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Mutuo prima casa

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Guida legale al mutuo prima casa. Cos'è, come si ottiene, quali sono le agevolazioni, il fondo di garanzia e le misure per le giovani coppie
acquisto prima casa

Avv. Daniele Paolanti - Il mutuo prima casa è una particolare categoria di mutuo, una forma di prestito ipotecario che viene richiesta da coloro i quali non sono ancora proprietari di un immobile per ottenere la liquidità necessaria per acquistarlo.

Indice:

  1. Cos'è il mutuo prima casa
  2. Come si ottiene il mutuo prima casa
  3. I requisiti
  4. Documenti per mutuo prima casa
  5. Le agevolazioni
  6. Mutuo prima casa per i giovani
  7. Il Fondo di garanzia per i mutui prima casa
  8. Mutuo 100 per cento prima casa
  9. Calcolo mutuo prima casa

Cos'è il mutuo prima casa

Si tratta dunque di un contratto in cui una parte, denominata mutuante, consegna ad un'altra parte, denominata mutuatario, una somma che è vincolata all'acquisto di un'unità immobiliare o alla sua realizzazione. Al momento della stipula del contratto viene normalmente costituita un'ipoteca sull'immobile, quale forma di garanzia.

Si ricorda, in via generale, che ai sensi dell'art. 1813 c.c. "il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all'altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità". Nel contratto di mutuo, dunque, una parte si impegna a concedere all'altra una quantità di denaro fissandone, per la restituzione, i modi e i tempi; tale somma è poi maggiorata degli interessi, che rappresentano il vantaggio economico che il mutuante ricava dal concludere il contratto.

Come si ottiene il mutuo prima casa

Chi vuole ottenere un mutuo prima casa normalmente si rivolge a una banca o a un istituto di credito per verificare le condizioni offerte ed eventualmente stipulare il contratto.

La stipula è comunque preceduta da una complessa attività istruttoria nel corso della quale la banca provvede all'accertamento della situazione patrimoniale del richiedente, acquisendo la documentazione necessaria al fine di valutare la solvibilità del potenziale mutuatario. L'istituto fa altresì redigere una perizia di stima dell'immobile al fine di valutare se la somma sia concedibile in relazione al valore stimato dell'immobile.

Viene dunque concluso un contratto, redatto obbligatoriamente in forma scritta, con il quale vengono indicati, oltre alla somma prestata, anche le modalità di restituzione, la rateazione dell'importo da restituire ed il tasso di interesse. Il contratto deve essere redatto in modo chiaro e al cliente deve essere offerta un'esaustiva e chiara informativa.

I requisiti

Rispetto a un normale contratto di mutuo, il mutuo prima casa comporta dei benefici per il mutuatario, sui quali ci soffermeremo a breve. Preliminarmente va però detto che, per poter accedere a tali benefici, sono richiesti specifici requisiti e, in particolare:

  • che l'immobile non sia di lusso,
  • che l'immobile si trovi nello stesso Comune in cui l'istante ha la residenza o intende trasferirla nei successivi 18 mesi o nel Comune nel quale svolge la sua principale attività,
  • che l'acquirente sia persona fisica e non sia titolare al 100% o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un'altra abitazione nello stesso Comune,
  • che l'acquirente non sia titolare di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un'altra abitazione acquistata su tutto il territorio nazionale per la quale benefici (o il coniuge benefici) delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.

Documenti per mutuo prima casa

Prima di concedere un mutuo prima casa, gli istituti di credito devono valutare la situazione economica e reddituale del richiedente.
Di conseguenza, la concessione del prestito è di norma subordinata alla presentazione di documenti anagrafici, reddituali e relativi all'immobile che si intende acquistare.
Servono, ad esempio, la carta d'identità, il codice fiscale e il certificato contestuale oltre che, eventualmente, il permesso di soggiorno, l'estratto dell'atto di matrimonio e l'omologa della separazione o la sentenza di divorzio.
Il reddito può essere dimostrato con le ultime buste paga o il cedolino della pensione, l'estratto di conto corrente, l'ultimo CUD o 730 o gli ultimi due modelli unici e il modello F24.
Infine, per quanto riguarda l'immobile, le banche sono solite richiedere il preliminare di compravendita, la planimetria catastale e l'atto con il quale il venditore ne ha acquistato la proprietà. Se si tratta di immobili di nuova costruzione, di norma è richiesta anche la concessione edilizia.

