La gestione condominiale nasconde insidie formali che possono costare caro ai crediti professionali dell'amministratore di condominio. La recente sentenza 909 del 29 ottobre 2026 del Tribunale di Pistoia ha ricordato quali sono gli effetti della violazione dell'obbligo di specificazione analitica dei compensi richiesti dall'amministratore di condominio al condominio per lo svolgimento della sua attività professionale.
1. Il caso
La controversia nasce dall'opposizione promossa da un condominio contro un decreto ingiuntivo ottenuto da un ex amministratore del condominio per il pagamento di fatture relative a compensi professionali maturati tra il 2015 e il 2020. Il condominio contesta, tra le altre cose, la nullità della nomina per difetto di preventiva indicazione analitica dei compensi.
Il Tribunale di Pistoia ha accolto l'opposizione, revocando integralmente il decreto ingiuntivo e condannando l'ex amministratore alla restituzione di somme non rendicontate.
Il fulcro della decisione del Tribunale di Pistoia ruota attorno all'interpretazione dell'articolo 1129 comma 14 del codice civile, così come introdotto dalla legge di riforma del condominio numero 220 del 2012, il quale prescrive che l'amministratore di condominio, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, debba specificare analiticamente l'importo richiesto a titolo di compenso per la prestazione della sua attività professionale in favore del condominio, a pena di nullità della nomina stessa.
Richiamando i più recenti orientamenti della Corte di Cassazione, ossia le sentenza numero 14424/2025 e numero 7247/2026, il Tribunale di Pistoia ha ribadito i seguenti principi cardine:
- La nomina dell'amministratore di condominio è valida se la delibera di nomina riporta in modo analitico il compenso richiesto dal futuro mandatario, oppure vi è all'interno del testo della delibera un richiamo espresso ad un preventivo redatto dall'amministratore che specifica il compenso e che viene indicato come parte integrante della delibera;
- L'indicazione di una cifra globale e sommaria nel verbale dell'assemblea di condominio che quantifica il compenso richiesto dall'amministratore non è sufficiente a soddisfare il requisito di cui all'articolo 1129 comma 14 del codice civile;
- La nullità della delibera di nomina dell'amministratore di condominio per omessa indicazione analitica del compenso da egli richiesto per la sua prestazione è una nullità testuale, in quanto è stabilita dalla Legge.
2. Il bilancio consuntivo che approva il compenso dell'amministratore non sana la nullità della sua nomina per violazione dell'articolo 1129 comma 14 C.C.
Uno degli aspetti più interessanti affrontati nella sentenza in parola riguarda l'impossibilità di sanare ex post la nullità della delibera di nomina dell'amministratore per omessa indicazione analitica del compenso. Nella prassi, infatti, esiste la convinzione che l'approvazione successiva del bilancio consuntivo, nel quale è inserita la voce di spesa per il compenso dell'amministratore, possa regolarizzare la nomina dell'amministratore. Questa convinzione è errata in quanto, come noto, la nullità di un atto ha efficacia ex tunc e, dunque la nomina dell'amministratore non ha validità già dal momento in cui è stata approvata la delibera che viola l'articolo 1129 comma 14 c.c.. In altri temini, il mancato rispetto di un requisito di legge determina il fatto che alcun rapporto contrattuale nasce tra condominio e amministratore e, pertanto, l'eventuale indicazione del compenso nel bilancio approvato dall'assemblea di condominio, non rappresenta una condizione che risana una situazione giuridica mai venuta ad esistenza.
3. L'inapplicabilità della presunzione di onerosità del mandato (articolo 1709 codice civile)
L'ex amministratore ha invocato, in subordine, il riconoscimento dei compensi basandosi sulla presunzione generale di onerosità del mandato di cui all'articolo 1709 del codice civile.
Il Tribunale di Pistoia ha respinto anche questa tesi: pur rientrando l'amministrazione condominiale nello schema contrattuale del mandato, la discipilna speciale dettata dall'articolo 1129 comma 14 del codice civile prevale sulle regole generali di tale tipo di contratto. Conseguentemente la presunzione di onerosità non può in alcun modo supplire l'obbligo inderogabile di preventiva e analitica determinazione del compenso.
4. Considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Pistoia lancia un importante monito agli amministratori di condominio: la predeterminazione analitica dei compensi non costituisce un adempimento formale secondario o sanabile a posteriori, ma rappresenta il presupposto indispensabile per la nomina dell'amministratore e per il suo conseguente diritto a pretendere dal condominio il pagamento dei compensi professionali per l'attività professionale di gestione prestata.
Dunque, l'amministratore di condominio appena nominato deve sincerarsi che l'assemblea di condominio abbia indicato, nel verbale, in modo analitico o per richiamo espresso al preventivo, il compenso da egli richiesto prima di accettare la nomina e di avviare qualsiasi attività di gestione condominiale. Inoltre, l'indicazione analitica del compenso all'atto della nomina protegge l'amministratore di condominio in caso di avvio di azione ingiuntiva nei confronti del condominio per la riscossione forzosa dei suoi crediti professionali.
Avv. Luca Vancheri
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