Nei contratti preliminari di compravendita immobiliare stipulati tra un'impresa costruttrice e un privato acquirente trovano applicazione le tutele previste dalla normativa a favore del consumatore. In questo contesto, la clausola che attribuisce al venditore il diritto di trattenere integralmente l'acconto versato dall'acquirente in caso di inadempimento non è automaticamente valida, ma deve essere sottoposta a una verifica di equilibrio contrattuale.
Con la sentenza n. 21771 del 2026, la Corte di cassazione ha precisato che il giudice deve valutare d'ufficio se una simile previsione determini un significativo squilibrio tra i diritti e gli obblighi delle parti, soprattutto quando l'importo trattenuto rappresenta una parte consistente del prezzo dell'immobile.
La disciplina consumeristica si applica anche al contratto preliminare quando il venditore opera nell'ambito della propria attività imprenditoriale e l'acquirente agisce per esigenze personali e non professionali. In tali rapporti, una penale particolarmente elevata può essere considerata abusiva e quindi inefficace nei confronti del consumatore.
La Corte di giustizia dell'Unione europea, chiamata a pronunciarsi nella stessa vicenda, ha inoltre chiarito che il carattere abusivo della clausola può essere rilevato dal giudice anche nelle fasi successive del processo e persino se la questione non era stata sollevata nei precedenti gradi di giudizio.
Nel caso esaminato, il venditore aveva trattenuto un acconto di oltre 72 mila euro a fronte di un prezzo complessivo di circa 124 mila euro. Secondo la Cassazione, anche una clausola già ridotta dal giudice per eccessività può essere successivamente dichiarata vessatoria se comporta un sacrificio sproporzionato per il consumatore.
Il principio affermato dalla Suprema Corte rafforza quindi la tutela degli acquirenti privati nei rapporti con i professionisti, imponendo ai giudici di verificare sempre se la penale prevista dal contratto sia proporzionata e compatibile con il principio di equilibrio contrattuale nei rapporti tra impresa e consumatore.
