che non può superare tale percentuale, è rimesso al libero accordo tra le parti ma se non contrattualmente previsto non può essere sostituito da un diverso aumento del canone (art. 32 L. ult. cit.).

Profili fiscali

Il contratto di locazione ad uso foresteria offre inoltre alcune interessanti agevolazioni fiscali, sia per il locatore che per il conduttore: il primo ha la possibilità di ottenere una deduzione pari al 5% sul reddito imponibile ai fini IRPEF mentre il secondo può dedurre i canoni di locazione e le spese di manutenzione del fabbricato dal reddito d'impresa prodotto per un periodo pari a tre anni.Occorre infine ricordare che, sempre sotto il profilo fiscale, la più recente Giurisprudenza tributaria ha riconosciuto l'applicabilità anche al contratto di locazione ad uso foresteria del regime di tassazione fissa agevolata rappresentato dalla cedolare secca (art. 3 D.lgs 14/03/2011, n. 23).

I giudici tributari investiti della questione hanno infatti superato l'opinione prevalente già manifestata in più occasioni dall'Agenzia delle Entrate - e che escludeva tale possibilità - sulla base di un'interpretazione letterale dell'art. 3 D.lgs Ult. Cit., il quale appunto non prevede alcun requisito soggettivo specifico in capo al conduttore ai fini dell'applicabilità della cedolare secca (si vedano, ex multis, CTP Milano, Sent. 17/04/2015, n. 3529 e CTP Reggio Emilia, Sent. 04/11/2014, n. 40).

Sebbene dunque non si tratti ancora di una soluzione unanimemente condivisa, sembra ormai aperta la via per l'applicabilità di tale regime agevolato anche con riferimento alla fattispecie contrattuale in commento.

I rischi

Considerate le caratteristiche proprie di questa tipologia contrattuale (in specie l'elevato grado di autonomia e libertà negoziale riconosciuto alle parti) il rischio che maggiormente si profila è naturalmente quello rappresentato dalla conclusione di contratti di locazione ad uso foresteria meramente fittizi, ovvero celanti dei veri e propri contratti di locazione a regime ordinario i quali, come noto, sono sottoposti ad una regolamentazione civilistica e fiscale comparativamente molto più stringente.
(18/07/2019 - Avv.Iacopo Brotini) Foto: 123rf.com
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