L'effetto purgativo si realizza, ai sensi dell'art. 586 c.p.c., attraverso la vendita forzata con la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie e i pignoramenti che gravavano sul bene immobile, a tutto vantaggio dell'aggiudicatario

Effetto purgativo: cos'è?

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L'effetto purgativo non è menzionato espressamente in nessuna disposizione normativa. Esso si ricava implicitamente dalla formulazione dell'art. 586 c.p.c, contenuta nel capo IV del libro terzo del "Del processo dell'esecuzione", che disciplina nello specifico l'espropriazione immobiliare.

Ai sensi dell'art. 586 c.p.c. (Trasferimento del bene espropriato): "Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell'esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ovvero pronunciare decreto col quale trasferisce all'aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell'ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall'aggiudicatario a norma dell'articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento. Il decreto contiene altresì l'ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l'immobile venduto [disp. Att. 164]. Esso costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio".

Come si realizza l'effetto purgativo

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Dal testo della disposizione si evince che, quando un immobile viene venduto nel contesto della procedura giudiziale di vendita forzosa, il giudice con decreto ordina la cancellazione delle garanzie reali immobiliari che gravano l'immobile (ad eccezione di quelle relative ad obbligazioni assunte dall'aggiudicatario ai sensi dell'art. 508 c.p.c). In questo modo l'immobile viene trasferito libero da vincoli: questo è l'effetto purgativo.

Esso si realizza quindi grazie al decreto giudiziale, che ha il potere di liberare da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli la proprietà dell'immobile. Chi acquista l'immobile non vedrà così il proprio diritto pregiudicato o diminuito dalla presenza di pesi e garanzie altrui.

Questa purgazione del diritto di proprietà si verifica perché le somme ricavate dalla vendita vengono distribuite tra i titolari di diritti di credito intervenuti nella procedura di espropriazione immobiliare o che vi hanno preso parte perché titolari di un diritto reale di credito, come l'ipoteca, ad esempio.

Effetto purgativo: creditori non pregiudicati

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L'effetto purgativo però deve avvenire senza pregiudicare i creditori che vantano sull'immobile diritti reali di credito (ipoteca) o che siano titolari di cause legittime di prelazione.

A questi creditori deve infatti essere notificato un avviso di pendenza della procedura (se il loro diritto risulta da pubblici registri), per provocarne l'intervento. L'assenza della notifica non pregiudica l'aggiudicazione. La vendita infatti resta valida. Il creditore o i creditori non avvisati potranno però agire nei confronti del soggetto pignorante che dovrà risarcire i danni derivanti dal mancato avviso.

Qual è lo scopo dell'effetto purgativo?

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L'effetto purgativo realizza in realtà un duplice obiettivo:

- il primo è di vendere l'immobile al prezzo più alto possibile, (trattandosi di un bene libero da vincoli e pesi);

- il secondo di far circolare un bene libero da pesi e garanzie, mettendolo così al riparo da nuove procedure esecutive.

Effetto purgativo: le Sezioni Unite della Cassazione

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L'effetto purgativo è stato oggetto della sentenza della Cassazione civile a sezioni unite n. 23387 del 14 dicembre 2020 che ha sancito il seguente principio di diritto: "Nel procedimento di espropriazione e vendita forzata immobiliare, il decreto di trasferimento del pene, recante l'ordine di cancellazione dei gravami sul medesimo (tra cui i pignoramenti e ipoteche), determina il trasferimento del diritto oggetto della procedura espropriativa libero da quei pesi e quindi la contestuale estinzione dei medesimi vincoli, di quali il conservatore dei registri immobiliari (oggi ufficio provinciale del territorio servizio di pubblicità immobiliare istituito presso l'agenzia delle entrate) è tenuto ad eseguire la cancellazione immediatamente, in ogni caso indipendentemente dal decorso del termine di proponibilità delle opposizioni esecutive a norma dell'articolo 617 cod. proc. civ.".
Scarica pdf Cassazione SU n. 23387-2020

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