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Le servitù prediali

Che cos'è la servitù, quali tipologie esistono e come si costituisce. Guida alle principali servitù prediali, diritti reali di godimento su cosa altrui 

Che cos'è la servitù

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La servitù (o "servitù prediale") è uno dei principali diritti reali di godimento su cosa altrui, definito dal legislatore, all'art. 1027 del codice civile, come il peso imposto sopra un determinato fondo (detto "servente") per l'utilità di un altro fondo (detto "dominante"), appartenente a un diverso proprietario. 

Il tipo di servitù più conosciuto e diffuso è la servitù di passaggio che consente al proprietario di un fondo (c.d. fondo dominante) di passare sul fondo di altro proprietario (c.d. fondo servente). 

Come si costituisce una servitù

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Sono diversi i modi di acquisto di una servitù:

Innanzitutto le servitù volontarie, secondo quanto dispone l'art. art. 1058 c.c., si possono costituire per contratto o per testamento a cui dovrà fare seguito naturalmente la trascrizione nei pubblici registri immobiliari.

Ci sono poi le servitù coattive come la servitù coattiva di passaggio (art. 1051 c.c.) che si costituiscono anche a prescindere dal consenso del proprietario del fondo servente.

La legge riconosce il diritto alla costituzione di una servitù coattiva al semplice verificarsi di determinate condizioni: ad esempio nel caso di fondo intercluso viene riconosciuto al proprietario del fondo che non gode di accesso alla pubblica via il diritto a costituire una servitù di passaggio.

Per saperne di più vedi I modi di costituzione della servitù

I principali tipi di servitù

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Sono diverse le forme che può assumere la servitù. 

Ecco quelle che sono oggetto di più frequente trattazione:

Le servitù coattive

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Le servitù coattive sono quel tipo di servitù che possono essere costituite, in presenza di determinati presupposti, anche senza la volontà del proprietario del fondo servente.

In certi casi (come ad esempio nel caso di un fondo intercluso) la legge attribuisce al proprietario il diritto ad ottenere la costituzione di una servitù su un fondo vicino (art. 1032 c.c.).

Se dunque la servitù non viene costituita attraverso un accordo tra le parti, basterà una sentenza a costituire la servitù.

Ecco quali sono le principali servitù coattive:

  • Il passaggio coattivo, che da diritto a passare sul fondo servente se il proprio fondo risulta intercluso ossia privo di accesso alla via pubblica (art. 1051 c.c.)
  • l'acquedotto coattivo, che da diritto di far passare le acque proprie attraverso fondi altrui (art. 1033 c.c.).
  • La servitù di elettrodotto e di linee telefoniche
  • La somministrazione d'acqua, che da diritto di prelevare acqua dal fondo servente


Lo sai che...

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Il significato di "prediale"

Una delle prime osservazioni da compiere è quella attinente alla qualifica "prediale": l'espressione deriva dal latino "praedium" (terreno, fondo) e ha il fine di chiarire, già a partire dalla nomenclatura tecnica, che si versa in ipotesi di servitù solo quando il vincolo posto a carico del fondo servente implichi un'utilità tendenzialmente stabile e duratura non direttamente per il proprietario del fondo dominante, bensì per il fondo medesimo.

Quali sono le condizioni perchè si possa parlare di servitù?

Due sono le condizioni poste in via generale dalla norma codicistica: che i fondi, pur non confinanti siano vicini in modo da consentire l'esercizio della servitù; che vi sia un'utilità effettiva (anche se non perpetua ma provvisoria) e oggettiva, giacché la stessa è riferita al fondo nella sua concreta destinazione e conformazione e non al soggetto proprietario.

Il profilo dell'inerenza, già evidente da tali considerazioni, è ancora più marcato dalla c.d. "regola dell'ambulatorietà della servitù": il diritto di servitù è in grado di "seguire" (a proposito, la dottrina parla di "diritto di seguito", cfr., tra gli altri, Bigliazzi Geri, Breccia, Busnelli) il bene presso ogni successivo acquirente (Cass. N. 20817/2011).

Diretta conseguenza del peculiare atteggiarsi del carattere dell'inerenza sono l'inalienabilità e l'incedibilità della servitù, nel senso che essa non potrà mai circolare separatamente rispetto alla proprietà del fondo dominante (Cass. n. 5686/1985). 

Altre guide sulle servitù

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Data: 15 febbraio 2020