Versamento del prezzo e trasferimento dell'immobile (artt. 585 e 586 c.p.c.)

• Il versamento del prezzo nella vendita forzata
• Ipotesi particolari di versamento del prezzo
• Art. 585 c.p.c. e riforma Cartabia: la dichiarazione dell'aggiudicatario
• Art. 586 c.p.c.: il potere di sospensione della vendita e il concetto di giusto prezzo
• Contenuto e caratteri del decreto di trasferimento

Il versamento del prezzo nella vendita forzata

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All'esito della vendita all'incanto, il versamento del prezzo va effettuato dall'aggiudicatario nei termini e nei modi indicati dal giudice dell'esecuzione nell'ordinanza che aveva disposto la vendita.

Per effetto della Riforma Cartabia, che ha aggiunto il quarto comma all'art. 585 c.p.c., l'aggiudicatario è tenuto, altresì, a depositare una dichiarazione scritta con cui, sotto la propria responsabilità, fornisce al giudice dell'esecuzione o al professionista delegato le informazioni prescritte dall'articolo 22 del d.lgs. n. 231/07 in tema di antiriciclaggio.

Il versamento del prezzo è presupposto imprescindibile per l'adozione da parte del giudice, ai sensi dell'art. 586 c.p.c., del decreto di trasferimento dell'immobile, con il quale l'aggiudicatario acquista il diritto di proprietà sul bene.

Ipotesi particolari di versamento del prezzo

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Il primo comma dell'art. 585 c.p.c. precisa che, dopo aver versato il prezzo, l'aggiudicatario è anche tenuto a consegnare al cancelliere il documento comprovante l'avvenuto versamento.

Il medesimo articolo individua, poi, due casi particolari di versamento del prezzo nella vendita forzata. Ai sensi del secondo comma, quando l'aggiudicatario sia un creditore ipotecario o quando lo stesso sia stato autorizzato ad assumersi un debito garantito da ipoteca, il giudice può disporre che, ai fini della pronuncia del decreto di trasferimento, sia sufficiente il versamento della parte del prezzo sufficiente per pagare le spese di procedura e per la soddisfazione degli altri creditori capienti.

Il terzo comma dispone, invece, che, se il prezzo viene pagato direttamente da un soggetto finanziatore, in cui favore venga iscritta ipoteca, nel successivo decreto di trasferimento deve essere indicato il contratto di finanziamento; inoltre, la trascrizione del decreto e l'iscrizione dell'ipoteca dovranno essere contestuali.

Art. 585 c.p.c. e riforma Cartabia: la dichiarazione dell'aggiudicatario

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Come detto, il quarto comma dell'art. 585 c.p.c. è stato introdotto dalla Riforma Cartabia e prescrive quanto segue: "Nel termine fissato per il versamento del prezzo, l'aggiudicatario, con dichiarazione scritta resa nella consapevolezza della responsabilità civile e penale prevista per le dichiarazioni false o mendaci, fornisce al giudice dell'esecuzione o al professionista delegato le informazioni prescritte dall'articolo 22 del decreto legislativo 21 novembre 2007, n. 231".

Più precisamente, la norma qui richiamata (dettata in tema di prevenzione dell'utilizzo del sistema finanziario a scopo di riciclaggio dei proventi di attività criminose e di finanziamento del terrorismo) impone a chi vi sia tenuto di offrire tutte le informazioni necessarie e aggiornate per consentire ai soggetti obbligati di adempiere agli obblighi di adeguata verifica.

Da una lettura sistematica dell'ultimo comma dell'art. 585 con il primo comma dell'art. 586 si evince che la dichiarazione può essere fornita dall'aggiudicatario indifferentemente al professionista delegato o al giudice dell'esecuzione, ma soltanto a quest'ultimo spetta la verifica in ordine al corretto assolvimento di tale obbligo.

Riguardo al versamento del prezzo, infine, va ricordato che, se esso non avviene entro il termine stabilito dal giudice nell'ordinanza con cui è stata disposta la vendita, lo stesso sarà tenuto a dichiarare la decadenzadell'aggiudicatario, con contestuale indizione di un nuovo incanto (cfr. art. 587).

Art. 586 c.p.c.: il potere di sospensione della vendita e il concetto di giusto prezzo

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Quanto al decreto di trasferimento disciplinato dall'art. 586 c.p.c., abbiamo visto come lo stesso sia da ritenere l'atto conclusivo della vendita forzata, in quanto traslativo del diritto di proprietà in capo all'aggiudicatario. Abbiamo anche detto che lo stesso può essere adottato dal giudice dell'esecuzione solo a seguito del versamento del prezzo - anche nelle modalità di cui al secondo e terzo comma dell'articolo precedente, sopra esaminati - e dopo la dovuta verifica, da parte del giudice, del corretto adempimento dell'obbligo di cui all'ultimo comma dell'art. 585.

Rimane da affrontare l'esame della disposizione, contenuta nel primo comma dell'art. 586, che attribuisce al giudice dell'esecuzione il potere di sospendere la vendita "quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto".

A questo riguardo, va ricordato che, per costante giurisprudenza di Cassazione, il concetto di giusto prezzo sia da riferire non ai valori del mercato immobiliare, ma ai canoni di correttezza e liceità della procedura di vendita forzata che ha preceduto il versamento stesso.

Più precisamente, con sentenza Cass. n. 18451/2015, più volte ripresa da successivi provvedimenti, la Suprema Corte evidenziò che il potere del giudice di sospendere la vendita (e quindi in sostanza di rimettere in discussione l'aggiudicazione) può ritenersi correttamente esercitato quando si siano verificati: fatti nuovi successivi all'aggiudicazione o siano acquisiti nuovi elementi decisivi, quando siano emerse interferenze illecite di natura criminale che abbiano influenzato il procedimento di vendita o quando il prezzo di stima risulti frutto di dolo.

Lo scopo della norma, quindi, è quello di scongiurare interferenze illecite nell'ambito della vendita e in particolare nella determinazione del prezzo dell'immobile.

Contenuto e caratteri del decreto di trasferimento

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Quanto al contenuto del decreto di trasferimento, va detto che in esso deve essere ripetuta la descrizione del bene contenuta nell'ordinanza che dispone la vendita. Il decreto, inoltre, deve riportare l'ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l'immobile venduto.

Contestualmente alla pronuncia del decreto, il giudice dell'esecuzione ordina la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie. Il decreto di trasferimento costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile ed è impugnabile con opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., secondo comma.