Il Trust immobiliare: vantaggi fiscali e protezione del patrimonio

Cos'è il trust immobiliare

Con il termine trust immobiliare ci si riferisce ad un istituto giuridico con cui un soggetto (settlor) trasferisce immobili a un trustee, incaricato di gestirli nell'interesse di beneficiari.

L'oggetto e' il trasferimento degli immobili per segregarli dal proprio patrimonio. Quindi, proprietario, trasferisce la proprietà di un immobile a un trustee, che lo gestisce nell'interesse di beneficiari designati per uno scopo specifico.

I soggetti del trust immobiliare sono:

• disponente: colui che conferisce l'immobile; il trustee: gestisce i beni in base al mandato; il beneficiario: ovvero il soggetto che riceve i vantaggi; il guardiano (soggetto facoltativo): vigila sul corretto operato del trustee.

Differentemente da altri tipi di trust, il trust immobiliare viene costituito esclusivamente per la gestione e protezione di immobili.

Il trust immobiliare permette al disponente di trasferire un immobile al trustee, che ne diventa intestatario formale ma non proprietario. Il trustee lo amministra seguendo le regole definite nell'atto di costituzione, mentre i beneficiari ricevono i vantaggi stabiliti, come:

• reddito derivante dall'immobile;
• uso diretto dell'immobile;
• trasferimento finale al termine del trust.

Il Trust si basa su un accordo scritto, che dovrà specificare:

• i termini della gestione dell'immobile;
• i diritti dei beneficiari;
• I poteri e le responsabilità del trustee.

Il trust è soggetto all'imposta di donazione

Fino al 2022, l'imposta si pagava al momento della costituzione del trust. Oggi, in virtù della Circolare n°34 del 20 ottobre dell'Agenzia delle Entrate, l'imposta di donazione si applica solo al trasferimento finale dei beni ai beneficiari. L'importo dell'imposta varia in base al rapporto tra il disponente e il beneficiario finale, mentre le imposte catastali rimangono fisse.

In caso di indicazione di beneficiario che sia figlio del disponente, i trasferimenti di immobili il cui valore catastale sia inferiore ad euro 1 milione sono esenti imposta l'imposta; se il valore eccede 1.000.000 €, sulla parte eccedente si applica un'aliquota del 4% (NB le imposte catastali si applicano in misura fissa).

Questa struttura fiscale lo rende uno strumento efficace per la pianificazione patrimoniale, ottimizzando il passaggio dei beni e minimizzando l'impatto fiscale.

I vantaggi

Il trust immobiliare è sempre più usato dagli imprenditori e dalle famiglie per proteggere i propri beni.

Gli immobili conferiti nel trust non fanno più parte del patrimonio personale del disponente e sono quindi protetti da aggressioni esterne (creditori, crisi familiari, liti ereditarie).

Consente altresì di realizzare la c.d. "Pianificazione Successoria" ovvero di stabilire a chi e come verranno trasferiti gli immobili, evitando conflitti tra eredi e garantendo continuità nella gestione del patrimonio.

Evidenti, sono quindi i vantaggi del trust e non solo da un punto di vista fiscale. Esso rappresenta uno strumento potente e flessibile per tutelare il patrimonio e pianificare la fiscalità in modo efficiente. Separando i beni e garantendo la loro protezione, permette di salvaguardare la ricchezza da rischi legali e finanziari, assicurando al contempo una gestione più strategica delle risorse.