Le agevolazioni

In generale, per l'acquisto della prima casa, con o senza mutuo, sono previste:

  • un'aliquota IVA al 4%, se si acquista da un'impresa,
  • un'imposta di registro al 2%, se si acquista da un privato,
  • l'imposta catastale e l'imposta ipotecaria in misura fissa (pari a 200 Euro se si acquista da un'impresa o a 50 Euro se si acquista da un privato).

Le medesime agevolazioni riguardano anche le pertinenze (quali box, posto auto, cantina, etc.), con il limite di una per ciascuna categoria.

Detrazioni mutuo prima casa

Per l'accensione di un mutuo prima casa, inoltre, la legge prevede ulteriori agevolazioni, consistenti in detrazioni Irpef.

Nello specifico, sono previste:

  • la detrazione Irpef del 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori, per un importo massimo pari a 4mila euro riferibile a tutti gli intestatari ed eventualmente ai diversi contratti di mutuo stipulati per l'acquisto,
  • la detrazione Irpef del 19% degli oneri sostenuti per l'eventuale intermediazione di un'agenzia immobiliare, per un importo massimo pari a mille euro e con possibilità di usufruirne solo nel primo periodo di imposta successivo all'acquisto.

Mutuo prima casa per i giovani

Per le giovani coppie e i single di età inferiore a 35 anni, la stipula di un mutuo è resa ancora più agevole.
Infatti, con il Fondo di garanzia per i mutui prima casa anche coloro che non sono nelle condizioni economiche normalmente necessarie per ottenere dei mutui possono accedere a tali finanziamenti grazie a una garanzia statale pari al 50% del capitale loro erogato.
Per poter accedere a tale beneficio è necessario, alternativamente:
  • essere una coppia (non necessariamente sposata, purché ci sia convivenza da almeno due anni), in cui almeno uno dei due partner abbia meno di 35 anni di età,
  • essere lavoratori single under 35 titolari di contratti di lavoro atipici,
  • essere un nucleo familiare con un solo genitore e con un figlio minore a carico convivente,
  • essere conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari.
Il mutuo può essere di importo pari al massimo a 250mila euro e l'immobile da acquistare non deve essere di lusso né rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9. Infine, il mutuatario, al momento della richiesta, non deve essere proprietario di altri immobili destinati a uso abitativo, eccezion fatta per quelli ereditati e in uso esclusivo ai genitori o a fratelli o sorelle.

Il Fondo di garanzia per i mutui prima casa

Si è detto che a garanzia dei mutui per i giovani è posto il Fondo di garanzia per i mutui della prima casa.

Tale Fondo è stato istituito presso il Ministero dell'economia e delle finanze con la legge numero 147/2013, la sua disciplina attuativa è contenuta nel decreto interministeriale del 31 luglio 2014 e la sua gestione è affidata alla Consap S.p.A..

A partire dal 2014 ha sostituito il precedente Fondo di garanzia per le giovani coppie.

La legge di bilancio 2019, tuttavia, non lo ha rifinanziato.

Mutuo 100 per cento prima casa

Il Fondo di garanzia può rappresentare anche un utile strumento per ottenere un mutuo prima casa al 100%.

Infatti, la regola generale prevede che i finanziamenti di credito fondiario possono essere pari, al massimo, all'80% del valore dei beni o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Tuttavia, come si legge nella delibera CICR del 22 aprile 1995, "Tale percentuale può essere elevata fino al 100 per cento, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d'Italia".

Calcolo mutuo prima casa

Per calcolare l'importo del mutuo prima casa occorre compiere alcune operazioni, che possono sembrare semplici ma che in realtà non lo sono affatto, almeno non per tutti.

Si tratta, in sostanza, di prendere l'importo del prestito che si intende richiedere e applicarvi il tasso di interesse annuo, se si tratta di mutuo a tasso fisso, o il parametro Euribor, se si tratta di mutuo a tasso variabile, sommando lo spread.

Occorre poi, ovviamente, avere in mente la durata del prestito, per valutare l'effettiva entità del tasso e anche per calcolare l'importo della singola rata.

Per semplificare tale operazione, usa la nostra risorsa per il calcolo del mutuo

Daniele PaolantiDaniele Paolanti - profilo e articoli
E-mail: daniele.paolanti@gmail.com Tel: 340.2900464
Vincitore del concorso di ammissione al Dottorato di Ricerca svolge attività di assistenza alla didattica.
(24/04/2019 - Avv.Daniele Paolanti) Foto: 123rf.com
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