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Condominio: chi paga le spese per la riparazione dei balconi?

La posizione della giurisprudenza sulla riparazione dei balconi aggettanti
Un piccolo balcone con fiori

Avv. Daniele Paolanti - Partiamo da un presupposto fondamentale: le spese di riparazione dei balconi aggettanti sono a carico dei proprietari delle singole unità immobiliari mentre, le spese delle parti decorative esterne dell'edificio sono a carico di tutti i condomini. La giurisprudenza pare abbia ammesso che i balconi aggettanti, sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono rientrando dunque nella proprietà esclusiva dei condomini. Scopo della presente guida è la preliminare disamina del disposto dell'art. 1117 c.c. e conseguente indagine giurisprudenziale in tema di riparazione dei balconi del condominio. La ragione precipua che giustifica detta posizione risiede nei loro caratteri strutturali, dal momento che stante la natura degli stessi non soddisfano alcuna utilità comune né svolgono alcuna funzione di vantaggio per condomini diversi dal proprietario.

La normativa di riferimento

Ai sensi dell'art. 1117 c.c. si considerano cose comuni tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune ovvero quelle specificamente indicate nel disposto della predetta norma ai numeri 1, 2 e 3. I balconi aggettanti non sono considerati cose comuni e di conseguenza esenti dall'applicazione della normativa de qua.

La posizione della giurisprudenza

Si riporta dapprima il passaggio di una sentenza del 2011 nella quale si rinvengono tutti i principi citati: "i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno ne' di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprieta' comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non puo' applicarsi il disposto dell'articolo 1125 cod. civ.: i balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprieta' esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono" (Corte di Cassazione Sezione 2 Civile Sentenza del 5 gennaio 2011, n. 218). Dalle parole impiegate dai giudici di Piazza Cavour ne emerge che i balconi aggettanti rappresentano un prolungamento dell'appartamento e non rappresentano in alcun modo una zona che abbia una funzione di sostegno o di copertura necessaria dell'edificio. Quindi le spese di riparazione gravano interamente sui condomini proprietari dell'appartamento cui accedono. La sentenza de qua esclude inoltre l'applicabilità della presunzione di cui all'art. 1125 c.c. (Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto). Da ultimo, per completezza espositiva, si riporta ulteriore assunto di derivazione giurisprudenziale dal quale si apprende che "l'articolo 1125 c.c. non possa trovare applicazione nel caso dei balconi "aggettanti", i quali sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, ne' di necessaria copertura dell'edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprieta' comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà' esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono" (Corte di Cassazione civ Sezione 2 Civile Sentenza del 17 luglio 2007, n. 15913). Detto precedente non fa che confermare quello che è un orientamento consolidato, ovvero i balconi aggettanti sono di proprietà esclusiva dei condomini proprietari dell'appartamento cui accedono e di conseguenza le spese di riparazione devono da questi essere sostenute.

Per approfondimenti vai alla guida legale sul condominio

Daniele PaolantiDaniele Paolanti - profilo e articoli
E-mail: daniele.paolanti@gmail.com Tel: 340.2900464
Vincitore del concorso di ammissione al Dottorato di Ricerca svolge attività di assistenza alla didattica.
(23/11/2016 - Avv.Daniele Paolanti)
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