Immobile allagato: il condominio deve risarcire i danni

• Allagamento immobile e responsabilità del condominio
• Caso fortuito o forza maggiore
• Pluviali condominiali e allagamento immobile

Allagamento immobile e responsabilità del condominio

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Una ditta conveniva innanzi al Tribunale di Napoli due condominii partenopei della stessa strada, affinchè fossero condannati a risarcirle i danni provocati dall'allagamento della propria officina, determinato dallo smaltimento delle acque meteoriche dalle colonne pluviali condominiali in un cortile il cui manto era costituito da terreno e pietrame che, trasportati dall'acqua, avevano ostruito le griglie dei canali di scolo. Lamentava il danneggiamento di macchinari, arredi, computer, di un furgone nonché del pavimento, delle pareti e dei pilastri, e la conseguente sospensione forzosa della propria attività per oltre trenta giorni, con perdita di clienti e commissioni.

I condominii convenuti negavano la propria responsabilità, deducendo che l'allagamento era stato provocato da un eccezionale nubifragio, da considerare come caso fortuito, cui la stampa aveva dato grande risalto. Negavano, inoltre, la proprietà del cortile indicato.

Il Tribunale di Napoli rigettava la domanda e condannava l'attrice al pagamento delle spese di lite. Negava, infatti, di poter imputare ai convenuti il cattivo stato di manutenzione del cortile, non avendo l'attrice provato l'appartenenza di esso ai condomini; rilevava, inoltre, la necessità che fossero sempre tenute pulite le griglie esistenti nel viale, anch'esso non di proprietà dei condomini. Riteneva, poi, che il nubifragio abbattutosi sulla città di Napoli avesse avuto portata eccezionale.

Caso fortuito o forza maggiore

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La ditta proponeva appello, sostenendo che il giudice di primo grado non avrebbe tenuto conto dello stato dei luoghi come descritto dal C.T.U., da cui risulta che l'allagamento è stato determinato dallo sfociare di ben sei pluviali sul medesimo cortile, ingombrato da materiali edili e da attrezzature per i lavori di ristrutturazione del fabbricato, e che gli scarichi erano stati deviati nel cortile mediante l'inserimento di un bypass con una tubazione in PVC: le pluviali scaricavano in egual modo nel cortile, erano sprovviste di griglie captanti e tre di esse confluivano a modo di cascata, senza che nel cortile fosse presente alcuna griglia atta al deflusso delle acque condominiali, acque la cui gestione era rimessa unicamente alle griglie posizionate in un viale che serve d'accesso all'officina e che non erano state realizzate per il deflusso di acqua proveniente da altro condominio. Ebbene, mentre le condotte pluviali presenti all'interno del seminterrato dove si trova l'officina, tutte di proprietà di un altro condominio, avrebbero ben retto perché incanalate nella rete fognaria, l'acqua proveniente dai condominii convenuti avrebbe invaso i locali dell'appellante proprio perché non incanalata né regimentata.

In secondo luogo, il tribunale avrebbe errato ne dare rilievo decisivo alla mancata prova della proprietà del cortile.

Inoltre, la scriminante del caso fortuito o della forza maggiore sarebbe applicabile solo se le piogge in questione fossero state da sole causa sufficiente dei danni anche in caso di scrupolosa manutenzione e pulizia delle opere di smaltimento delle acque piovane, il che imporrebbe ai convenuti di dimostrare che le piogge in questione erano state così intense (e quindi così eccezionali) che gli allegamenti si sarebbero verificati nella stessa misura pure essendovi stata detta scrupolosa manutenzione e pulizia.

Per la corte di secondo grado l'appello è fondato. In primo luogo, deve escludersi che l'evento atmosferico, per quanto di eccezionale portata, possa considerarsi l'unica causa dell'allagamento, sì da escludere la responsabilità dei condominii.

Quanto all'ipotesi, prospettata dalle amministrazioni condominiali nelle proprie difese, che la quantità di acqua proveniente dalle condotte pluviali appare del tutto irrilevante se confrontata alla enorme quantità di acqua che il cortile riceve autonomamente in quanto area scoperta, il C.T.U. ha espresso l'opinione che l'evento sia stato determinato (oltre che dall'evento atmosferico) anche per cause a carattere secondario e più precisamente: "l'aggravio di portata di acqua meteorica risultante dalla deviazione delle tre pluviali […] a servizio di uno dei due condomini, oltre che dal pessimo stato di manutenzione della pavimentazione del cortile captante detti scarichi - con conseguente sversamento dei detriti nelle griglie presenti nel viale a valle e collegante i locali condotti dalla ditta che ha richiesto il risarcimento".

Pluviali condominiali e allagamento immobile

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Orbene, secondo la Corte di Appello di Napoli sentenza n. 3925/2022 pubblicata il 22/09/2022 deve ritenersi che la rilevanza causale delle pluviali condominiali (di entrambi i condomini), ha concorso all'allagamento del cortile e, quindi, dell'immobile detenuto dalla ditta, perché prive di sbocco verso l'impianto fognario, con conseguente risarcimento danni anche della temporanea forzosa sospensione dell'attività produttiva fa presumere che effettivamente la ditta abbia dovuto risolvere taluni rapporti contrattuali avviati con la propria clientela, come si evince dalla documentazione prodotta, tenuto conto, tra l'altro, dell'utilizzabilità nel loro valore indiziario delle dichiarazioni scritte provenienti dai terzi, se idonee a offrire elementi di giudizio sufficienti, non smentiti dal raffronto critico con le altre risultanze istruttorie. Considerato, inoltre, che il danno risarcibile s'identifica nel mancato utile relativo agli affari non conclusi a causa del fermo forzoso dell'attività.