Modalità della vendita diretta (art. 569-bis c.p.c.)

• Vendita diretta, le modalità individuate dall'art. 569-bis c.p.c.
• Riforma Cartabia, la novità della vendita diretta al debitore
• Vendita diretta: l'offerta del debitore o del terzo
• Udienza ex art. 569-bis: aggiudicazione diretta o opposizione dei creditori
• Trasferimento dell'immobile nella vendita diretta: decreto del giudice o atto notarile

Vendita diretta, le modalità individuate dall'art. 569-bis c.p.c.

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La vendita diretta rappresenta una delle principali novità introdotte nella disciplina del processo esecutivo dalla Riforma Cartabia con D.Lgs. 149/22.
Con la vendita diretta, il debitore ha la possibilità di presentare un'offerta per l'acquisto dell'immobile, corrispondente al valore di stima indicato dall'esperto nominato dal giudice, prima dell'udienza fissata per l'autorizzazione alla vendita del bene.
Con tale istituto, il legislatore ha inteso favorire la celerità del procedimento esecutivo, garantendo altresì, come vedremo, indubbi vantaggi sia alla posizione dei creditori che a quella del debitore.
L'art. 569-bis c.p.c. definisce le modalità con cui l'offerta di cui sopra (disciplinata dall'art. 568-bis) può condurre o all'aggiudicazione diretta del bene all'offerente o ad una vendita con gara (nel caso di opposizione di un creditore), alternativa e più rapida rispetto a quella ordinaria di cui all'art. 569 terzo comma.

Riforma Cartabia, la novità della vendita diretta al debitore

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Le nuove norme che delineano i tratti della vendita diretta sono dunque l'art. 568-bis e l'art. 569-bis. Il primo di essi stabilisce che il debitore può chiedere al giudice dell'esecuzione di disporre la vendita diretta dell'immobile pignorato entro dieci giorni dall'udienza fissata per l'autorizzazione della vendita, per un prezzo non inferiore al valore indicato nella relazione di stima.
L'offerta può essere depositata, insieme alla cauzione, dal debitore stesso o da un terzo; quest'ultimo, a differenza dei creditori, sarà evidentemente un soggetto "non ostile" all'esecutato.
A questo proposito, giova ricordare che, a differenza di quanto inizialmente previsto dalla legge delega, la presentazione dell'offerta non è subordinata alla liberazione dell'immobile da parte del debitore, circostanza che con tutta probabilità avrebbe vanificato la concreta appetibilità dell'istituto della vendita diretta.
L'offerta viene notificata ai creditori almeno cinque giorni prima dell'udienza prevista dall'articolo 569, cioè quella previamente fissata per l'adozione dell'ordinanza di vendita forzata.

Vendita diretta: l'offerta del debitore o del terzo

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Orbene, venendo all'analisi dell'art. 569-bis c.p.c., con tale norma vengono previste le disposizioni di dettaglio con cui l'offerta del debitore (o del terzo "non ostile", così definito dalla Relazione illustrativa della Riforma) può comportare l'aggiudicazione diretta o la vendita diretta dell'immobile, nel corso dell'udienza di cui all'art. 569.
La prima incombenza a carico del giudice dell'esecuzione, in tale udienza, è quella di verificare se il prezzo offerto sia quanto meno pari al prezzo base da lui determinato ai sensi dell'art. 568 (che può ben essere superiore a quello indicato dall'esperto, che pure, come abbiamo visto, inizialmente rappresenta il limite minimo da rispettare per il deposito dell'offerta da parte del debitore).
Se il prezzo base è superiore, il debitore (o il terzo) è invitato a integrare l'offerta entro dieci giorni, a pena di dichiarazione di inammissibilità dell'istanza.

Udienza ex art. 569-bis: aggiudicazione diretta o opposizione dei creditori

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Se l'offerta è ritenuta ammissibile, vi sono due possibilità. Una è l'aggiudicazione diretta del bene all'offerente, che si ha in caso di assenza di opposizione da parte dei creditori e che viene pronunciata dal giudice dell'esecuzione direttamente in udienza.
Se, invece, vi è opposizione da parte di almeno un creditore, il giudice fissa un termine di novanta giorni entro cui possono essere presentate ulteriori offerte ad un prezzo non inferiore a quello dell'offerta già presentata.

Se vi sono altre offerte, alla successiva udienza, appositamente fissata, si apre la gara con vendita al miglior offerente.

Trasferimento dell'immobile nella vendita diretta: decreto del giudice o atto notarile

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Una volta aggiudicato il bene, il giudice pronuncia decreto di trasferimento ex art. 586 o, su istanza dell'aggiudicatario, autorizza il trasferimento dell'immobile mediante atto negoziale notarile, ordinando la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie.
Come si vede, la vendita diretta, anche in presenza di opposizione dei creditori all'offerta del debitore o del terzo "non ostile", consente un'accelerazione della procedura esecutiva, assicurando ai creditori anche il vantaggio di poter contare su un'offerta corrispondente al prezzo base fissato dal giudice e di evitare, quindi, l'evenienza di un'offerta inferiore di un quarto rispetto a tale prezzo, prevista nell'ambito della vendita forzata "ordinaria" dal terzo comma dell'art. 572 c.p.c.
Il debitore, dal canto suo, ha a disposizione uno strumento efficace e rapido, con cui può più facilmente evitare sia l'alea di un'asta al rialzo, sia un possibile deprezzamento dell'immobile. Inoltre, come detto, a suo favore è prevista la possibilità di permanere nell'immobile (laddove inizialmente la legge delega subordinava alla liberazione dell'immobile la possibilità di depositare l'offerta), sulla falsariga di quanto previsto dalla disciplina della vendita ordinaria, che gli consente di rimanere nell'immobile fino alla pronuncia del decreto di trasferimento.