Locazione a uso non abitativo: vietato rinunciare all'indennità di avviamento

Avv. Francesca Pietropaolo - In tema di locazione di immobile adibito a uso diverso da quello di abitazione - ovvero destinato allo svolgimento di un'attività commerciale, industriale, artigianale, di interesse turistico o all'esercizio abituale e professionale di attività di lavoro autonomo - l'art. 79 della Legge 392/1978, di disciplina della locazione di immobili urbani, stabilisce che sia nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni di legge.

• I patti contrari alla legge
• La Cassazione sulla nullità dei patti contrari alla legge
• Rinuncia all'indennità di avviamento

I patti contrari alla legge

[Torna su]

La nullità, cioè la privazione dell'efficacia del contratto o di una sua specifica clausola, è uno dei divieti più forti che l'ordinamento giuridico prevede per la contrarietà alle norme imperative: quelle norme cioè che per la loro importanza non possono essere derogate dalla volontà delle parti e dal mutuo consenso.

Alla privazione dell'efficacia consegue quanto prevede il secondo comma dell'art. 79, cioè che il conduttore, con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato, possa ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte.

La Cassazione sulla nullità dei patti contrari alla legge

[Torna su]

Sulla nullità dei patti di cui sopra è intervenuta la Cassazione, con sentenza n. 24221/2019 (sotto allegata), specificamente in tema di avviamento, ovvero di capacità del bene o dell'impresa di produrre utili, stabilendo nello specifico che nei contratti di locazione rientri tra i patti nulli quello finalizzato alla rinuncia preventiva dell'indennità di avviamento da parte del conduttore a fronte della riduzione del canone.

Nel caso in esame, il contratto portava infatti una clausola prevedente che le parti si davano reciprocamente atto che il canone era stato determinato deducendo forfettariamente l'importo spettante per l'indennità per la perdita di avviamento, diritto che sarebbe sorto al momento della cessazione del contratto e a cui pertanto preventivamente si rinunciava.

Rinuncia all'indennità di avviamento

[Torna su]

Tuttavia disponendo la nullità di tale clausola, la Cassazione ha anche precisato che non sia astrattamente precluso al conduttore di rinunciare a tale indennità, successivamente alla conclusione del contratto, nel caso in cui possa escludersi che egli si trovi in posizione di debolezza, rispetto al locatore, posizione che la richiamata disciplina intende tutelare e a cui è preordinata.

Avv. Francesca Pietropaolo

email legale.pietropaolo@gmail.com