Il contratto c.d. “libero”

La tipologia contrattuale più usata per le locazioni ad uso abitativo è il contratto c.d. “libero”, così chiamato perché le parti risultano sostanzialmente libere di decidere autonomamente il canone, a patto che esso risulti “trasparente”, nel senso che non sia pattuito, neppure in forma orale, alcun tipo di corrispettivo ulteriore rispetto a quello indicato nel contratto (che deve sempre essere per iscritto), pena la nullità dell’intero negozio giuridico e la legittimazione del conduttore a chiedere tanto la revisione del contratto stesso quanto la restituzione della differenza di fatto versata al locatore, sempre che sia in grado di provarlo. Il contraltare di una così ampia autonomia contrattuale è l’imposizione ex lege della durata minima: quattro anni iniziali, cui si aggiungono altri quattro anni in virtù di un rinnovo automatico. La regola del rinnovo di diritto, tuttavia, non è applicabile ad alcune ipotesi contemplate dall’art. 3 della legge n. 431/1998, al ricorrere delle quali il proprietario ha il potere di opporsi al rinnovo automatico, con dichiarazione espressa in tal senso e descrizione della fattispecie che costituisce fonte della deroga. Tra i casi più frequenti nella prassi, si pensi all’eventualità che il locatore intenda utilizzare l'appartamento come abitazione o adibirlo ad uso professionale per sé, il coniuge i figli o i fratelli, o ancora decida di ristrutturarlo completamente. Fatte salve tali ipotesi eccezionali, dunque, alla scadenza degli otto anni (quattro + quattro), a ciascuna delle parti è attribuita la facoltà di comunicare all’altra, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, con un preavviso di sei mesi, l’intenzione di disdire il contratto.

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