La riforma del 1998

L’obiettivo di rivitalizzare il mercato de quo, senza privare la “classe economicamente debole” delle tutele che l’ordinamento deve apprestare a diritti costituzionalmente rilevanti, come quello ad avere un alloggio per sé e per la propria famiglia, è stato sicuramente meglio centrato con la legge n. 431/1998, anche detta “legge Zagatti”. Il provvedimento citato, frutto di una laboriosa e proficua collaborazione tra il Ministero degli Interni e le associazioni di categoria degli inquilini e dei proprietari, mira a realizzare non solo una liberalizzazione controllata della locazione, ma anche un’ondata di regolarizzazioni dei contratti, soprattutto a tutela dei conduttori e, più in generale, della trasparenza (con le ovvie ripercussioni positive anche sul fisco). Oltre a quanto si sta per dire, si pensi, ad esempio, ad alcune delle regole introdotte, esemplari nell’indicare gli scopi perseguiti dalla riforma di cui si è appena dato conto: imposta comunale sugli immobili (ICI) più alta per gli immobili non dati in locazione e obbligo della forma scritta ad substantiam.

Prima di analizzare nel dettaglio la differenza fra le due forme contrattuali previste dalla legge del 1998, il c.d. “contratto libero” e il c.d. “contratto convenzionato”, è bene effettuare delle precisazioni circa l’ambito di applicazione della medesima. Essa, innanzitutto, riguarda esclusivamente le locazioni ad uso abitativo (gli appartamenti), mentre gli usi diversi dall'abitazione (ad es. uffici, negozi, ecc...) restano assoggettati, oltre che ad alcuni articoli del codice civile, alle precedenti leggi del 1978 e del 1992 poc’anzi menzionate. Anche in seno alle locazioni ad uso abitativo, poi, la legge introduce varie eccezioni, escludendo dal suo campo di applicazione, da una parte i contratti stipulati dagli Enti Locali per soddisfare le esigenze abitative di carattere transitorio e, dall’altra parte, ulteriori ipotesi, tra le quali spiccano gli immobili classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (cioè, le case di tipo signorile, le ville o gli immobili di particolare pregio), gli alloggi di edilizia residenziale pubblica (le c.d. “case popolari”) e gli alloggi concessi in locazione per finalità turistiche.

Per quanto concerne, infine, i contratti stipulati antecedentemente all’entrata in vigore dell’ultima riforma, mentre fino alla scadenza del contratto non è applicabile la nuova normativa, alla scadenza stessa, in caso di rinnovo, le parti potranno optare per una delle due tipologie offerte dalla legge del 1998, che ora vedremo nel dettaglio.

Locazioni immobiliari pre riforma

Il contratto c.d. “libero”