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Condominio: come dimostrare l'urgenza dei lavori straordinari?

L'amministratore pu˛ prescindere dalla preventiva autorizzazione dell'assemblea solo in caso di urgenza, la cui prova incombe su di lui
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Domanda: "Come pu˛ l'amministratore di condominio dimostrare l'urgenza dei lavori straordinari effettuati?"

Risposta: "Spesso accade che i complessi condominiali debbano essere assoggettati a delle opere straordinarie di manutenzione. Altrettanto spesso, per˛, su tali opere i condomini si trovano in disaccordo, in particolare quando alcuni di essi non vogliono sostenere le relative spese non reputando i lavori importanti.

Dinanzi a tali situazioni, l'amministratore deve stare attento a distinguere quali lavori siano connotati da urgenza e quali no.

L'articolo 1135, comma 2, del codice civile, infatti, stabilisce che l'amministratore non pu˛ ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che questi non rivestano il carattere di urgenza.

Anche in tale ultimo caso, poi, egli deve riferirne nella prima assemblea.

╚ chiaro, quindi, che le strade che si presentano agli occhi di un amministratore dinanzi a dei lavori straordinari sono due.

Se questi non sono urgenti, egli non pu˛ agire senza un'espressa delibera dell'assemblea.

Se questi, invece, sono urgenti, egli pu˛ (anzi deve) agire con tempestivitÓ, pur se nei limiti di quanto strettamente necessario e riferendone comunque ai condomini il prima possibile.

╚ infatti solo l'assemblea che, una volta che il pericolo imminente sia stato superato, potrÓ decidere se e come proseguire i lavori.

Veniamo quindi alla domanda: come Ŕ possibile dimostrare l'urgenza delle opere eseguite?

A tal fine Ŕ fondamentale dotarsi di tutti i documenti e le altre prove che riescano a dimostrare che i lavori andavano compiuti con tempestivitÓ onde evitare un maggior danno alla cosa comune.

Lo strumento pi¨ utile Ŕ di certo la relazione di un perito che, esaminata la situazione dei luoghi e gli interventi realizzati, attesti l'esigenza di eseguirli senza possibilitÓ di dilazione alcuna.

In ogni caso occorre ricordare che, nel caso in cui i condomini contestino in maniera serrata l'operato dell'amministratore in proposito, l'accertamento di fatto circa l'effettiva indifferibilitÓ e la concreta urgenza delle opere ha natura strettamente giuridica e il giudice potrÓ effettuarlo in maniera corretta solo avvalendosi di un proprio consulente tecnico".

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Rubrica Domande e Risposte

(18/10/2016 - Domande e Risposte)
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