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Come si gestisce un condominio senza amministratore?

Nei condomini con meno di nove proprietari la nomina di un amministratore non è obbligatoria. Vediamo che cosa cambia rispetto alla disciplina ordinaria
una campana di servizio al bancone della reception
Avv. Marco Sicolo - In base all'art. 1129 c.c., la nomina dell'amministratore è obbligatoria soltanto nei condomini con più di otto proprietari.
Come avviene la gestione nei condomini in cui non viene nominato un amministratore? E a chi spetta prendere le decisioni in merito ai vari adempimenti?


  1. Codice fiscale e conto corrente del condominio
  2. L'individuazione di un condomino "facente funzioni"
  3. L'informativa da affiggere all'ingresso
  4. Le decisioni in assemblea

Codice fiscale e conto corrente del condominio

I condomini di un edificio con meno di nove proprietari diversi possono decidere di non nominare alcun amministratore. In questo caso, però, incombono sui medesimi alcuni adempimenti che la legge prevede come obbligatori.

Tra questi, primaria importanza ha l'assegnazione di un codice fiscale al condominio. Infatti, è necessario che quest'ultimo sia identificabile dai terzi nell'ambito dei vari rapporti giuridici.

Tale adempimento è importante anche in considerazione del fatto che il condominio è considerato sostituto d'imposta a fini fiscali. A questo proposito, una circolare dell'Agenzia delle Entrate ha chiarito che la ritenuta d'acconto può essere effettuata da uno qualsiasi dei condomini.

E infatti, la peculiarità di un condominio privo di amministratore sta nel fatto che ognuno dei condomini può essere incaricato di specifici compiti, salva la successiva divisione delle eventuali spese. A tal fine, è opportuno, anche se non obbligatorio, aprire un conto corrente intestato al condominio, presso un istituto bancario.

Non di meno, anche nei condomini c.d. minimi è sempre consigliabile individuare un condomino che svolga funzioni analoghe a quelle di un amministratore.

L'individuazione di un condomino "facente funzioni"

La vita condominiale, sovente foriera di controversie tra i diversi proprietari, può anche svolgersi in maniera molto pacifica, specialmente se il numero dei condomini è molto limitato.

La nomina di un condomino di riferimento, però, è consigliabile per il disbrigo delle comuni pratiche che caratterizzano la vita in ogni edificio.

Esempi pratici sono la rendicontazione delle spese e la riscossione delle quote condominiali, il pagamento delle bollette, la gestione della pulizia delle parti comuni (scelta della ditta, accordo sugli orari e sul trattamento economico, pagamento), il versamento delle ritenute d'acconto in qualità di sostituto d'imposta e tutti gli altri adempimenti fiscali previsti dalla legge.

In mancanza di una figura di riferimento, occorrerebbe convocare l'assemblea e assumere singole delibere di volta in volta, anche per tali incombenze ordinarie.

L'informativa da affiggere all'ingresso

Un particolare adempimento a cui sono tenuti i condomini è quello di affiggere presso l'ingresso dell'edificio un'informativa con i recapiti di almeno un soggetto di riferimento tra i vari proprietari (ad esempio, il facente funzioni), per renderli noti ai terzi.

È anzi proprio questa previsione, contenuta nell'art.1129 c.c., a introdurre espressamente la figura del condomino che svolga "funzioni analoghe" a quelle dell'amministratore.

Le decisioni in assemblea

In ogni caso, sia per esigenze di natura ordinaria che straordinaria, è possibile, anche in assenza di amministratore, convocare un'assemblea. Il relativo potere di convocazione ricade in capo a ciascun condomino.

Il funzionamento delle assemblee condominiali è in genere disciplinato dal regolamento condominiale, ma la disciplina codicistica, anche in questo caso, si rivela molto elastica. L'approvazione di un regolamento condominiale, infatti, è obbligatoria solo nei condomini con più di 10 proprietari (art. 1138 c.c.).

Ben può accadere, pertanto, che in un piccolo condominio non vi sia né l'amministratore, né un regolamento cui fare riferimento. In questo caso, le regole relative alle maggioranze e ai quorum assembleari devono essere tratte direttamente dalla disciplina posta dal codice civile.

Molto importante, a questo proposito, risulta l'approvazione delle tabelle millesimali, in base alle quali il facente funzioni può suddividere le spese ordinarie o straordinarie, che di volta in volta si rendano necessarie.

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(17/05/2018 - Marco Sicolo) Foto: 123rf.com
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