Topi e umidità in casa? Non sempre bastano per non pagare l'affitto

di Lucia Izzo - Il conduttore di un appartamento non può astenersi automaticamente dal versare al locatore il relativo canone di locazione, anche se ci sono topi e umidità in casa. Specie se nel contratto è presente una clausola solve et repete che non legittima la sospensione del canone neanche in caso di eccezioni o contestazioni fatte alla locatrice.

Lo ha precisato il Tribunale di Roma nella sentenza n. 11906/2017 (qui sotto allegata) pronunciandosi sulla vicenda di uno sfratto per morosità intimato alla conduttrice la quale, per alcuni mesi, non aveva versato il canone di locazione.

La vicenda

La convenuta, costituitasi a seguito dell'ordinanza di rilascio dell'immobile e del mutamento di rito, aveva formulato eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., eccependo di non aver potuto godere dell'immobile per una fuoriuscita di umidità, causata da una perdita delle condutture del bagno, che avrebbe reso l'ambiente insalubre e incompatibile con le condizioni di salute del figlio. Inoltre, aggiunge che l'immobile sarebbe stato invaso dai topi.

Tuttavia, il Tribunale chiarisce che tale eccezione non avrebbe potuto essere formulata dal conduttore, stante la presenza nel contratto di della predetta clausola c.d. solve et repete, la cui validità è limitata, ex art. 1462 c.c., e che non può essere posta per le eccezioni di nullità annullamento o rescissione del contratto. Nel caso di specie, invece, era stata semplicemente sollevata un'eccezione di inadempimento da parte della conduttrice, che però non avrebbe potuto legittimamente sospendere il pagamento del canone ala luce di quanto stabilito dal contratto. Tali eccezioni non possono dunque paralizzare la pretesa giudiziale avanzata dalla locatrice.

Locazione: sospensione pagamento canone solo per mancanza della controprestazione

Inoltre, la giurisprudenza di Cassazione ha chiarito che "in tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore" (Cassazione, sentenza n. 13133/2006).

Ciò significa che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore. Nel caso in esame, le contestazioni mosse dalla convenuta, volte unicamente a paralizzare l'altrui pretesa giuridica e non esposte a titolo di domanda riconvenzionale, sono costituite dalla presenza di macchie di umidità e dall'infestazione di ratti.

Gli inadempimenti lamentati dalla conduttrice, ancora, appaiono riconducibili al fatto di terzi: l'ingresso di topi, come si evince dal verbale di sopralluogo, è provocato da un'infestazione condominiale che interessa le intercapedini murarie, pertanto l'azione di disinfestazione sarebbe stata da ricondurre al condominio. Anche le infiltrazioni lamentate sono ricondotte a una generica e imprecisata rottura delle tubazioni del bagno.

In tema di locazione, conclude il Tribunale, l'art. 1585, secondo comma, c.c., esclude che il locatore sia tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di fatto di terzi, facendo salva la facoltà del conduttore di agire contro i terzi in nome proprio, senza impedire, tuttavia, al proprietario locatore di agire in proprio per ottenere il risarcimento dei danni eventualmente subiti.

Ne discende che, qualora a carico dell'appartamento locato si verifichi un'infiltrazione d'acqua da un appartamento sovrastante, il locatore gode di un'autonoma legittimazione per proporre l'azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno (Cass. sent. 1693/2010).