Mediazione immobiliare e foro del consumatore
Nelle controversie relative al pagamento della provvigione immobiliare, il foro competente può essere quello del consumatore residente all'estero se l'agenzia italiana orienta concretamente la propria attività commerciale verso quel Paese. Lo hanno ribadito le Sezioni Unite della Cassazione con l'ordinanza n. 22465 del 2026, precisando che la semplice presenza di un sito internet consultabile dall'estero non è sufficiente.
Il caso
La vicenda riguarda un'agenzia immobiliare del Garda che aveva richiesto il pagamento della provvigione al venditore e all'acquirente di un immobile. Dopo aver individuato l'acquirente attraverso il proprio sito web e organizzato la visita dell'immobile, l'agenzia aveva scoperto che le parti avevano concluso la compravendita senza il suo coinvolgimento.
Ottenute fatture rimaste insolute, l'agenzia aveva agito davanti al Tribunale di Verona. In appello, però, la controversia è stata dichiarata di competenza del giudice tedesco, poiché entrambe le parti convenute erano consumatori domiciliati in Germania.
Quando si applica il foro del consumatore
La Cassazione ha confermato questa conclusione, ricordando che il foro del consumatore trova applicazione quando il professionista svolge un'attività specificamente indirizzata verso lo Stato di residenza del cliente.
Non basta, quindi, che il sito internet sia accessibile dall'estero o che contenga una versione in lingua straniera. Occorre verificare la presenza di elementi concreti che dimostrino una precisa strategia commerciale rivolta a quel mercato.
Gli elementi da valutare
Riprendendo i principi già affermati dalla giurisprudenza nazionale ed europea, le Sezioni Unite indicano alcuni indici significativi per accertare l'orientamento dell'attività verso un determinato Stato, tra cui:
- utilizzo della lingua del Paese estero;
- pubblicità e campagne di marketing rivolte a clienti stranieri;
- impiego di portali immobiliari esteri;
- indicazione di recapiti con prefisso internazionale;
- valorizzazione di una clientela internazionale;
- ulteriori strumenti promozionali destinati al mercato estero.
Nel caso esaminato, la presenza di un sito anche in lingua tedesca, l'utilizzo di canali pubblicitari rivolti alla Germania e gli altri elementi valorizzati dalla Corte d'appello hanno dimostrato che l'agenzia aveva effettivamente indirizzato la propria attività commerciale verso quel Paese.
L'ordinanza conferma così un principio di rilievo per gli operatori del settore immobiliare: la competenza del giudice del consumatore residente all'estero dipende dalla concreta strategia commerciale adottata dal professionista e non dalla sola visibilità internazionale del proprio sito internet.
